Kiracı ve Ev Sahibi Uyuşmazlıkları
TL;DR: Türk kira hukukunda kiracıyı koruyan güçlü bir mevzuat kalkanı mevcuttur. Ev sahibi, 6098 sayılı TBK'nın sınırlı sayıda (numerus clausus) belirlediği gerekçelerin dışında kiracıyı tahliye edemez. On yıllık uzama süresi dolmadan tahliye yalnızca ihtiyaç, temerrüt, tahliye taahhütnamesi veya iki haklı ihtar gibi belirli koşullarda mümkündür. Kira artışı ise 1 Temmuz 2024 itibarıyla yalnızca TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır; sözleşmede artış maddesi yoksa ev sahibi tek taraflı zam yapamaz. Beş yıl dolmadan emsal kiraya dayalı tespit davası açılamaz. Aynı kirayı 3-4 ay ödeme pratikte sıkıntı yaratabilir ama tek başına hukuken bağlayıcı "teamül" oluşturmaz.
YAZAR: Avukat Yusuf KILIÇKAN
TARİH: 15.04.2026
Kira Hukuku: Kiracının Kalkanı, Ev Sahibinin Sınırı
Türk kira hukukunun çıkış noktası açıktır: kiracı, ev sahibine kıyasla ekonomik olarak daha güçsüz taraftır ve hukuk sistemi bu dengesizliği gidermek için harekete geçmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümleri, ev sahibinin konutunu istediği zaman geri alamayacağı, kiracıyı keyfi biçimde çıkaramayacağı ve kafasına göre kira zammı yapamayacağı bir sistem kurmuştur.
Bu yazıda hem kiracının hem ev sahibinin merak ettiği bütün kritik soruları yanıtlayacak, makaleyi ilgili Yargıtay içtihatları ve TBK hükümleriyle destekleyeceğiz.
Kira Sözleşmesi Nasıl Çalışır
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, süre dolduğunda kendiliğinden bitmez. Kural olarak belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, kiraya veren tarafından sürenin bitimine dayanılmak suretiyle sona erdirilemez. Kira sözleşmelerinde sürenin bitmiş olması sebebiyle sözleşmenin sona erdirilmesi hakkı birtakım şartların varlığı halinde ve yalnızca kiracıya tanınmaktadır.
Bu kural son derece önemlidir: süre bitimi tek başına ev sahibine tahliye hakkı vermez. Ev sahibi sözleşmeyi yenilemek zorundadır ya da kanunda sayılı gerekçelerden birine dayanarak dava açabilir. Kiracı ise sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak ilişkiyi sona erdirebilir.
Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Çıkarabilir?
Türk Borçlar Kanunu, ev sahibinin tahliye hakkını net biçimde sınırlandırmıştır. Bu gerekçeler dışında açılan her tahliye davası reddedilir.
On yıllık uzama süresi dolunca (TBK md. 347)
TBK md. 347 ile düzenlenen 10 yıllık uzama süresinden sonra uygulanabilecek kira sözleşmesini fesih hakkı sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusudur. Sözleşme süresinin dolmasıyla birlikte her yıl, yani her yenileme döneminde, ev sahibi o dönem bitmeden en az üç ay öncesinde yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Herhangi bir gerekçe göstermesine gerek yoktur.
On yıllık sürenin başlangıcı, sözleşmenin imzalandığı değil, sözleşme süresinin bittiği tarihtir. Örneğin 01.01.2015 tarihinde başlayan bir yıllık sözleşmede on yıl, 01.01.2016'dan itibaren işlemeye başlar ve 01.01.2026'da sona erer. Bu tarihten itibaren her yıl ev sahibi, dönem sonundan üç ay önce bildirimde bulunarak tahliye isteyebilir.
Kritik bir Yargıtay içtihadı: Yargıtay'a göre, kiracısıyla sözleşme yenileyen ev sahibi TBK md. 347'de kendisine verilen tahliye imkânını ertelemiş olmaktadır. Bu maddede öngörülen on yıllık uzama süresi, yeni tarihli kira sözleşmesinin bitiminden itibaren sıfırdan başlayacaktır. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. Dolayısıyla eski kiracıyla yeni sözleşme yapan ev sahibi, on yıllık koruma süresini uzatmış olmaktadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK md. 350-351)
Ev sahibi on yıl dolmadan da tahliye davası açabilir; ancak bunun için ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmek zorundadır.
TBK md. 350/1'e göre kiraya veren, kira sözleşmesini kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa açacağı dava ile sona erdirebilir.
Buradaki en belirleyici kriter Yargıtay'ın yerleşik içtihadıdır: İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Süreler bakımından: belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu bir aylık süre kaçırılırsa bir sonraki döneme kadar beklenmek zorunda kalınır.
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası: TBK md. 351 gereğince yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini edinme tarihinden altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu yol kapanır; düzeltilemez.
Tahliye taahhütnamesi (TBK md. 352/1)
Kiracı, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra — sözleşmeyle eş zamanlı veya öncesinde değil — belirli bir tarihe kadar kiralananı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt edebilir. Bu taahhütname geçerliyse ev sahibi, taahhüt tarihini geçmesine rağmen kiracı çıkmazsa bir ay içinde icra yoluna başvurabilir ya da dava açabilir.
Önemli nokta: taahhütnamenin geçerli sayılabilmesi için kira ilişkisi kurulduktan sonra, kiracının özgür iradesiyle, noter onaylı ya da adi yazılı şekilde imzalanmış olması gerekir. Kira sözleşmesiyle eş zamanlı imzalanan taahhütnameler, kiracının baskı altında imzaladığı gerekçesiyle Yargıtay tarafından geçersiz sayılma eğilimindedir.
Temerrüt nedeniyle tahliye (TBK md. 315)
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde ev sahibi 30 günlük süre vererek yazılı ihtar gönderir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK md. 352/2)
Bir kira yılı içinde kiracıya iki kez haklı yazılı ihtar çekilmişse (her biri farklı kira dönemi için), ev sahibi bu ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.
11+1 Yıl Meselesi
"11+1 yıl dolmadan kiracı çıkarılamaz" söylemi halk arasında yaygın olmakla birlikte hukuki olarak tam doğru değildir ve önemli bir açıklamaya ihtiyaç duyar.
TBK'da "11+1 yıl" diye bir düzenleme yoktur. Söz konusu olan TBK md. 347'nin öngördüğü 10 yıllık uzama süresidir. Bir yıllık sözleşmede kiracı, kira ilişkisinin başlamasından itibaren 1 + 10 = 11 yıl çıkarılamaz gibi bir hesaplama ortaya çıktığından "11+1" ifadesi kullanılmıştır; ancak bu sözleşme süresine göre değişir.
Halk arasında "5 yıllık kiracı" veya "10 yıllık kiracı evden çıkarılır" gibi yanlış inanışlar mevcuttur. Gerçek şu ki ev sahibi, 10 yıllık uzama süresi boyunca geçerli bir gerekçe olmaksızın kiracıyı çıkaramaz. Bu süre dolmadan tahliye için yukarıda sıralanan hukuki gerekçelerden birine dayanmak zorunludur.
Kira Artışı: Neye Göre Zam Yapmalısınız?
Kira artışı meselesi uygulamada en fazla uyuşmazlığa yol açan konuların başında gelmektedir.
Yasal tavan: TÜFE
1 Temmuz 2024 itibarıyla konutlarda uygulanan yüzde 25'lik tavan sınırı tamamen kaldırılmıştır. Bu tarihten itibaren konut ve işyeri kiralarında yapılabilecek yasal azami artış oranı, her ay TÜİK'in açıkladığı 12 aylık TÜFE ortalaması ile belirlenmektedir. Bu oranın üzerinde yapılan her zam hukuken geçersizdir.
Örnek olarak Nisan 2026 itibarıyla geçerli olan TÜFE 12 aylık ortalama artış oranı yüzde 2,82'dir. Dolayısıyla bu dönemde sözleşmesi yenilenen kiracılara en fazla bu oranın uygulanabileceği anlamına gelmektedir.
Kafama göre zam yapabilir miyim?
Kesinlikle hayır. Kiralayanın yasal sınırları aşan haksız kira zammını kiracı kabul etmek zorunda değildir. Yasal kira artış oranına riayet eden bir kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer yükümlülüklerini de ihlal etmiyor olması halinde taşınmazdan tahliyesi mümkün değildir.
Sözleşmede artış maddesi yoksa ne olur?
Eğer kira sözleşmesinde hiçbir artış maddesi (örneğin "artış TÜFE oranında yapılır" gibi bir ibare) bulunmuyorsa, kiraya veren tek taraflı olarak kira artışı yapamaz. Bu durumda kiraya verenin tek yolu, kira tespit davası açmaktır.
TEFE/TÜFE meselesi: 2019 öncesi sözleşmelerde "TEFE-TÜFE ortalaması" şeklinde hükümler yaygındı. 18.01.2019 tarihli Resmi Gazete değişikliğiyle ÜFE yerine TÜFE esas alınmaya başlandı. Sözleşmede "TEFE-ÜFE ortalaması" yazıyorsa ve bu oran TÜFE'den yüksek ise, yine TÜFE geçerlidir.
5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Beş yıl geçmeden emsal kirayı esas alan kira tespit davası açılamaz; TBK md. 344 uyarınca beş yıl geçmeden sadece TÜFE oranını esas alan bir tespit davası açılabilir.
Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK md. 138 (uyarlama) uygulanmaz; özel hüküm olan TBK md. 344 geçerlidir. "Enflasyon çok arttı" gerekçesiyle beş yıl dolmadan uyarlama davası açılamaz.
5 Yıl Sonunda Emsal Kira Tespit Davası
Beş yıl dolduktan sonra kira tespit davası açıldığında hâkim artık yalnızca TÜFE ile bağlı değildir.
TBK md. 344/3 hükmüne göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Davada emsal kiralar bilirkişi aracılığıyla belirlenir. Kiralananın konumu, büyüklüğü, niteliği ve yakın çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri değerlendirmeye alınır. Kiracı, uzun süredir kirada oturduğu için mahkemeler hakkaniyet indirimi uygular; bu uygulamada "eski kiracı indirimi" adıyla yüzde 10 ila 20 arasında bir indirim yapılmaktadır.
Bu davayı yalnızca ev sahibi değil, kiracı da açabilir. Kiracı, ödediği kiranın emsallerden yüksek olduğunu düşünüyorsa indirme talebiyle dava açma hakkına sahiptir.
Kira tespit davasında dikkat edilmesi gereken süre kuralı: Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmaması durumunda, karar bir sonraki dönem için geçerli olur (TBK md. 345). Dava başlangıcında talep edilen kira bedeli sonradan ıslah yoluyla artırılamaz.
"Aynı Kirayı 3-4 Ay Ödemek Teamül Oluşturur mu?"
Hukuki tanım: Teamül (örf ve adet), tarafların uzun süreli, sürekli ve bilinçli biçimde uydukları davranış kurallarıdır. Kira hukukunda "zımni kabul" ya da "icazet" kavramları gündeme gelir.
3-4 ay aynı kirayı ödemek: Yargıtay, belirli koşullarda aynı kirayı ödemeye devam etmenin zımni onay oluşturabileceğini kabul etmekle birlikte, bu durum tek başına yeterli değildir. Kiranın yasal TÜFE sınırını aşan bir artışı "kabul etmiş sayılmak" için tarafların iradesinin bu yönde olduğunun açıkça anlaşılması ve uzun süreli süregelen bir davranış örüntüsünün oluşmuş olması gerekmektedir.
Pratik tehlike şudur: ev sahibi yasal sınırın üzerinde zam talebi bildirmişse ve kiracı yeni miktarı birkaç ay ödemeye devam etmişse, bu ödeme davranışı "zımni kabul" olarak yorumlanabilir. Bu tuzaktan korunmanın yolu ihtirazi kayıt (çekince) ile ödeme yapmaktır: "Yasal TÜFE oranını aşan kısmı ihtirazi kayıtla ödüyorum, fazla ödediğimi talep ediyorum" şeklinde yazılı bildirimde bulunarak banka dekontuyla ödeme yapmak. Bu ihtirazi kayıt, ileriki bir tespit davasında hakkın korunmasını sağlar.
Dava Açılırsa Ne Yapmalısınız?
Tebliğ aldığınız anda şu adımları atın. Gecikmek hak kaybına yol açar. Dava dilekçesinde yer alan tarihler, dava konusu kira dönemleri ve tahliye gerekçesi dikkatle incelenmelidir. Süresi dışında açılmış davalar, usulden reddedilir. Ev sahibinin ihtiyaç iddiası varsa bu ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı sıkı biçimde irdelenir. Kira ödeme belgelerinizi — banka dekontları en güçlü delildir — her zaman saklayın.
Zorunlu arabuluculuk: 2023 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında da arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuktan sonuç alınamazsa dava açılabilir.
Dava Sonunda Yargılama Giderleri Kim Öder?
Türk yargılama hukukunda genel kural şudur: davayı kaybeden taraf yargılama giderlerini öder. Bu giderler başvuru harcı, bilirkişi ücreti, posta ve tebligat masrafları ile karşı tarafın avukat ücretini (vekâlet ücreti) kapsar.
Kira tespit davası özelinde: dava kısmen kabul, kısmen reddedilmişse giderler oransal olarak paylaştırılır. Tahliye davasında kiracı haklı çıkarsa tüm yargılama giderleri ev sahibine yüklenir; ev sahibi kazanırsa kiracıya yüklenir.
Vekâlet ücreti, her yıl Türkiye Barolar Birliği'nin belirlediği asgari ücret tarifesine göre hesaplanır. Kira tespit davası için belirlenen oran, hükmedilen kira farkının yüzdesi üzerinden hesaplanır. Tahliye davalarında ise maktu ücret uygulanır.
Pratik gerçek: Yasal kira artışını ödemiş, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş bir kiracının tahliye davasında kazanma şansı yüksektir ve yargılama giderleri ev sahibine yüklenir. Tersine, ödeme yükümlülüklerini ihlal eden kiracı hem tahliye hem de tüm giderleri üstlenir.
Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracının Durumu
TBK md. 310 gereğince kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer.
Yani evi satın alan kişi, eski sözleşmeyle bağlı kalır; kiracıyı "ev satıldı, çık" diyerek çıkaramaz. Yeni malik de ancak yukarıda sıralanan hukuki gerekçelerle tahliye isteyebilir. Yeni malik ihtiyaç gerekçesiyle tahliye isteyecekse edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapması ve altı ay beklemesi zorunludur.
Depozito: Kiracının Güvencesi
TBK'ya göre depozito en fazla üç aylık kira bedeline eşit olabilir. Daha fazlası alınamaz. Kiracı kiralananı sözleşme şartlarına uygun kullanmış ve kira borcunu ödemiş ise depozito iade edilmek zorundadır. Evin teslim alınmasından sonra kiralananın durumunu belgeleyen fotoğraflar ve tutanaklar depozito uyuşmazlıklarında belirleyici önem taşır.
Özet Tablo: Ev Sahibinin Tahliye Hakları ve Sınırları
Sözleşme süresi dolduğunda: Kiracıya bildirim hakkı yalnızca kiracınındır; ev sahibi süre bitimi gerekçesiyle tahliye isteyemez.
On yıllık uzama süresi dolunca: Gerekçesiz fesih mümkündür; dönem sonundan en az üç ay önce yazılı bildirim zorunludur.
İhtiyaç halinde (on yıl dolmadan): Gerçek, samimi, zorunlu ve devam eden ihtiyaç + yasal süreler içinde dava açılması şarttır.
Tahliye taahhütnamesi: Sözleşmeden sonra, özgür iradesiyle imzalanmış taahhüt varsa taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra ya da dava yolu açılır.
Temerrüt: 30 günlük süreli yazılı ihtar gerekmekte; süre dolmadan dava açılamaz.
İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde iki ayrı kira bedelinin ödenmemesi durumunda o yılın bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
Sonuç: Kiracının Bilmesi Gereken En Temel Kural
Yasal TÜFE oranında kirayı zamanında ödeyen, sözleşme yükümlülüklerini yerine getiren ve eve zarar vermeyen bir kiracıya yapılacak en az şey şudur: ödeme dekontlarını sakla, sözleşmeyi koruyun, bildirim ve ihtar belgelerinizi kaydedin. Yargı sürecinde bu belgeler, en güçlü savunma kalkanınızdır.
Avukat Yusuf KILIÇKAN
15.04.2026
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi sözleşme bitmeden kiracıyı çıkarabilir mi? Hayır. Sözleşme bitimi tek başına tahliye gerekçesi oluşturmaz. Ev sahibi ancak ihtiyaç, tahliye taahhütnamesi, temerrüt veya iki haklı ihtar gibi TBK'da sayılı gerekçelerle dava açabilir.
On yıl dolmadan tahliye için ne gerekir? Ev sahibinin ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının gerçek, samimi ve süregelen bir konut/işyeri ihtiyacının bulunması ve bu ihtiyacın mahkemede ispatlanması gerekir.
Kira artışımı kafama göre yapabilir miyim? Hayır. TÜFE'nin 12 aylık ortalamasının üzerinde zam yapılamaz. Bu oranın üzerindeki artış hukuken geçersizdir; kiracı yasal oranda ödemeye devam edebilir.
Sözleşmemde artış maddesi yok; ne olur? Ev sahibi tek taraflı artış yapamaz. Artış istemek için kira tespit davası açması gerekir.
5 yıl dolmadan emsal kira davası açılabilir mi? Açılamaz. TBK md. 344/3 uyarınca beş yıl dolmadan emsal kira tespit davası açma hakkı doğmaz.
Aynı kirayı birkaç ay ödersem sıkıntı olur mu? Yasal artış dönemi geldiğinde yasal sınırı aşan talepler için ödeme ihtirazi kayıtla yapılmalıdır. Aksi halde zımni kabul riski doğabilir.
Yazar Hakkında: Avukat Yusuf KILIÇKAN, kira hukuku, tahliye davaları, kira tespit ve uyarlama davaları alanlarında danışmanlık ve dava temsili hizmeti sunmaktadır. Ayrıntılı bilgi ve iletişim için:
Yasal Uyarı: Bu makale, Nisan 2026 itibarıyla yürürlükte olan TBK ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira uyuşmazlığı kendine özgü koşullar barındırmakta olup, hukuki süreç başlatmadan önce uzman bir avukattan görüş alınması zorunludur.