Kiralanan Tahliyesi ve Tahliye Davaları

TL;DR: Türk kira hukuku, kiracıyı sözleşmenin güçsüz tarafı olarak kabul ettiğinden tahliye yalnızca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan sınırlı sebeplere dayanılarak gerçekleştirilebilir; sözleşmeyle yeni tahliye sebepleri yaratılamaz. Tahliye sebepleri iki ana gruba ayrılmaktadır: kiraya verenden kaynaklananlar (ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, on yıllık uzama) ve kiracıdan kaynaklananlar (kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, özen yükümlülüğüne aykırılık). 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir; arabuluculuğa başvuru zamanlaması başlı başına bir hak düşürücü süre sorununa dönüşebilmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Mayıs 2025 tarihli içtihadı, dava hakkı doğmadan önce başlatılan arabuluculuk sürecinin geçersiz sayılacağını netleştirmiştir.

Yazar: Avukat Yusuf KILIÇKAN

Tarih: 5 Mayıs 2026

Kira Hukukunun Temel Felsefesi: Kiracı Koruması Neden Bu Kadar Güçlü?

TBK m. 339 ile başlayan konut ve çatılı işyeri kirası hükümleri, Türk hukukunun kiracıyı ekonomik açıdan daha güçsüz taraf olarak konumlandırdığı özel bir koruma rejimi oluşturur. Bu rejimin en belirgin yansıması TBK m. 354'te açıkça ifade edilmiştir: dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu emredici düzenlemenin pratik sonucu, sözleşmeye konulan ek tahliye sebeplerinin ve kiraya veren lehine yarı kararlaştırılan özel hükümlerin geçersiz sayılmasıdır.

Kiraya veren, ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak tahliye isteyebilir. Kanunda yer almayan bir gerekçeyle açılan tahliye davası, mahkemece esastan reddedilmek zorundadır.

TBK m. 347 ise bu güvenceyi bir adım daha ileri taşır: belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, süre dolmasına rağmen kiracı tarafından feshedilmediği sürece kendiliğinden uzar; kiraya veren bu uzama dönemlerinde sırf süre bitimini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez.

Bununla birlikte kiracı koruması mutlak değildir. Aşağıda ele alacağımız tahliye sebepleri varlığında kiraya verenin hakları da titizlikle korunmaktadır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: TBK m. 350

Kiraya veren kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu hükmün uygulanmasında Yargıtay'ın üç temel ilkesi vardır: ihtiyacın gerçek ve samimi olması, zorunlu nitelik taşıması ve devamlılık arz etmesi. Geçici ya da henüz doğmamış ihtiyaçlar, gelecekte gerçekleşmesi belirsiz planlar ve göstermelik gerekçeler tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Daha da önemlisi, ihtiyacın dava açılırken mevcut olması yetmez; yargılama sonuna kadar varlığını koruması gerekir.

Bu ilkenin pratik bir yansıması şudur: ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldıktan sonra kiraya verenin koşullarının değişmesi — örneğin başka bir taşınmaz edinmesi, çocuğunun yurt dışına çıkması ya da ihtiyaçlının hayatını kaybetmesi — davanın reddedilmesi sonucunu doğurabilir.

Kira sözleşmesinde fesih ihbar süresi kararlaştırılmışsa kiraya veren bu süreye de uymak zorundadır. Belirli süreli sözleşmelerde fesih ihbarı sözleşmede öngörülmüş ve bu şarta uyulmamışsa, sözleşme sonraki dönem için uzamış sayılır; süresinde açılmış görünen dava bu nedenle reddedilebilir.

Dava açma süresini uzatmanın yasal bir yolu da mevcuttur. TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, davayı bu bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar açabilir. Bu ihbar imkânı, özellikle arabuluculuk sürecinin bitmesini beklemek zorunda kalan kiraya verenler için kritik bir süre güvencesi sunmaktadır.

Yeni Malikin İhtiyacı: TBK m. 351

Taşınmazı edinen yeni malik, kiracıya karşı iki ayrı yoldan ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Birinci yol, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve bu bildirimden altı ay geçtikten sonra dava açılmasıdır. İkinci yol ise yazılı bildirim yapılmaksızın kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açılmasıdır.

Yeni malikin birinci yolda bir aylık ihtar süresini kaçırması, ikinci yolu tamamen kapatan bir sonuç doğurmaz. Yeni malik, kira sözleşmesinin sona erdiği dönemi bekleyerek bir aylık dava açma süresi içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Bununla birlikte tapuya kira sözleşmesine ilişkin şerh konulmuş olması halinde durum farklılık arz eder: yeni malik şerhin varlığını bilerek taşınmazı edinmiş sayılır ve altı aylık erken tahliye yolundan yararlanamaz; kira döneminin sona ermesini beklemek zorundadır.

Yeniden İnşa ve İmar: TBK m. 352

Taşınmazın esaslı onarımının, genişletilmesinin ya da değiştirilmesinin zorunlu olması ve bu çalışmaların kiracının kullanımını imkânsız kılması halinde kiraya veren tahliye davası açabilir. Burada kritik olan unsur, taşınmazın tamamen yıkılıp yeniden inşa edilmesi ya da imarın zorunlu kılmasıdır. Yüzeysel tadilat ya da onarım bu kapsamda değildir. Yargıtay, inşaat veya onarım için belediyeden ruhsat alınmış olmasını güçlü bir ispat aracı olarak değerlendirmektedir.

On Yıllık Uzama Süresinin Dolması: TBK m. 347

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi geçtikten sonra kiraya veren, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel fesih hükümlerine göre sona erdirme hakkı doğar.

On yıllık uzama süresinin başlangıcı belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin sona erdiği tarihten, yani yenilemeye başladığı andan itibaren hesaplanmaktadır. Yargıtay, TBK'nın yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihinden önce başlamış sözleşmelerde de sürenin sözleşme bitiminden itibaren işlediğini kabul etmektedir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Kira Bedelinin Ödenmemesi: TBK m. 315

TBK m. 315 kiracıya ödenmeyen kira bedeli veya yan gider için makul bir ödeme süresi tanınmasını öngörmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Kiraya veren ya bu yol kapsamında ihtarname göndererek otuz günlük süre sonunda dava açabilir, ya da İİK m. 272 kapsamında icra takibi başlatarak ödeme emri tebliğinden itibaren otuz gün içinde ödeme yapılmaması üzerine tahliye talep edebilir.

Borçlunun ödeme emrine itiraz etmesi halinde icra yoluyla tahliye mümkün olmaz; kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak zorundadır. İtiraz süresi dolmadan itirazın iptali için icra mahkemesine başvurabilir ya da doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.

Tahliye Taahhütnamesi: TBK m. 352/I

Kiracı kira sözleşmesinin başlamasından sonra yazılı ve tarihli bir tahliye taahhütnamesiyle belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt edebilir. Tahliye taahhütnamesi; yazılı olmalı, tarih taşımalı ve tahliye tarihini açıkça belirlemiş olmalıdır. Taahhütnamede tahliye tarihinin boş bırakılması ve sonradan doldurulması ya da tarihin hiç yazılmaması belgeyi geçersiz kılar.

Taahhütnamede belirlenen tarih geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa iki yol açıktır: doğrudan icra takibi başlatmak ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak. Taahhütnamenin noterde onaylı ya da icra dairesince onaylı olması, icra yolunun kullanılabilmesi için büyük pratik avantaj sağlar.

Dikkat edilmesi gereken bir husus: kiracı, kiralananı teslim aldığı sırada verilen tahliye taahhüdü geçersizdir. Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıcındaki taahhüdün iradenin özgürce oluşmadığı koşullarda yapıldığını kabul etmekte ve bu taahhütleri koruma kapsamı dışında tutmaktadır.

İki Haklı İhtar: TBK m. 352/II

Kiraya veren, muaccel kira bedelini veya yan gideri ödememe ya da geç ödeme nedeniyle aynı kira yılı içinde kiracıya yazılı olarak iki ihtar göndermişse, kira sözleşmesini bu yılı izleyen yeni kira yılının sonuna kadar açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Bu hükmün uygulanmasında iki şart birlikte aranmaktadır: ihtarların aynı kira yılına ait olması ve her iki ihtarın da yazılı biçimde yapılmış olması. Farklı kira yıllarında tebliğ edilmiş ihtarlar "iki haklı ihtar" oluşturmaz. Dava açma hakkı ise ihtarların yapıldığı kira yılını izleyen kira yılının tamamını kapsamaktadır; her iki ihtarın aynı yılda yapılmış olması yeterlidir.

Özen Yükümlülüğüne Aykırılık: TBK m. 316-317

Kiracı kiralanana özenle bakmak, komşulara ve diğer kiracılara saygı göstermek, kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın kiralananı alt kiraya vermemek ya da kullanım hakkını devretmemekle yükümlüdür. Bu yükümlülüklerin ihlali halinde kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek makul bir süre tanır. İhtar gereği yerine getirilmezse sözleşmenin fesih hakkı doğar.

1 Eylül 2023 Sonrası: Zorunlu Arabuluculuk ve Zamanlamanın Kritik Önemi

7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda yapılan değişiklik, 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu zorunlu dava şartı haline getirmiştir. Tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması ve uyumsuzluk gibi tüm kira uyuşmazlıklarında mahkeme kapısına gitmeden önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Arabuluculuk sürecinin sağladığı kritik güvence, arabuluculuğun başladığı andan son tutanağın düzenlendiği ana kadar geçen sürenin zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında sayılmamasıdır. Bu nedenle arabuluculuğa başvuran kiraya veren, süre kayıplarından korkmaksızın süreci tamamlamalıdır.

Bununla birlikte Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26 Mayıs 2025 tarihli, 2025/1495 E. – 2025/3048 K. sayılı kararı, arabuluculuğun ne zaman başlatılacağı konusunda belirleyici bir içtihat oluşturmuştur. Bu karara göre dava açma hakkı henüz doğmadan — yani belirli süreli sözleşmelerde kira süresi dolmadan ya da belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi tamamlanmadan — yapılan arabuluculuk başvurusu geçerli bir dava şartı arabuluculuğu sayılmamaktadır. Dava hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk "hazırlık mahiyetinde" kabul edilmekte; bu başvuruya dayanan dava usulden reddedilmektedir.

Pratik sonuç şudur: kiraya veren kira süresi bitişinden hemen sonra — ertesi gün — arabulucuya başvurabilir; bu güvenli bir yoldur. Ancak süre dolmadan yapılan başvuru, davanın usulden reddedilmesiyle sonuçlanacak ve süreç baştan başlatılmak zorunda kalınacaktır. Arabuluculuk tutanağının dava dilekçesine eklenmemesi de davanın usulden reddine yol açan bağımsız bir dava şartı eksikliği oluşturmaktadır.

İhtar ve Bildirim Sürelerinin Hesaplanması

Tüm bildirim ve ihtar sürelerinde belirleyici olan, gönderim tarihi değil tebliğ tarihidir. Pratik kural şudur: noter ihtarnamesi en güvenilir yoldur; iadeli taahhütlü mektup da geçerlidir. Avukat aracılığıyla yapılan tebligat kabul görmektedir. E-posta veya SMS gibi elektronik bildirimler, sözleşmede açıkça geçerli delil sayılacağına ilişkin hüküm bulunmadıkça ispat değeri taşımaz.

İhtar süresinin son günü tatile denk gelirse takip eden ilk iş günü esas alınır. Arabuluculuk süresinin işlemesi de aynı kurala tabidir.

Tahliyeden Sonraki Hukuki Güvence: Yeniden Kiralama Yasağı

TBK m. 355, ihtiyaç sebebiyle tahliye sağlayan kiraya vereni önemli bir yükümlülük altına sokmaktadır. Kiraya veren, kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz; taşınmazı bu süre içinde eski kiracıya yaptığından daha düşük bir bedelle başkasına devredemez. Bu yasağa aykırı hareket edilmesi halinde eski kiracı, uğradığı zararları ve bunun yanı sıra ödediği son bir yıllık kira bedelini aşmamak kaydıyla bir tazminat daha talep edebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 24 Haziran 2025 tarihli, 2024/3099 E. – 2025/3540 K. sayılı kararında bu hükmün uygulama koşulu netleştirilmiştir. Söz konusu karara göre yeniden kiralama yasağının başlayabilmesi için ön koşul, kiraya verenin aldığı mahkeme kararını icra marifetiyle uygulattırarak kiracının tahliyesini sağlamasıdır. Kiracı baskı altında rızasıyla taşınmazı boşaltmışsa ve kiralanan daha sonra başkasına kiraya verilmişse, tazminat talebini değerlendirme biçimi tartışmalı olmaya devam etmektedir.

Delil ve İspat: Uygulamada Belirleyici Faktörler

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ispat yükü kiraya verendedir. Mahkeme ihtiyacın samimiyetini ve zorunluluğunu değerlendirmek için tanık dinleyebilir, keşif yapabilir ya da bilirkişi raporu alabilir. Yargıtay, yalnızca kiraya verenin beyanına dayanarak tahliye kararı verilmesini hatalı bulmaktadır. Somut ve çelişkisiz delil sunulması bu dava türünde belirleyici önem taşımaktadır.

Yazılı sözleşme bulunmayan sözlü kira ilişkilerinde ispat farklı delil araçlarına dayanmak zorundadır. Kiracı adına kayıtlı elektrik, su, doğal gaz abonelikleri; banka havalesi kayıtları; kiracının adının geçtiği yönetim kurulu kararları veya apartman defteri kayıtları ile tanık beyanları mahkemece dikkate alınan delil türleridir. Yargıtay, kiracının adında kayıtlı aboneliklerin varlığını kira ilişkisinin ispatı için yeterli saymaktadır.

Tahliye Kararının İcrası ve İcranın Geri Bırakılması

Sulh hukuk mahkemesince verilen tahliye kararı, kesinleşmeden icra edilemez. Kiracının istinaf yoluna başvurması halinde, HMK m. 353 uyarınca yeterli teminat yatırılması koşuluyla icranın geri bırakılması talep edilebilir. Bölge adliye mahkemesinin onaması ya da istinaf başvurusunun reddi üzerine karar kesinleşir ve icra takibi başlatılabilir.

Tahliye davalarının ortalama yargılama süresi sulh hukuk mahkemesinde altı ay ile bir buçuk yıl arasında değişmektedir. İstinaf incelemesi bu süreyi altı ay ile bir yıl daha uzatabilmektedir.

Kira Artışı: 1 Temmuz 2024 Sonrası Güncel Durum

TBK m. 344 konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranının bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi'nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşamayacağını düzenlemektedir. Konutlarda yüzde yirmi beş ile sınırlı geçici düzenleme 1 Temmuz 2024'te sona ermiş; bu tarihten itibaren artış üst sınırı yeniden TÜFE'nin on iki aylık ortalaması olarak belirlenmiştir.

Avukat Yusuf KILIÇKAN

5 Mayıs 2026

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira sözleşmesi sona erdi; kiracı çıkmıyor. Hemen dava açabilir miyim?

Hayır; doğrudan dava açamazsınız. Önce arabulucuya başvurmanız zorunludur. Sözleşme süresinin sona erdiği günün ertesinde arabuluculuğa başvurabilir; süreç tamamlandıktan sonra dava açabilirsiniz. Sözleşme sona ermeden yapılan arabuluculuk başvurusu geçersiz sayıldığından süreç başa dönmektedir.

2. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiracının başka bir yerde oturması ihtiyacı ortadan kaldırır mı?

Hayır. Kiraya verenin kirada oturması, ihtiyacın varlığının kabulü için yeterli bir olgudur. Kiracı, kiraya verenin başka bir taşınmazının boş olduğunu iddia ediyorsa bunu ispat etmek zorundadır; bu ispat yükü kiraya verene değil kiracıya aittir.

3. Yeni ev sahibi oldum; kiracıyı ne zaman çıkarabilir miyim?

TBK m. 351 kapsamında edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak altı ay sonra dava açabilirsiniz. Alternatif olarak, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde de dava yolunu seçebilirsiniz. Tapuya kira şerhi konulmuşsa birinci yol kullanılamaz; kira dönemi sona erinceye kadar beklemeniz gerekir.

4. Tahliye taahhütnamesi noter onaylı olmak zorunda mı?

Hukuki geçerlilik açısından zorunlu değildir; yazılı olması yeterlidir. Ancak noter onaylı ya da icra dairesince onaylı taahhütname icra yolunun doğrudan kullanılmasına imkân tanır; noter onayı olmayan taahhütte ise dava açılması zorunludur. Taahhütnamenin dava aşamasında tartışmaya konu olmaması için noter onaylı düzenlenmesi pratik açıdan tercih edilmesi gereken yoldur.

5. "İki haklı ihtar" için iki ay üst üste kira ödenmemiş olması yeterli mi?

Hayır. Her iki ihtarın da aynı kira yılı içinde tebliğ edilmiş olması zorunludur. Farklı kira yıllarına ait geç ödemeler için gönderilen ihtarlar bu hükmün gerektirdiği koşulu karşılamaz. Ayrıca ihtarların yazılı ve kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olması gerekmektedir.

6. Kiracı taşınmaza zarar verdi; ne yapabilirim?

TBK m. 316 kapsamında kiracının özen yükümlülüğünü ihlal ettiğini öğrendiğiniz anda yazılı ihtarname göndererek makul süre içinde zararın giderilmesini talep edebilirsiniz. Zararın giderilmemesi halinde sözleşme fesih hakkı doğar. Bunun yanı sıra taşınmaz iade edildiğinde tespit edilen hasarlar için genel borçlar hukuku hükümleri kapsamında tazminat davası açılabilir.

7. İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra taşınmazı başkasına kiralayabilir miyim?

Haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden hayır. TBK m. 355 bu yasağı açıkça düzenlemektedir. Haklı sebep; ekonomik zorunluluk, taşınmazın el değiştirmesi gibi objektif ve somut nedenlerdir. Yasağa aykırı davranılması halinde eski kiracı son bir yıllık kira bedeli tutarına kadar ayrıca tazminat talep edebilir.

8. Arabuluculuk sürecinde anlaşırsak kararın hukuki bağlayıcılığı var mı?

Evet. Arabuluculuk sürecinde tarafların imzaladığı anlaşma belgesi, ilam niteliği taşır ve icraya konulabilir. Ayrı bir mahkeme kararına gerek kalmaksızın icra takibine dayanak oluşturur. Bu nedenle arabuluculukta imzalanacak anlaşma metninin tüm tahliye koşullarını ve tarihlerini açıkça içermesi kritik önem taşımaktadır.

9. Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne yapmalıyım?

İcra takibine itiraz halinde takip durur. İki seçenek mevcuttur: icra mahkemesinde itirazın iptali davası açmak ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası ikame etmek. İtirazın iptali davasında kiracının borca itirazının haksız olduğu ispatlanırsa takip devam eder ve kiracı icra inkâr tazminatı ödemek zorunda kalabilir.

10. On yıllık uzama süresini nasıl hesaplarım?

Belirli süreli konut kira sözleşmelerinde on yıllık süre, sözleşmenin ilk sona erdiği tarihten yani ilk yenileme döneminin başladığı andan itibaren işlemeye başlar. Sözleşme 1 Ocak 2015'te sona erip uzamaya başlamışsa on yıllık süre 1 Ocak 2025'te dolmaktadır. Bu tarihten itibaren kiraya veren, bir sonraki uzama yılının bitimine en az üç ay kala yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yazar Hakkında

Avukat Yusuf KILIÇKAN, aile hukuku, idare hukuku ve tüketici hukuku alanlarında faaliyet gösteren bir hukuk bürosunun kurucusudur. Konut ve çatılı işyeri tahliye davaları, kira tespit ve uyarlama uyuşmazlıkları ile gayrimenkul hukuku süreçlerinde müvekkillere hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Hukuki yazılarına yusufkilickan.av.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

Yasal Uyarı

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Tahliye uyuşmazlıkları; sözleşmenin türüne, başlangıç tarihine, tahliye sebebine ve somut olayın koşullarına göre önemli farklılıklar göstermektedir. Özellikle arabuluculuk başvurusu zamanlaması ve dava açma süreleri son derece teknik hesaplamalar içermekte olup hak düşürücü nitelik taşımaktadır. Somut durumunuz için mutlaka alanında uzman bir kira hukuku avukatından destek almanız tavsiye edilir.