TL;DR: İhalenin feshi davası, icra takibi sonucunda yapılan ihalelerde usul veya esas yönünden hukuka aykırılıkların bulunması halinde, ilgililerin (borçlu, alacaklı veya üçüncü kişiler) ihalenin iptalini talep ettiği özel bir davadır. Bu dava, İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesi kapsamında açılır ve çok kısa sürelere tabidir. Davanın kabulü için ihaledeki eksikliğin "sonucu etkileyecek nitelikte" olması gerekir; yani hata olmasaydı ihale farklı sonuçlanabilirdi iddiası somut delillerle ispatlanmalıdır. En sık görülen fesih nedenleri arasında tebligat usulsüzlükleri, kıymet takdirindeki hatalar, ilan sürelerine uyulmaması ve ihale şartnamesine aykırılık yer alır. Yargıtay içtihatları, şekli eksikliklerin her zaman fesihe yol açmadığını, ancak hakkaniyete ve rekabet ortamına zarar veren hataların mutlaka düzeltilmesi gerektiğini vurgular. Süreç, tarafların menfaat dengesi gözetilerek titizlikle yürütülür.

Yazar: Avukat Yusuf KILIÇKAN

Tarih: 27 Nisan 2026

İhalenin Feshi Davasının Hukuki Niteliği ve Amacı

İcra hukukunda amaç, alacağın en hızlı ve en yüksek değerle tahsil edilmesidir. Ancak bu süreçte borçlunun haklarının da korunması esastır. İhale, taşınmaz veya taşınır malların satışı yoluyla nakde çevrilmesi işlemidir. Eğer bu işlem sırasında kanuna aykırı hareket edilirse, oluşan mağduriyetin giderilmesi için "ihalenin feshi davası" devreye girer. Bu dava, adeta icra hukukunun denge mekanizmasıdır. Davanın temel amacı, hukuka aykırı yapılan ihaleyi ortadan kaldırarak malın tekrar doğru usulle satışa çıkarılmasını sağlamaktır. Böylece hem alacaklı daha yüksek bedelle alacağını tahsil etme şansı bulur hem de borçlu malının gerçek piyasa değeri üzerinden satılmasını sağlar. Üçüncü kişiler (örneğin ihaleye giren diğer istekliler veya mal üzerinde hak sahibi olanlar) de kendi menfaatlerini korumak amacıyla bu davayı açabilirler. Önemli bir nokta, bu davanın "bozucu yenilik doğuran" bir dava olmasıdır. Yani mahkeme kararı kesinleşene kadar ihale geçerlidir; karar kesinleştiğinde ise ihale hükümsüz hale gelir ve mal eski haline döner. Bu durum, ihaleyi kazanan kişi açısından büyük bir risk taşır. İhaleyi kazanan kişi, malı teslim almış olsa bile, dava sonucunda malı iade etmek zorunda kalabilir. Bu nedenle, ihale sürecindeki tüm adımların şeffaf ve yasalara uygun olması hayati önem taşır.

İhalenin Feshi İçin Gerekli Şartlar ve Usul

İhalenin feshi davası, rastgele açılan bir dava değildir. Kanun koyucu, icra işlemlerinin süratle sonuçlanması ilkesi gereği, bu davaya sıkı şartlar getirmiştir. Öncelikle, davayı açma hakkı olan kişilerin belirlenmesi gerekir. Borçlu, alacaklı, ihaleye katılan istekliler ve mal üzerinde ayni hak sahibi olan üçüncü kişiler davacı olabilir. En kritik unsur süredir. İcra ve İflas Kanunu’na göre, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde şikayet yoluyla itiraz edilmemişse veya şikayet reddedilmişse, ihale kesinleşir. Ancak, şikayet yolu tüketildikten sonra veya doğrudan dava açılması gereken durumlarda, genel hükümlere göre dava açma süresi vardır. Pratikte, ihale tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren makul bir süre içinde (genellikle 1 yıl içinde zamanaşımı tartışmaları olsa da, hakkın kötüye kullanılmaması adına hemen) dava açılmalıdır. Özellikle tebligat usulsüzlüğü gibi gizli kalan hatalarda, öğrenme tarihi esas alınır. Davanın görüleceği yetkili mahkeme, icra mahkemesidir. Yetki bakımından ise, ihaleyi yapan icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesi yetkilidir. Dava, basit yargılama usulüne tabidir ve harca tabi değildir (bazı durumlarda nispi harç tartışmaları olsa da genelde maktu harç uygulanır).Davada ispat yükü, davacıdadır. Davacı, ihaledeki hatanın ne olduğunu, bu hatanın nasıl oluştuğunu ve en önemlisi bu hatanın ihale sonucunu etkilediğini ispatlamalıdır. Sadece "hata var" demek yeterli değildir; "bu hata olmasaydı ihale daha yüksek fiyata gerçekleşebilirdi" veya "ben ihaleye katılabilirdim" gibi somut bir nedensellik bağı kurulmalıdır.

Sık Karşılaşılan İptal Nedenleri: Tebligat ve İlan Usulsüzlükleri

Uygulamada ihalelerin en çok feshedildiği alan, usuli eksikliklerdir. Bunların başında tebligat usulsüzlükleri gelir. İcra dairesi, ihale gününü ve saatini borçluya, alacaklıya ve bilinen diğer ilgililere usulüne uygun şekilde tebliğ etmek zorundadır. Tebligatın yanlış adrese yapılması, imza sirkülerine uyulmaması veya tebligatın hiç yapılmaması, ihaleyi sakatlar. Yargıtay, tebligat eksikliğinin "mutlak butlan" sebebi olduğunu belirtir. Yani, borçlu ihale gününü bilmediği için savunma hakkını kullanamamışsa veya ihaleye katılamamışsa, bu durum ihaleyi geçersiz kılar. Örneğin, borçlunun adres değişikliğini bildirmesine rağmen eski adrese tebligat yapılması, feshi gerektirir. Ancak, borçlu tebligatı aldığı halde ihaleye katılmamışsa, sırf tebligatta küçük bir şekil hatası varsa (örneğin zarfın rengi), bu tek başına feshi gerektirmeyebilir. Mahkeme, hatanın sonucu etkileyip etkilemediğine bakar. Bir diğer önemli usuli hata, ilan sürelerine uyulmamasıdır. Taşınmaz ihalelerinde, ihalenin yapılacağı tarih ve yer, belirli süreler öncesinden (genellikle 15-30 gün) gazete veya elektronik ortamda ilan edilmelidir. İlan süresinin kısa tutulması, potansiyel alıcıların ihaleyi görmesini engeller ve rekabeti azaltır. Rekabetin azalması, malın düşük fiyata satılmasına neden olur. Bu durum, hem borçlunun hem de alacaklının zararınadır. Yargıtay kararları, ilan süresine uyulmamasının ihaleyi feshettirecek ağır bir usulsüzlük olduğunu defalarca vurgulamıştır. Ayrıca, ihale şartnamesinin hazırlanmaması veya eksik hazırlanması da fesih nedenidir. Şartname, ihaleye katılacakların bilmesi gereken tüm teknik ve hukuki detayları içermelidir. Eksik bilgi, isteklilerin doğru fiyat vermesini engeller.

Kıymet Takdiri Hataları ve Piyasa Değerinin Altında Satış

İhalenin feshi davalarında en teknik ve karmaşık konu, kıymet takdiridir. İcra dairesi, malı satışa çıkarmadan önce bilirkişi marifetiyle malın rayiç bedelini (piyasa değerini) belirler. Bu bedel, ihale muhammen bedelinin temelini oluşturur. Genellikle ilk ihalede muhammen bedel, kıymet takdirinin %50'si veya %70'i civarındadır (kanuni oranlar değişebilir, güncel mevzuata bakılmalıdır).Eğer kıymet takdiri gerçeği yansıtmıyorsa, yani mal çok düşük gösterilmişse, ihale de buna bağlı olarak düşük fiyata gerçekleşir. Borçlu, "Malımın gerçek değeri 1 milyon TL iken, bilirkişi 500 bin TL biçti, bu yüzden ihale 300 bin TL'ye kapandı" diyerek dava açabilir. Burada davacının yapması gereken, yeni bir bilirkişi raporu ile malın gerçek değerini ortaya koymaktır. Ancak Yargıtay, her kıymet farkını fesih nedeni saymaz. Aradaki farkın "aşırı" olması ve bu aşırılığın ihale sonucunu etkilemiş olması aranır. Küçük sapmalar, piyasa koşullarının doğal sonucu olarak kabul edilir. Ayrıca, kıymet takdirine karşı süresi içinde itiraz edilmemişse, bu itiraz hakkı düşer. Dolayısıyla, kıymet takdirine itiraz etmeden doğrudan ihale feshi davası açmak risklidir. Mahkeme, önce kıymet takdirinin hukuka uygun olup olmadığını inceler. Bir diğer husus, ihaledeki rekabet ortamının sağlanıp sağlanmadığıdır. Eğer ihaleye sadece bir kişi katılmışsa ve bu kişi muhammen bedelin çok altında bir teklif vermişse, bu durum şüphe uyandırır. Özellikle ihale komisyonunun tarafsızlığından şüphe duyulan durumlarda veya ihaleye katılımın kasıtlı olarak engellendiği iddialarında, mahkemeler ihaleyi feshetme eğilimindedir.

İhalenin Feshi Davasının Sonuçları ve Tarafların Durumu

Mahkeme, ihaleyi feshettiğinde ne olur? İlk olarak, ihale tutanağı hükümsüz hale gelir. Mal, icra dairesinin uhdesine geri döner. İhaleyi kazanan kişi (müşteri), malı henüz teslim almamışsa, teminatı iade edilir. Malı teslim almışsa, malı iade etmek zorundadır. İade edilen mal için, müşterinin yaptığı masraflar (varsa) tazminat konusu olabilir ancak bu ayrı bir dava konusudur.İhale feshedildikten sonra, icra dosyası kaldığı yerden devam eder. Mal, yeniden kıymet takdiri yapılarak veya mevcut kıymet üzerinden, usulüne uygun şekilde tekrar ihaleye çıkarılır. Bu süreç, alacaklının alacağını tahsil etmesini geciktirir. Bu nedenle, alacaklılar genellikle ihale sürecinde çok dikkatli davranır ve usulsüzlük yapmamaya özen gösterir.Borçlu açısından bakıldığında, ihale feshi bir kurtuluş değildir; sadece süreci uzatır. Ancak, malın daha yüksek fiyata satılmasını sağlayarak borcun daha çabuk kapanmasına veya artan paranın borçluya kalmasına yardımcı olabilir.Üçüncü kişiler (örneğin ihaleye giren ama kazanamayan istekli) açısından, ihale feshi yeni bir fırsat demektir. İkinci ihalede daha şanslı olabilirler. Ancak, ikinci ihalede de aynı hataların tekrarlanmaması için süreci yakından takip etmelidirler.Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, ihale feshi davası açıldığında, icra dairesi satış işlemini durdurmalıdır. Aksi halde, mal başkasına devredilirse ve iyi niyetli üçüncü kişi söz konusu olursa, durum karmaşıklaşır. İyi niyetli üçüncü kişinin korunması ilkesi, bazen ihale feshinin etkisini sınırlayabilir. Bu nedenle, dava açılır açılmaz ihtiyati tedbir kararı alınması önerilir.

Avukat Yusuf KILIÇKAN

27 Nisan 2026

Yazar Hakkında: Avukat Yusuf KILIÇKAN, icra-iflas hukuku, ticaret hukuku ve idare hukuku alanlarında uzmanlaşmış bir avukattır. Müvekkillerine karmaşık icra ihalelerinde, kıymet takdiri uyuşmazlıklarında ve ihale feshi davalarında stratejik hukuki danışmanlık sunmakta; ayrıca kamu ihaleleri ve özel sektör satış süreçlerinde yaşanan hukuki sorunlarda güncel Yargıtay içtihatlarını analiz ederek çözüm odaklı hizmet vermektedir.

Yasal Uyarı: Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her hukuki olay kendine özgü dinamiklere sahiptir. Somut bir hukuki sorununuz varsa, lütfen bir avukattan profesyonel destek alınız. Makaledeki bilgiler, yayınlandığı tarihteki mevzuata dayanmaktadır; mevzuat değişiklikleri içeriğin güncelliğini etkileyebilir.