Ortaklığın Giderilmesi
TL;DR: Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki birlikte mülkiyetin ferdi mülkiyete dönüştürülmesini ya da malın satılarak bedelinin paydaşlar arasında pay oranında paylaştırılmasını sağlayan hukuki yoldur. Yasal dayanağı TMK md. 698-699'dur; görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. 7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabuluculuk yolunun tüketilmesi zorunlu dava şartı haline gelmiştir. Mahkeme öncelikle aynen taksim imkânını araştırır; bu mümkün değilse açık artırma yoluyla satışa hükmeder. Dava zamanaşımına tabi değildir; paydaşlık ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir.
YAZAR: Avukat Yusuf KILIÇKAN
TARİH: 11.02.2026
Ortak Mülkiyetin Çıkmazı: İzale-i Şuyu Neden Gerekli Olur?
Miras yoluyla intikal eden ya da çeşitli hukuki işlemler sonucu birden fazla kişinin paydaş olduğu taşınmazlar, zaman içinde ciddi bir uyuşmazlık zeminine dönüşebilmektedir. Bir paydaşın nakde ihtiyaç duyması, diğerinin taşınmazı bizzat kullanmak istemesi, bakım masraflarındaki görüş ayrılıkları ya da salt kişisel geçimsizlikler, ortaklığın sürdürülmesini fiilen imkânsız hale getirebilir.
Türk Medeni Kanunu bu çıkmaza bir çözüm yolu öngörmüştür: ortaklığın giderilmesi, eski hukuki terminolojiyle izale-i şuyu davası. Bu dava, birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ya her paydaşa kendi bağımsız payını veren ya da paylaşımın fiziken mümkün olmadığı hallerde malın satılarak bedelinin dağıtılmasını sağlayan bir mekanizmadır.
Hukuki Temel: TMK md. 698-699
Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesine göre, "Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
TMK md. 699 ise paylaşma biçimini düzenlemektedir: paylaşma ya malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Tarafların paylaşma biçiminde uzlaşamaması halinde hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına; bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi durumunda ise eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Miras ortaklığı söz konusu olduğunda TMK md. 642 de devreye girer: her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir.
Davanın Kapsamı: Hangi Mülkiyet Türleri?
Ortaklığın giderilmesi davası iki temel mülkiyet biçimini kapsar.
Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet), birden fazla kişinin aynı mal üzerinde belirlenen paylar itibarıyla sahip olduğu mülkiyet türüdür. Her paydaş kendi belirlenmiş payının maliki olup bu payını kural olarak özgürce devredebilir ve üzerinde işlem yapabilir. Böyle bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar.
Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) ise TMK md. 701 uyarınca kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olunan mülkiyet biçimidir. Mirasçılar arasındaki miras ortaklığı bu türün en yaygın örneğidir. Elbirliği mülkiyetinde her maliki malın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir; paylar belirlenmiş değildir, tek başına tasarruf yapılamaz.
Her iki mülkiyet türü de dava konusu olabilir. Ancak elbirliği mülkiyetinde miras ortaklığı sona erdirilmeden mallar üzerinde tekil tasarruflar yapılamayacağından, paylaşım için ya rızai yol ya da kazai yol (mahkeme kararıyla ortaklığın giderilmesi) zorunludur.
Zorunlu Dava Şartı: Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile ortaklığın giderilmesi davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabuluculuk yönteminin kullanılması zorunlu hale gelmiştir. Bu tarihten sonra açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında, eğer arabuluculuk yoluna başvurulmamışsa dava, dava şartlarının eksikliği nedeniyle usulden reddedilecektir.
Arabuluculuk sürecinde tarafların katılımı zorunludur. Toplantılar yüz yüze yapılabildiği gibi tarafların rızasıyla çevrim içi ortamda da gerçekleştirilebilir. Taraflar arasında taşınmazın kaderi — satış, taksim veya bir paydaşın diğerinin payını alması — üzerinde uzlaşma sağlanırsa bu sonuç tutanakla kayıt altına alınır ve dava açılmasına gerek kalmaz.
Uzlaşma sağlanamazsa, bu durum da tutanakla belgelendirilir ve "anlaşamama son tutanağı" hazırlanır. Bu tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur; eklenmemesi ya da mahkemece verilen sürede tamamlanmaması davanın usulden reddiyle sonuçlanır.
Arabuluculuk sürecinin sona ermesiyle dava açma yolu açılır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İzale-i şuyu davalarında görevli mahkeme, taşınmazın niteliğine bakılmaksızın her zaman sulh hukuk mahkemesidir. Bu durum, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun md. 4. maddesi ve ilgili yargı içtihatları çerçevesinde netlik kazanmıştır.
Yetkili mahkeme ise kesin yetki kuralı gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz için dava açılıyorsa her taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisine dikkat edilmesi gerekir.
Taraf Teşkili: Tüm Paydaşlar Davada Yer Almalı
Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet hakkına sahip tüm ortaklara karşı açılmalıdır. Pay oranına bakılmaksızın her paydaş davada taraf olarak yer almak zorundadır. Yargıtay içtihatlarında, davada tarafların tam ve doğru belirlenmesi kamu düzenine ilişkin olarak değerlendirilmekte ve eksik taraf teşkilinin davanın reddine yol açabileceği belirtilmektedir.
Dava görülmekte iken taraflardan birinin ölümü halinde, veraset ilamı çıkarılarak ölen paydaşın mirasçılarının davaya dahil edilmesi zorunludur. Benzer şekilde ölen bir paydaşın mirasçıları davada yer alacaksa mirasçılık belgesi sunulmalıdır.
Önemli bir usul özelliği: Ortaklığın giderilmesi davası tam iki taraflı bir dava olduğundan, davacı davasından feragat etse de, davalılardan biri davaya devam etmek isterse mahkemece davaya devam edilerek esas hakkında karar verilmesi gerekir.
Davanın Açılamayacağı Haller: TMK md. 698'deki Sınırlamalar
Paylaşma hakkı mutlak değildir. TMK md. 698 bazı hallerde paylaşma isteminin reddedileceğini düzenlemektedir.
Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Uygun olmayan zaman, hâkim tarafından olayın dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmesiyle belirlenir. İnşaatın sürdüğü bir taşınmazda bu süreçte paylaşım istenmesi, ortaklığın giderilmesinin diğer paydaşlara ciddi zarar vereceği haller buna örnek gösterilebilir.
Hukuki işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesi durumunda paylaşım istenemez. Paylaşım isteme hakkı hukuki bir işlemle sınırlandırılmışsa bu sınırlandırmaya uyulması gerekir; ancak bu süre on yılı geçemez.
Tapu kaydında şüyuun idame mükellefiyetine dair bir şerh varsa ortaklığın giderilmesi istenemez. Aynı şekilde kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi taşınmazların tamamında ortaklığın giderilmesi talep edilemez; ancak bağımsız bölümler açısından bu engel geçerli değildir.
Paylaşma Yöntemleri: Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme öncelikle aynen taksim imkânını araştırmak zorundadır; bu inceleme bilirkişi aracılığıyla yapılır.
Aynen taksim: Taşınmazın bölünebilir olması halinde mahkeme aynen taksim edilmesine, aksi halde açık artırma ile satılmasına karar verir. Aynen taksim kararı verilebilmesi için taşınmazın niteliği, fiziksel olarak bölünmeye elverişli olup olmadığı, değer kaybına neden olmayacak şekilde taksim edilip edilemeyeceği, her bir parçanın yola cephesi gibi unsurlar birlikte değerlendirilir. Taksim edilen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.
Kentsel arsa ve yapılarda aynen taksim büyük çoğunlukla fiilen imkânsızdır. Taşınmazın bölünmesi durumunda ciddi değer kaybına uğraması ya da her bir parçanın bağımsız kullanıma elverişli olmaması, satış yolunu kaçınılmaz kılar.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi: Aynen taksim mümkün değilse ya da taşınmazın bölünmesi durumunda önemli bir değer kaybı tespit edilmişse mahkeme açık artırma yoluyla satışa hükmeder. Taşınmaz satış memurluğu veya icra dairesi tarafından satışa çıkarılır. Açık artırma yolu ile satışın sadece ortaklar arasında yapılabilmesi için tüm paydaşların muvafakati gereklidir. Satış sonunda elde edilen bedelden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar tüm paydaşlara pay oranlarında dağıtılır.
Muhdesatın Aidiyeti: Üzerindeki Yapı Kimin?
Dava sürecinde sıkça karşılaşılan kritik bir mesele, taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğudur. Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususu ortaklar arasında tartışma konusu ise, bu uyuşmazlığın ayrı bir dava açılmak suretiyle giderilmesi gerekir. Uygulamada bu davalara "muhdesatın aidiyetinin tespiti davası" denilmektedir. Bu davanın açılması halinde, izale-i şuyu davası yargılamasında, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması bekletici mesele yapılır.
Muhdesatın belli paydaşlara ait olduğu tapuda şerh düşülmüş ya da tüm paydaşlar bu konuda ittifak halindeyse ayrıca dava açılmasına gerek kalmaz. Bu durumda dava tarihindeki arsa ve muhdesat değerleri ayrı ayrı tespit edilerek oransal bir dağılım belirlenir; satış bedelinin muhdesata isabet eden kısmı yalnızca muhdesat sahibine, arsa değerine isabet eden kısım ise tüm paydaşlara pay oranlarında ödenir.
Dava Sırasında Hukuki Güvence: Şerh ve İhtiyati Tedbir
Dava açıldığı andan itibaren taşınmazın hukuki durumunun korunması büyük önem taşır. Davacı taraf, tapu kaydı üzerine "izaleyi şuyu davası şerhi" konulmasını talep edebilir. Bu şerh, dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini ya da üzerinde yeni haklar tesis edilmesini engelleyerek davanın konusuz kalmasına karşı güvence oluşturur.
Bunun yanı sıra dava açılmadan arabuluculuk sürecinde dahi tapu siciline tasarrufu kısıtlayıcı şerh konulabilmesi tartışılmaktadır; akademik çevrelerde bu olasılığın kabul görmesi sürecin fiili etkinliğini artıracaktır.
Bekletici Meseleler: Dava İçinde Çözüm Bekleyen Sorunlar
Ortaklığın giderilmesi davası tek başına yürümeyebilir; bazı durumlarda hâkim başka bir davanın sonucunun beklenmesine hükmetmek zorundadır. Bu durum bekletici mesele olarak adlandırılır.
Taşınmazla ilgili muris muvazaasına ya da şufa hakkına dayalı bir tapu iptali ve tescil davası açılmışsa bu davanın sonuçlanması beklenir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılmışsa yine bu davanın kesinleşmesi beklenir. Paylı mülkiyet ilişkisinin tartışmalı olduğu her durumda hâkim, önce bu tartışmayı çözecek meselenin bekletici mesele yapılmasına hükmeder.
Önalım (Şufa) Hakkı: Üçüncü Kişi Alımlarında Paydaş Koruması
Ortaklığın giderilmesi davasına konu olacak taşınır veya taşınmaz mal üzerinde, hissedarların payını satması durumunda diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı vardır. Paylı mülkiyete tabi hallerde hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye yani paydaş olmayan bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Önalım hakkı, payın aynı bedel ve koşullarla diğer paydaşlara satın alınma imkânı tanıyan bir yenilik doğuran haktır; hak, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay içinde, her durumda satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılabilir.
Davanın Süresi ve Masrafları
Ortaklığın giderilmesi davası ortalama altı ay ile bir buçuk yıl arasında sonuçlanmaktadır; bu süre mahkemenin iş yüküne, bilirkişi incelemesi sürecine ve tarafların tutumuna göre değişebilir.
Harca ilişkin önemli bir pratik bilgi: Dava sonunda ortaklık satış yolu ile giderilmişse binde 11,38; aynen taksim yolu ile giderilmişse binde 4,55 oranında ilam harcı alınır. Dava açılışında maktu harç yatırılır; nispi ilam harcı kararın kesinleşmesiyle tahsil edilir.
Yargılama Giderleri: Kazanan ve Kaybeden Olmayan Dava
Ortaklığın giderilmesi davası, sonucu tüm paydaşları aynı biçimde etkileyen "çekişmesiz yargı" niteliğindeki özel bir dava türüdür. Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın giderilmesine karar verileceği için davada kazanan veya kaybeden taraf gibi bir ayrım bulunmaz. Davanın sonucunda her iki taraf için benzer sonuçlar doğar. Bu nedenle yargılama giderleri ve vekâlet ücreti de taraflara payları oranında yükletilir; bir taraf tek başına masrafların tamamını yüklenmez.
Tarımsal Arazilerde Özel Düzenleme
Tarım arazileri söz konusu olduğunda genel ortaklığın giderilmesi hükümlerinin yanı sıra 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri de uygulanır. Bu Kanun'a göre mirasa konu tarımsal arazilerin mülkiyetinin devri esastır; mirasçılar anlaşırlarsa bir yıl içinde devir tamamlanır. Anlaşamamaları halinde Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru gerekir. Bu özel düzenleme, tarım arazilerinin ekonomik bütünlüğünü koruma ve parçalanmayı önleme amacı taşımaktadır.
Zamanaşımı: Her Zaman Açılabilir
Ortaklığın giderilmesi davası için özel bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Bu dava, paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak bu durum, dava açmakta aşırı geç kalmanın hiçbir olumsuz sonuç doğurmayacağı anlamına gelmez; uzayan süre delil toplamayı, değer tespitini ve taraf teşkilini güçleştirebilir.
Ortak Mülkiyetin Adil Sonu
Ortaklığın giderilmesi davası, karşılıklı çatışan menfaatlerin mahkeme güvencesiyle dengeli biçimde çözüldüğü özel bir yargılama türüdür. Bir paydaşın talebiyle başlayan süreç, nihayet tüm paydaşları kapsayan ve ferdi mülkiyete geçişi sağlayan bir sonuca ulaşır.
Sürecin her aşamasında dikkat edilmesi gereken kritik noktalar vardır: arabuluculuk tutanağının zamanında alınması, tüm paydaşların davaya dahil edilmesi, muhdesat iddialarının zamanında ileri sürülmesi, taşınmaz üzerine şerh konulması ve satış aşamasında hak kayıplarını önlemek için aktif takip. Bu adımlardan birinin atlanması, sonuca olumlu görünen bir davada ciddi hak kayıplarına neden olabilir.
Avukat Yusuf KILIÇKAN
11.02.2026
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu? Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk yolunun kullanılması zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk tutanağı olmadan açılan dava dava şartı eksikliği gerekçesiyle usulden reddedilir.
Paydaşlardan biri satışa razı olmasa da dava açılabilir mi? Evet. Tek bir paydaşın talebi davanın açılması için yeterlidir. Diğer paydaşların rızası aranmaz; mahkeme, yasal koşulların oluştuğunu tespit ettiğinde ortaklığın giderilmesine hükmeder.
Dava devam ederken paydaşın payını satması mümkün mü? Paylı mülkiyette, dava devam ederken pay satışını engelleyen yasal bir düzenleme yoktur. Ancak bu satışın diğer paydaşların önalım hakkını doğurduğu unutulmamalıdır.
Taşınmazın üzerindeki binanın kime ait olduğu tartışmalıysa ne olur? Muhdesatın aidiyetinin tespiti için ayrı bir dava açılması gerekir. Bu dava açıldığında ortaklığın giderilmesi davası bekletici mesele yapılarak sonuçlanması beklenir.
Satıştan elde edilen para nasıl dağıtılır? Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, tüm paydaşlara tapudaki pay oranlarına göre eşit ve adil biçimde dağıtılır. Taşınmaz üzerinde muhdesat varsa ve muhdesatın belirli paydaşlara ait olduğu kabul edilmişse, muhdesat değerine isabet eden kısım yalnızca muhdesat sahibine ödenir.
Yargılama giderlerini kim öder? Dava sonucundan tüm paydaşlar eşit biçimde yararlandığından, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti de taraflara pay oranlarında yüklenir; bir taraf tek başına masrafın tamamını üstlenmez.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer? Ortalama altı ay ile bir buçuk yıl arasında değişir. Tarafların tutumu, bilirkişi süreci ve mahkemenin iş yükü bu süreyi doğrudan etkiler.
Elbirliği mülkiyetinde de bu dava açılabilir mi? Evet. Hem paylı mülkiyet hem de elbirliği mülkiyeti bu davanın konusunu oluşturabilir. Miras ortaklıklarının tasfiyesinde bu dava en yaygın başvurulan hukuki yoldur.
Tarım arazisi de bu davayla bölünebilir mi? Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun ek kısıtlamalar getirmektedir. Genel kural olarak tarımsal arazilerin bölünmesi yerine mülkiyetin tek bir mirasçıya devri esastır. Konuya özgü yasal düzenleme ve mevcut içtihat açısından uzman görüşü alınması önerilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında avukat zorunlu mu? Yasal zorunluluk bulunmamakla birlikte, taraf teşkili, muhdesat iddiaları, bekletici meseleler, şerh ve satış aşamasındaki usul kuralları göz önünde bulundurulduğunda uzman hukuki destek almanın hak kaybını önlemek açısından kritik önemi bulunmaktadır.
Yazar Hakkında: Avukat Yusuf KILIÇKAN, tapu ve gayrimenkul hukuku, miras davaları ve ortaklığın giderilmesi alanlarında danışmanlık ve dava temsili hizmeti sunmaktadır. Ayrıntılı bilgi ve iletişim için:
Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut durum kendine özgü koşullar barındırdığından, hukuki süreç başlatmadan önce uzman bir avukattan görüş alınması önerilir.