Gayrimenkul Tokenizasyonunda Yatırımcı Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür? Tahkim, Arabuluculuk ve Mahkeme Yetki Sözleşmeleri

TL;DR: Gayrimenkul tokenizasyonunda uyuşmazlıklar tokenın varlık olmamasından kaynaklanır. TMK madde 705 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni haklar yalnızca tescille doğar ve token şahsi hak niteliğindedir. Bu nedenle yatırımcı ile ihraççı, platform ve özel amaçlı şirket arasındaki ihtilaflar taşınmazın aynına ilişkin değil, sözleşmesel alacak ve hizmet ilişkisine ilişkin uyuşmazlık olarak değerlendirilir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve taraflar arasında yetki sözleşmesi yapılamaz. Buna karşılık kira payı, token bedeli iadesi ve hizmet bedeli gibi şahsi alacak taleplerinde HMK madde 17 uyarınca tacir veya kamu tüzel kişileri arasında yazılı yetki sözleşmesi geçerlidir. Ticari alacak ve tazminat taleplerinde 6325 sayılı Kanun madde 18/A uyarınca arabuluculuğa başvuru dava şartıdır, kira ilişkisinden ve taşınır taşınmaz ortaklığın giderilmesinden doğan uyuşmazlıklarda da zorunlu arabuluculuk öngörülür. Tahkim bakımından yabancılık unsuru taşımayan uyuşmazlıklarda HMK madde 407 vd, yabancılık unsuru taşıyan ve tahkim yeri Türkiye olan uyuşmazlıklarda 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu uygulanır ve tahkim anlaşmasının yazılı şekilde yapılması gerekir. En dayanıklı yapı müzakere, arabuluculuk ve ardından İstanbul Tahkim Merkezi tahkimini öngören üç katmanlı hibrit klozdur ve zincir dışı hukuki anlaşmada delil, oracle ve insan müdahale hükümleri açıkça düzenlenmelidir.

Yazar: Avukat Yusuf KILIÇKAN | Tarih: 19 Ağustos 2026

Uyuşmazlığın Kaynağı

Gayrimenkul tokenizasyonunda yatırımcı uyuşmazlıkları temelde tokenın taşınmazın kendisi olmamasından doğar. Tescil ilkesi uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakların doğumu, devri ve sona ermesi yalnızca sicile yapılacak tescille mümkün olur ve TMK madde 705 fıkra 1 ile 997, 1021 ve 1022 hükümleri dayanak oluşturur. Kural olarak ayni hak ancak tescil ile doğar, miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma hallerinde hak tescilden önce doğar ancak tasarruf için tescil gerekir. Token bu istisnalar arasında yer almaz, bu nedenle yatırımcının elindeki varlık özel amaçlı şirkete karşı sözleşmesel alacak niteliğindedir ve uyuşmazlık taşınmazın aynına değil sözleşmesel ilişkiye ilişkin olarak görülür.

Tipik uyuşmazlıklar kira payı dağıtımının yapılmaması, token bedelinin iadesi, platform komisyonu, emanet hesabındaki fonun serbest bırakılmaması, oracle verisinin yanlış gelmesi ve özel amaçlı şirket yönetiminin genel kurul kararı olmaksızın taşınmazı satması şeklinde ortaya çıkar.

Mahkeme ve Yetki Sözleşmeleri

Yetki sözleşmeleri HMK madde 17 ve 18 hükümlerine tabidir. Kesin yetki halleri ile ilgili taraflar arasında yetki sözleşmesi yapılamaz ve HMK madde 18 kesin yetkinin olduğu hallerde tarafların yetki sözleşmesi yapamayacaklarını açıkça düzenler. Yetki sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerekir, yazılı düzenlenmeyen yetki şartı HMK madde 18 uyarınca geçersiz olur.

HMK madde 17 uyarınca tacir veya kamu tüzel kişileri aralarında yetki sözleşmesi yapabilir ve tek bir mahkemeyi yetkili hale getirebilir. Tacir veya kamu tüzel kişisi olmayan kişilerin açık irade beyanları olsa dahi yetki sözleşmesi yapmalarına izin verilmez. Bu kural milletlerarası yetki sözleşmeleri bakımından da tartışma yaratır ve yetki sözleşmesi taraflarının tacir olma zorunluluğu, yetkilendirilen mahkemenin gösterilmesi zorunluluğu ve yabancı mahkemenin münhasır yetkisinin dikkate alınmaması eleştiri konusu olur.

Gayrimenkul tokenizasyonunda bu ayrım kritiktir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesin yetkilidir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu tür davalarda yetki sözleşmesi yapılamaz. Buna karşılık token sahibinin kira payı alacağı, token bedelinin iadesi, hizmet bedeli veya tazminat talepleri şahsi hak niteliğindedir ve bu talepler bakımından tacirler arasında yetki sözleşmesi geçerli sayılır.

Pratikte yatırımcı sözleşmesinde İstanbul Mahkemeleri yetkilidir klozu varsa ve uyuşmazlık tapu iptal ve tescil talebi içeriyorsa kloz geçersiz sayılır ve dosya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine gönderilir. Uyuşmazlık yalnızca kira payı alacağı ise yetki sözleşmesi geçerli sayılır.

Arabuluculuk: Zorunlu ve İhtiyari

Arabuluculuk 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile düzenlenir ve 2012 yılında yürürlüğe girmiştir. İlk olarak ihtiyari olan arabuluculuk daha sonra iş ve ticaret davaları gibi alanlarda zorunlu hale getirilmiştir.

İhtiyari arabuluculukta taraflar üzerinde tasarruf edebilecekleri her türlü özel hukuk uyuşmazlığı ile ilgili mahkemeye başvurmadan önce veya mahkeme sürecinde arabulucuya başvurabilir.

Dava şartı arabuluculukta kanunun arabulucuya başvurmayı zorunlu kıldığı uyuşmazlıkta bu yol tüketilmeden dava açılırsa mahkeme davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder ve bu husus 6325 sayılı Kanun madde 18/A fıkra 2'de açıkça düzenlenmiştir.

Gayrimenkul tokenizasyonunu ilgilendiren zorunlu arabuluculuk halleri üç başlıkta toplanır.

Ticari davalardan konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak belirlenmiştir. Token bedeli iadesi ve kira payı alacağı bu kapsama girer.

Kiralanan taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklar ve taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi talepleri zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. İstanbul'da 20 hissedarın taşınmaz ortaklığındaki uyuşmazlığın arabuluculukla 4 saatte çözüldüğü örnek bu kapsamın pratik karşılığıdır.

Tüketici uyuşmazlıkları bakımından 6502 sayılı Kanun madde 73/A ile tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklar açısından da arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Tokenı tüketici sıfatıyla alan yatırımcı için tüketici arabuluculuğu gündeme gelebilir.

Arabuluculuk anlaşması taraflar ve arabulucu tarafından imzalanarak hukuki değer kazanır ve taraflar ve avukatları ile arabulucunun, ticari uyuşmazlıklar bakımından avukatlar ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhi aranmaksızın ilam niteliğinde belge sayılır.

Tahkim: İç Tahkim ve Milletlerarası Tahkim

Tahkim anlaşması tarafların sözleşme veya sözleşme dışı hukuki ilişkiden doğmuş veya doğabilecek uyuşmazlıkların tamamı veya bir kısmının çözümünün hakem veya hakem kuruluna bırakılması hususunda yaptıkları anlaşmadır ve bu tanım HMK ve MTK madde 4 fıkra 1'de yer alır.

Yabancılık unsuru içermeyen ve tahkim yeri Türkiye olan uyuşmazlıklarda HMK madde 407 vd hükümleri uygulanır. Tahkimde görevli ve yetkili mahkeme konusuna göre tahkim yeri asliye hukuk veya asliye hukuk mahkemesidir. Yabancılık unsuru taşıyan ve tahkim yeri Türkiye olarak belirlenen uyuşmazlıklarda 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu uygulanır. Kanunun amacı milletlerarası tahkime ilişkin usul ve esasları düzenlemektir ve 21 Haziran 2001 tarihinde kabul edilerek 5 Temmuz 2001 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yabancılık unsuru tarafların yerleşim yeri veya işyerlerinin ayrı devletlerde bulunması halinde oluşur.

Şekil şartı bakımından tahkim sözleşmesi yazılı şekilde yapılır. Yazılı şekil şartının yerine getirilmiş sayılması için tahkim anlaşmasının taraflarca imzalanmış belgeye veya taraflar arasında teati edilen belgelere yansımış olması, asıl sözleşmenin parçası haline getirilmek amacıyla tahkim şartı içeren belgeye yollama yapılması yeterli görülür. Vekil aracılığıyla tahkim anlaşması yapılması için vekile HMK madde 74 uyarınca açık yetki verilmesi gerekir, aksi halde tahkim şartı geçersiz sayılır.

İstanbul Tahkim Merkezi tahkim kuralları ve arabuluculuk tahkim entegrasyonu bakımından öne çıkar. Son tutanakta ISTAC tahkim şartı konularak çözülemeyen ticari davaların İstanbul Tahkim Merkezine gelmesi sağlanabilir.

Med-Arb yöntemi Yargıtay içtihat değişikliği ile kabul görmüştür. Arabuluculuk ve tahkimin bir arada uygulanması mümkündür ve 6325 sayılı Kanun madde 5 fıkra 1'de tarafların arabulucu veya tahkim yoluna başvurabileceğinin birlikte öngörülebileceği açıkça kabul edilmiştir. Taraflar önce arabuluculuğa gider, uzlaşamazsa aynı uyuşmazlık tahkimde bağlayıcı karar ile çözülür.

Tahkimde avantajlar gizlilik, uzman hakem seçimi ve tenfiz kolaylığıdır. Dezavantajlar maliyet ve kanun yollarının sınırlı olmasıdır. Tahkim yargılaması öncesinde veya sırasında taraflar yetkili mahkemeden ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz talep edebilir ve mahkemeye başvurulması tahkim anlaşmasının ihlali sayılmaz.

Çözüm Yaklaşımı

Mevcut hukuk altında en dayanıklı yapı üç katmanlı hibrit klozdur.

Birinci katman müzakere. Taraflar uyuşmazlığı yazılı bildirimden itibaren 15 gün içinde iyi niyetle müzakere eder.

İkinci katman zorunlu arabuluculuk. Müzakere başarısız olursa 6325 sayılı Kanun uyarınca arabuluculuğa başvurulur. Ticari alacak ve kira payı taleplerinde dava şartı arabuluculuk yerine getirilir ve son tutanak alınır.

Üçüncü katman tahkim veya mahkeme. Arabuluculukta anlaşamama halinde uyuşmazlık tutarı ve yabancılık unsuru dikkate alınarak ISTAC tahkimine veya yetkili mahkemeye gidilir. Yabancı yatırımcı içeren yapılarda tahkim yeri İstanbul, dil Türkçe ve İngilizce, tabi hukuk Türk hukuku ve kurallar ISTAC olarak belirlenir ve New York Sözleşmesi uyarınca tenfiz imkanı saklı tutulur.

Zincir dışı anlaşma şu hükümleri içermelidir. Emanet koşullarını, çok imzalı anahtar sahiplerini, oracle listesini ve insan müdahale yetkisini açıkça tanımlamalı, delil olarak HMK madde 199 uyarınca elektronik verilerin belge niteliğini ve 5070 sayılı Kanun uyarınca nitelikli elektronik imza gerekliliğini düzenlemeli, oracle arızasında bilirkişi incelemesi ve manuel serbest bırakma usulünü belirlemelidir. Akıllı sözleşme yalnızca zincir dışı anlaşmanın icra aracı olarak tanımlanmalı ve kod ile metin çelişirse metin geçerlidir kuralı konulmalıdır.

Yabancı yatırımcı boyutunda çifte vergilendirme anlaşmaları token kavramından bahsetmediğinden uyuşmazlık çözüm klozunda vergi ve CRS raporlaması nedeniyle doğacak ihtilafların da tahkim kapsamında olduğu açıkça yazılmalı ve platformun KYC olmadan doğru stopaj yapamaması nedeniyle doğacak cezalardan kimin sorumlu olduğu kararlaştırılmalıdır.

Avukat Yusuf KILIÇKAN
19 Ağustos 2026

Sıkça Sorulan Sorular

1. Gayrimenkul tokenizasyonunda uyuşmazlık mahkemede mi görülür?
Uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkin ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve yetki sözleşmesi yapılamaz. Kira payı ve token bedeli iadesi gibi şahsi alacak talepleri ticari dava niteliğinde olup yetki sözleşmesi geçerli olabilir.

2. Yetki sözleşmesi her durumda geçerli midir?
Hayır, HMK madde 18 uyarınca kesin yetkinin olduğu hallerde yetki sözleşmesi yapılamaz ve yazılı şekilde yapılmayan yetki sözleşmesi geçersizdir. Tacir olmayan kişiler arasında yetki sözleşmesi kural olarak yapılamaz.

3. Arabuluculuk zorunlu mudur?
Konusu bir miktar paranın ödenmesi olan ticari alacak ve tazminat talepleri, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar ve taşınır taşınmaz ortaklığın giderilmesi talepleri bakımından arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Bu yol tüketilmeden dava açılırsa dava usulden reddedilir.

4. Tüketici yatırımcı için arabuluculuk gerekir mi?
6502 sayılı Kanun madde 73/A uyarınca tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklar açısından da arabulucuya başvuru zorunludur. Tokenı tüketici sıfatıyla alan yatırımcı tüketici arabuluculuğuna başvurmak zorundadır.

5. Tahkim anlaşması nasıl geçerli olur?
Tahkim anlaşması yazılı şekilde yapılmalıdır. Taraflarca imzalanmış belge, teati edilen belgeler veya tahkim şartı içeren belgeye yollama yapılması yazılı şekil şartını karşılar. Vekil aracılığıyla tahkim için HMK madde 74 uyarınca açık yetki gerekir.

6. İç tahkim ile milletlerarası tahkim arasındaki fark nedir?
Yabancılık unsuru içermeyen ve tahkim yeri Türkiye olan uyuşmazlıklarda HMK madde 407 vd, yabancılık unsuru taşıyan ve tahkim yeri Türkiye olan uyuşmazlıklarda 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu uygulanır.

7. Med-Arb yöntemi nedir?
Arabuluculuk ve tahkimin bir arada uygulanmasıdır. Yargıtay içtihadı ile kabul görmüş olup 6325 sayılı Kanun madde 5 uyarınca taraflar önce arabuluculuğa gider, uzlaşamazsa uyuşmazlık tahkimde bağlayıcı karar ile çözülür.

8. Akıllı sözleşme emanetinde uyuşmazlık nasıl çözülür?
Akıllı sözleşme tek başına sözleşme sayılmaz, mahkemeler kodun kendisini değil altta yatan hukuki anlaşmayı esas alır. Zincir dışı anlaşmada oracle sorumluluğu, insan müdahale yetkisi ve HMK madde 199 uyarınca elektronik delil standartları açıkça düzenlenmelidir.

9. ISTAC tahkimi yabancı yatırımcı için avantajlı mıdır?
ISTAC gizlilik, uzman hakem ve New York Sözleşmesi uyarınca tenfiz kolaylığı sağlar. Tahkim yeri İstanbul olarak belirlenirse Türk mahkemeleri ihtiyati tedbir verebilir ve mahkemeye başvurulması tahkim anlaşmasının ihlali sayılmaz.

10. En iyi uyuşmazlık çözüm klozu nasıl yazılmalıdır?
Üç katmanlı hibrit kloz önerilir. Önce müzakere, sonra zorunlu arabuluculuk ve anlaşamama halinde ISTAC tahkimi. Klozda tabi hukuk Türk hukuku, dil, emanet ajanı, çok imzalı anahtar sahipleri ve oracle listesi açıkça yazılmalı ve kod ile metin çelişirse metin geçerlidir kuralı konulmalıdır.

Yazar Hakkında

Avukat Yusuf KILIÇKAN, gayrimenkul hukuku, tahkim hukuku ve kripto varlık hukuku alanlarında bağımsız faaliyet gösteren avukat olarak müvekkillere hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Web sitesi: yusufkilickan.av.tr - E-posta: av.yusufkilickan@gmail.com

Yasal Uyarı

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Gayrimenkul tokenizasyonunda uyuşmazlık çözümüne ilişkin açıklamalar Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Milletlerarası Tahkim Kanunu, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve Türk Medeni Kanunu genel hükümlerine dayanmakta olup her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Güncel mevzuat ve mahkeme içtihatları esas alınmalıdır.