İpotek (Taşınmaz Rehni) Tesisi ve İpoteğin Kaldırılması
TL;DR: İpotek, mevcut veya gelecekte doğması muhtemel bir alacağı güvence altına almak amacıyla tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde tesis edilen sınırlı bir ayni haktır. Türk Medeni Kanunu'nun 881 ila 897. maddeleri arasında düzenlenen ipotek; resmi senet ve tapu tescili zorunluluğu, Türk parası üzerinden kurulma kuralı ile belirlilik, açıklık ve derecelerin sabitliği ilkelerine tabidir. Teminat altına alınan alacağın kesin ve belirli olup olmamasına göre anapara (kesin borç) ipoteği ya da üst sınır (limit) ipoteği olarak tesis edilir. Borç ödendiğinde alacaklının rızasıyla tapuda terkin yapılabilir; alacaklı kaçınırsa taşınmaz maliki TMK m. 1025 uyarınca tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir. Aile konutu üzerinde ipotek kurulabilmesi için diğer eşin açık rızası şarttır; aksi hâlde tesis edilen ipotek geçersizdir.
Yazar: Avukat Yusuf KILIÇKAN
Tarih: 28 Nisan 2026
İpoteğin Hukuki Niteliği ve Önemi
Günlük hayatta en sık karşılaşılan teminat araçlarından biri olan ipotek, kredi ilişkilerinden ticari sözleşmelere kadar geniş bir alanda kullanılmaktadır. Bir ev almak için bankadan konut kredisi kullanan vatandaştan ticari kredi için şirket gayrimenkulünü teminat gösteren iş insanına kadar herkes ipotek kurumunu doğrudan deneyimlemektedir.
İpotek kavramı doktrinde; kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı bir ayni hak olarak tanımlanmaktadır. Bu tanımın pratik yansıması şudur: borçlu borcunu ifa etmediğinde alacaklı, ipotekli taşınmazı cebri icra yoluyla satarak alacağını tahsil edebilir. Bunun için ayrıca taşınmazın mülkiyetini kazanmasına gerek yoktur; sadece satış bedeli üzerinde öncelikli tahsil hakkı doğar.
TMK m. 850 uyarınca taşınmaz rehni yalnızca ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir. Günümüz pratiğinde çok büyük bir ağırlık taşıyan biçim ipotektir; ipotekli borç senedi ve irat senedi uygulamada son derece sınırlı kalmıştır.
Taşınmaz Rehninin Temel İlkeleri
Belirlilik İlkesi
Taşınmaz rehninin kuruluşunda belirlilik ilkesi, hem teminat altına alınan alacağın hem de teminatın konusunu oluşturan taşınmazın açıkça ortaya konulmasını zorunlu kılar. TMK m. 851/1 bu ilkeyi şöyle ifade etmiştir: taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir; alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 05.12.2018 tarihli, 2018/4795 E. – 2018/12917 K. sayılı kararında bu ilke açıkça teyit edilmiştir: taşınmaz üzerine ipotek tesis edilebilmesi için ipotek miktarının belli veya belirlenebilir olması gerekmektedir.
Açıklık İlkesi
Taşınmaz rehninin varlığı ve kapsamı, tapu sicilinde aleni biçimde görünür olmalıdır. İpotek tesis anında düzenlenen resmi senedin içeriği tapu kütüğüne işlenir; ipotek miktarı, derecesi ve alacağın türü sicilde açıkça yer alır. Bu ilke, üçüncü kişilerin söz konusu taşınmaz üzerindeki hakları öğrenmesini ve tapu siciline güven ilkesinin işlevini yerine getirmesini sağlar.
Derecelerin Sabitliği İlkesi
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulabilir. Bu durumda her ipotek ayrı bir dereceye yerleştirilir; taşınmazın satışından elde edilen bedel dereceler sırasına göre dağıtılır. Derecelerin sabitliği ilkesi gereği üst derecedeki bir ipotek sona erdiğinde bu derece kendiliğinden boşalır ve alacaklılar sıra kaybına uğramaz. Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum olan birinci derece ipoteğin ödenmesiyle oluşan boş derece, yeni bir ipotek tesis edilmesiyle dolabilir.
İpoteğin Türleri
Anapara (Kesin Borç) İpoteği
Anapara ipoteği; miktarı belirli ve kesin olan doğmuş bir alacağı teminat altına almak amacıyla tesis edilir. Tapu kütüğünde ipotek miktarı açıkça gösterilir; borç miktarı tapuda belirtilen rakama eşittir ya da belirlenebilirdir.
TMK m. 875'in anapara ipoteği açısından önemi büyüktür: bu hükme göre ipotek güvencesinin kapsamı yalnızca anapara ile sınırlı değildir; aynı zamanda gecikme faizini ve icra takibi başlatılmışsa takip masraflarını da kapsar. Buna ek olarak iflas açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz de teminat kapsamına dahildir. Bu kalemlerin toplamı ipotek miktarını aşabilir; anapara ipoteğinde üst sınır garantisi yoktur.
Üst Sınır (Limit) İpoteği
Üst sınır ipoteği; henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan alacakların güvence altına alınması için kullanılır. TMK m. 851'e göre bu durumda alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.
Tesis anında alacak miktarı belirsizdir; bu nedenle ipotek sözleşmesinde azami bir tavan belirlenir. Bu tavanın kritik önemi şuradan kaynaklanır: üst sınır ipoteğinde asıl borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan diğer ferileri dahil TMK m. 875'te sayılan tüm alacak kalemlerinin toplamı, tapuda belirlenen üst sınırı kesinlikle aşamaz. Bu sınır aşılırsa aşan kısım ipotek teminatından yararlanamaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/12-356 Esas sayılı kararında bu ilke açıkça netleştirilmiştir: üst sınır ipoteğinde tescil edildiği tarihte mevcut ve miktarı belli bir alacak bulunmamaktadır; ipotek başlangıçta biçimsel nitelik taşır ve ileride alacak doğup miktarı belli olduğunda maddi içeriğe kavuşur. Rehnin paraya çevrilmesi de bu aşamadan sonra olabilir.
Üst sınır ipoteğinde Yargıtay kararları; alacağın hukuki sebebinin ipotek akit tablosunda gösterilmesi gerektiğini de vurgulamaktadır. Borcun doğumuna yol açacak ya da doğmasının ihtimal dahilinde olduğunu gösteren bir temel ilişkinin varlığının ipotek kaydından anlaşılması şartı aranmaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 24.06.2021 tarihli, 2020/8713 E. – 2021/9459 K. sayılı kararında bu ölçüt açıkça ortaya konmuştur: borçlunun doğmuş ve doğacak tüm borçlarının ipotekle güvence altına alınması mümkün değildir; ekonomik özgürlüğü önemli ölçüde sınırlayan bu tür taahhütler kişilik haklarını zedeler.
Kanuni İpotek
İradi ipoteğin yanında, kanunen öngörülmüş ve bazı durumlarda alacaklının istemiyle tapuya tescil edilebilen kanuni ipotek hakkı da mevcuttur. TMK m. 892 ile 897 arasında düzenlenen bu hak; satış bedelinin ödenmemesi hâlinde satıcının alacağı için, kat mülkiyeti kurulan yapılarda kat maliklerinin alacakları için ve işçilerin alacakları için söz konusu olabilir. Kanuni ipotek hakkından önceden feragat mümkün değildir.
İpotek Tesisinin Koşulları ve Prosedürü
Tescil Zorunluluğu ve Resmi Şekil Şartı
İpotek hakkının kazanılması için tapu siciline resmi tescil zorunludur. Resmi şekil tapu memurunun önünde gerçekleştirilmek zorundadır; noter önünde yapılan ipotek sözleşmesi bu şartı karşılamaz ve kesin hükümsüzdür. Şekle aykırı bir sözleşmeye istinaden yapılan tescil de ipotek hakkının kazanılmasını sağlamaz.
İpotek Konusu Taşınmazın Niteliği
İpotek yalnızca tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Tapu kaydı bulunmayan gayrimenkuller, müstakilen ipotek konusu olamaz. Buna karşın tapuya kayıtlı bir taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunması zorunlu değildir; üçüncü kişilerin taşınmazları üzerinde de ipotek kurulabilir. Bu durumda taşınmaz sahibi borçtan şahsen sorumlu değildir; yalnızca ipoteğe konu borcun ödenmemesi hâlinde taşınmazın satılmasına katlanmakla yükümlüdür.
Para Birimi Kuralı
Kural olarak ipotek miktarı Türk parası üzerinden gösterilmelidir. Bununla birlikte TMK m. 851/2 önemli bir istisna getirmiştir: yurt içinde veya dışında faaliyet gösteren kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden ya da yabancı para ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir. Merkez Bankası, hangi yabancı para birimlerinin kullanılabileceğini belirler; aynı derecede birden fazla para birimi gösterilmesi mümkün değildir.
Elbirliği Mülkiyetinde İpotek
Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ipotek tüm taşınmaz üzerine konulur; bireysel pay üzerine ayrı ipotek kurulamaz. Bu durum, mirasçılar arasındaki paylı taşınmazların ipotek edilmesinde sıkça hukuki güçlüklere yol açmaktadır.
Aile Konutunda Özel Güvence
Uygulamada en çok gözden kaçan kurallardan biri aile konutuna ilişkin olandır. TMK m. 194 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızasını almaksızın aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz; bu kural ipoteği doğrudan kapsar. Buradaki kritik nokta şudur: taşınmazın tapuya aile konutu şerhi ile işlenmiş olması zorunlu değildir; ailenin orada fiilen yaşıyor olması yeterlidir. Diğer eşin açık rızası alınmadan kurulan ipotek geçersizdir ve dava yoluyla kaldırılabilir.
Yargıtay'ın bu konudaki yerleşik tutumu, tapuya aile konutu şerhi konmasa dahi eşin ipoteğin kaldırılması davasında aktif dava ehliyetine sahip olduğunu ve açık rıza olmadan kurulan ipoteğin geçersizliğinin tespitini talep edebileceğini ortaya koymaktadır.
İpoteğin Güvence Kapsamı
TMK m. 875'e göre ipotek güvencesinin kapsamı şu kalemlerden oluşur: anapara alacağı, takip giderleri, gecikme faizi, iflas açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ve son vadeden itibaren işleyen faiz.
Anapara ipoteğinde bu kalemlerin toplamı tapudaki ipotek miktarını aşabilir; alacaklı ek kalemler için de teminat kapsamında talepte bulunabilir. Üst sınır ipoteğinde ise tüm bu kalemlerin toplamı hiçbir koşulda belirlenen üst sınırı aşamaz; bu sınırı aşan kısmın ipotek teminatından yararlanması mümkün değildir.
Bu ayrım, ikinin uygulamada en önemli pratik sonuçlarından birini oluşturur: anapara ipoteğinde tescil edilen rakamın ötesinde faiz ve gider talebi mümkünken, üst sınır ipoteğinde tescil edilen rakam mutlak tavandır.
İpoteğin Sona Ermesi: Birden Fazla Yol
Borcun İfası ve Rızayla Terkin
İpotek, alacağa bağlı bir hak olduğundan TBK m. 131 gereğince alacağın sona ermesiyle ipotek hakkı da maddi hukuk bakımından sona erer. Borç ödenmişse ipotek tapu kütüğünde şekli olarak varlığını sürdürse de hukuki etkinliğini yitirir.
TMK m. 883/1 uyarınca alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir. Alacaklı bu talep üzerine tapuya giderek muvafakatini beyan ettiğinde ipotek şerhi silinir; bu en hızlı ve en basit terkin yoludur.
Süreli İpotekte Otomatik Terkin
TMK m. 883/2 ile getirilen düzenleme özellikle banka ipoteklerinde kritik pratik sonuçlar doğurmaktadır: ipotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde İİK m. 150/c'de belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilir. Bu düzenleme, süresini dolduran ve yenilenmemiş ipotekler için müdüre başvurunun yeterli olduğunu ortaya koymaktadır.
Malikçe Borcun Ödenmesi: Alacağın Geçişi
İpotek borçlunun değil üçüncü kişi taşınmaz malikinin taşınmazı üzerinde kurulmuşsa, malikçe ödeme yapılması özel sonuçlar doğurur. TMK m. 884 uyarınca bu durumda alacak hakkı taşınmaz malikine geçer; malik alacaklının yerine geçerek asıl borçluya karşı rücu hakkını kullanabilir. Malik bu aşamada kendi adına terkin talebinde bulunarak ipoteği sona erdirebilir.
Alacaklının Kaçınması Hâlinde Dava Yolu
Borcun sona ermesine rağmen alacaklı tapudaki ipoteği terkin etmekten kaçınırsa ya da taraflar arasında borcun sona erip ermediği konusunda uyuşmazlık çıkarsa, taşınmaz maliki dava yoluna başvurmak zorunda kalır. Bu dava TMK m. 1025 kapsamında tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır; uygulamada ipoteğin fekki (kaldırılması) davası olarak adlandırılmaktadır.
İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası
Davanın Hukuki Niteliği
İpoteğin kaldırılması davası, yolsuz durumdaki tescili düzeltmeye yönelmiş bir tapu sicli düzeltme davasıdır. Aynı zamanda menfi tespit davası niteliği de taşımaktadır: malik, güvence altına alınan alacağın gerçekte mevcut olmadığını ya da sona erdiğini ileri sürmektedir. Bu iki davanın birlikte açılması hem usul ekonomisi hem de delil yönetimi açısından avantajlıdır.
Önemli bir güvence: ayni haklara ilişkin bu davada herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu değildir. Dolayısıyla çok eski tarihlerde kurulmuş ipotekler dahi her zaman bu yolla terkin ettirilebilir.
Açılma Gerekçeleri
İpoteğin kaldırılması davasının üç temel gerekçesi bulunmaktadır.
Borcun sona ermesi en yaygın gerekçedir. Borç ödeme, ibra, takas, ifa imkânsızlığı gibi yollarla sona ermiş olmakla birlikte ipotek tapuda şekli olarak yaşamaya devam ediyorsa dava açılabilir. Bu durumda mahkeme taraflar arasındaki borç durumunu incelemeli ve borcun gerçekten sona erip ermediğini belirlemelidir; gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılır.
İpotek tesisinin baştan geçersizliği ikinci gerekçe kategorisini oluşturur. İpotek sözleşmesinin resmi şekil şartını karşılamaması, tasarruf yetkisi olmayan kişi tarafından tescilinin sağlanması, eşin açık rızası alınmadan aile konutu üzerine ipotek kurulması ve dayandığı alacağın geçersizliği bu kategorinin somut görünümleridir.
Vekalete dayanmadan ya da yetersiz yetkiyle yapılan tescil de davaların önemli bir bölümünü oluşturmaktadır. İpotek tesisi için verilen vekaletnamenin açıkça bu yetkiyi içermesi gerekmektedir; genel nitelikli ya da belirsiz bir vekalet yeterli değildir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İpoteğin kaldırılması davasında görevli mahkeme, borç ilişkisini doğuran sözleşmenin niteliğine göre belirlenir. Tüketici işlemlerinden kaynaklanan ipotekler için tüketici mahkemesi, ticari nitelikteki kredi sözleşmelerinden doğan ipotekler için ticaret mahkemesi, bunların dışındaki hâllerde ise asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise kesin olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; bu husus kamu düzeniyle ilgili olduğundan hâkim tarafından resen gözetilir.
Kimler Dava Açabilir?
Davacı, üzerinde ipotek bulunan taşınmazın mevcut malikidir. Taşınmaz dava açıldıktan sonra satılmışsa dava hakkı yeni malike geçer; eski malik davayı sürdüremez. Yargıtay kararları; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yükleniciye de bu davayı açma hakkı tanımıştır. Üçüncü kişi malikin dava açmasında menfaatinin bulunduğu özel durumlarda ve aile konutu bağlamında eşin de aktif dava ehliyetine sahip olduğu hâller de Yargıtay içtihatlarıyla desteklenmektedir. Paylı mülkiyet durumunda ise her paydaş kendi payı oranında dava açabilir.
Davalı, tapuda ipotek lehine tescil bulunan alacaklıdır. Gerçek alacaklı bilinmiyorsa ya da ipotek alacaklısı gaip ise bazı istisnai durumlarda tapu sicil müdürlüğünün de davalı olarak gösterilebileceğini Yargıtay kabul etmektedir.
İcra Dairesine Borç Yatırarak Terkin: İİK m. 153 Yolu
Alacaklının gaip olması, yerleşim yeri bilinmemesi ya da borcu almaktan ve ipoteği terkin etmekten kaçınması hâlinde ayrı bir yol mevcuttur. İİK m. 153 uyarınca borçlu borcunu icra dairesine yatırabilir; icra dairesi alacaklıya on beş günlük süre vererek gelip parayı almasını ve ipoteği terkin ettirmesini bildirir. Bu sürede gelmezse icra dairesi tapu müdürlüğüne yazarak ipoteği terkin ettirir.
Harç Meselesi
İpoteğin tesis edilmesi sırasında binde 4,55 oranında tapu harcı ve binde 9,48 oranında damga vergisi tahsil edilir. İpoteğin kaldırılması davasında ise dava değeri ipotek ile teminat altına alınan borç miktarı kadardır; bu bedelin binde 68,31'i oranında nispi karar harcı ödenmesi gerekir.
İpoteğin Paraya Çevrilmesi: Alacaklının Hakkını Kullanması
Borçlu borcunu ifa etmezse alacaklının ilk başvuracağı yol İİK hükümleri çerçevesinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takiptir. Bu takip ilamlı veya ilamsız biçimde yürütülür. İlamsız takipte ödeme emrinin tebliğinden itibaren borçlu ya da ipotek veren üçüncü kişi yedi gün içinde itirazda bulunabilir; ancak rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. Borcun bulunmadığı iddiası, ayrıca menfi tespit davası yoluyla ileri sürülmelidir.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte rehin hakkına itiraz edilememesi ve ipoteğin kaldırılması için bağımsız dava açılması gerekliliği, uygulamada en çok dikkat edilmesi gereken usul farkını oluşturmaktadır.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Mesleğimde bu alanda öne çıkan kritik yanılgıları paylaşmak gerekir.
Aile konutu rızasını atlayan işlemler sıkça karşılaşılan hatalar arasındadır. Tapuya aile konutu şerhi konulmamış olsa bile, eşin fiilen orada yaşaması yeterlidir; diğer eşin açık yazılı rızası alınmadan kurulan ipotek geçersizdir.
Üst sınır ipoteğinde limit aşımına dikkat etmemek ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır. Faiz ve diğer feriler dahil toplam talepte belirlenen limit kesinlikle aşılamaz; limit üstü talep ipotek teminatından yararlanamaz.
Süreli ipotek vadesini kaçırmak da sık karşılaşılan bir hatadır. Süreli ipotekte süre bitiminden itibaren otuz gün içinde İİK m. 150/c şerhinin konulmaması hâlinde ipotek malikçe re'sen terkinilebilir; bu fırsatın değerlendirilmesi alacaklı açısından ciddi hak kaybı doğurabilir.
İpoteğin kaldırılması davası açmadan önce menfi tespit ile birleştirmeyi düşünmemek ise pratik bir eksikliktir. İki davayı birlikte açmak hem görev hem yetki hem de delil yönetimi açısından daha verimlidir.
Avukat Yusuf KILIÇKAN
28 Nisan 2026
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Banka borcumu tam ödedim ama tapu üzerindeki ipoteği sildirmiyorlar. Ne yapabilirim?
TMK m. 883 kapsamında alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini talep etme hakkına sahipsiniz. Banka kaçınırsa, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Ticaret Mahkemesi'nde ipoteğin kaldırılması (fekki) davası açabilirsiniz. Mahkeme, borcun gerçekten ödenip ödenmediğini inceleyerek tapuda düzeltme kararı verir. Bu davada zamanaşımı işlemez.
2. Eşim benim rızamı almadan evi bankaya ipotek ettirmiş. Bu ipotek geçerli mi?
Hayır. TMK m. 194 uyarınca aile konutu üzerindeki hakları sınırlamak için diğer eşin açık rızası şarttır. Rıza alınmadan kurulan ipotek geçersizdir. Taşınmazın tapuya aile konutu olarak işlenmiş olması da zorunlu değildir; fiilen orada yaşıyor olmanız yeterlidir. İpoteğin kaldırılması davası açma hakkınız bulunmaktadır.
3. Anapara ipoteği ile üst sınır ipoteği arasındaki fark ne anlama gelir?
Anapara ipoteğinde tescil edilen rakamın üzerinde faiz ve giderler de ipotek kapsamında talep edilebilir; yani toplam alacak ipotek miktarını aşabilir. Üst sınır ipoteğinde ise tüm alacak kalemleri dahil olmak üzere toplam tutar hiçbir koşulda tapuda belirlenen limite ulaşamaz; limit aşan kısım ipotek teminatından yararlanamaz.
4. Başkasının borcu için evimi ipotek ettirdim, ben artık borçlu sayılır mıyım?
Şahsen borçlu değilsinizdir. Yalnızca asıl borçlunun borcunu ödemediği hâlde taşınmazınızın satılmasına katlanmakla yükümlüsünüzdür. Ancak borç için taşınmazınız satılırsa TMK m. 884 uyarınca asıl borçluya karşı ödediğiniz tutar kadar rücu hakkınız doğar.
5. İpotek süreli mi, süresiz mi olur?
Her ikisi de mümkündür. Süresiz ipotek; alacaklının rızası veya dava kararıyla terkin edilmesine kadar varlığını sürdürür. Süreli ipotek; belirlenen süre bitiminden itibaren otuz gün içinde İİK m. 150/c şerhi konulmazsa malikin talebiyle tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilir.
6. Taşınmazım üzerinde birden fazla ipotek var. Paraya çevrilirse alacaklılar nasıl tatmin edilir?
Taşınmaz satışından elde edilen bedel, dereceler sırasına göre alacaklılara dağıtılır. Birinci derecedeki alacaklı önce tatmin edilir; artakalan ikinci dereceye, ardından diğer derecelere sırasıyla ödenir. Satış bedeli yetmezse alt derecedeki alacaklılar bu kadarı için zarar görmüş sayılır.
7. İpotek kaldırılması davasında zamanaşımı var mı?
Hayır. Ayni haklara ilişkin bu dava herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. 1972 yılına ait bir ipotek şerhi bile bugün açılacak davayla terkin ettirilebilir. Ancak uzun süreli ipoteklerde alacaklının tespiti güçleşebileceğinden tapu sicil müdürlüğünün de davalı gösterilmesi gerekebilir.
8. Noterden ipotek sözleşmesi yapılabilir mi?
Hayır. İpotek sözleşmesi kesinlikle tapu memuru önünde yapılmak zorundadır. Noter önünde yapılan ipotek sözleşmesi resmi şekil şartını karşılamaz ve kesin hükümsüzdür. Bu şekle aykırı sözleşmeye dayanan tescil de ipotek hakkının kazanılmasını sağlamaz.
9. Borç kısmen ödendiyse ipoteğin kısmen kaldırılmasını talep edebilir miyim?
Yargıtay bu konuda tutarsız kararlar vermiş olmakla birlikte genel yaklaşım şu yöndedir: tescil edilen miktarın tamamı güvence altına alınmaktadır; kısmi ödeme ancak tarafların rızasıyla ya da mahkemenin takdirine göre kısmi terkine yol açabilir. Bu belirsizlik nedeniyle kısmen ödenmiş borçlarda nasıl hareket edileceğini bir avukatla değerlendirmek sağlıklı bir yoldur.
10. İpoteğin paraya çevrilmesi sürecinde rehin hakkına itiraz edebilir miyim?
Hayır. İİK m. 150 uyarınca ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takipte rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. Borcunun bulunmadığını ya da ipoteğin geçersiz olduğunu ileri sürmek istiyorsanız ayrıca ipoteğin kaldırılması ve/veya menfi tespit davası açmanız gerekmektedir.
Yazar Hakkında
Avukat Yusuf KILIÇKAN, ticaret hukuku, icra-iflas hukuku ve idare hukuku alanlarında faaliyet gösteren uzman bir hukukçudur. İpotek tesis ve terkin süreçleri, ipotek kaldırılması davaları ve gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında müvekkillere hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Hukuki yazılarına yusufkilickan.av.tr adresinden ulaşabilirsiniz.
Yasal Uyarı
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. İpotek uyuşmazlıkları; ipotek türü, alacağın niteliği, tarafların statüsü ve somut olayın koşullarına göre farklı değerlendirmeler gerektirebilir. Tapu harçları ve masraflar her yıl güncellendiğinden başvuru anında güncel tarifelerin teyit edilmesi önerilir. Somut hukuki durumunuz için mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul veya icra-iflas hukuku avukatından destek almanız tavsiye edilir.