Önalım (Şuf'a) Hakkı 2026: "Komşu Hakkı" Artık Rayiç Bedelle Kullanılacak

Yazar: Avukat Yusuf KILIÇKAN
Yayın tarihi: 18 Mart 2026

📋 Özet (TL;DR)

Ana Soru: Paylı mülkiyetteki taşınmazınızı sattınız. 3 ay sonra paydaş "ben önalım hakkımı kullanacağım" deyip tapu iptal davası açtı. Ne oluyor?

Hızlı Cevaplar:

• Önalım (Şuf'a) Hakkı: Hisseli taşınmazda paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar "ben de alırım" deme hakkına sahip (TMK m.732-734)
• 25 ARALIK 2025 - DEV DEĞİŞİKLİK: 11. Yargı Paketi (7571 sayılı Kanun) ile "tapuda 50,000 TL gösterip ucuza alayım" dönemi BİTTİ
• YENİ SİSTEM: Artık rayiç bedel (piyasa değeri) esas! Tapuda düşük gösterseniz bile, mahkeme gerçek değeri belirliyor
• SÜRE KISALDI: 2 yıl → 1 yıl (noter bildirimsiz satışlarda)
• KAPSAM DARALTI: İhale satışları ve cebri icra artık kapsam DIŞI
• FİİLEN TAKSİM: Paydaşlar araziyi bölüşmüşse, önalım hakkı KULLANILAM

AZ!

• ŞOK ETKİSİ: Kimse bilmiyor - evini satan, 3 ay sonra paydaş çıkıp "ben alacağım" diyor

Kaynak: 7571 sayılı Kanun (25.12.2025, RG: 33118), TMK m.732-734, YHGK 2023/369 (fiili taksim), YHGK 2023/96 (dürüstlük kuralı), YİBK 1947/18, YİBK 1951/6, YİBK 1951/5, YİBK 1957/2

Giriş: 3 Ay Sonraki Şok - "Ben De Alırım!"

Türkiye'de hisseli taşınmaz satışlarında vatandaşların karşılaştığı en şok edici durumlardan biri, önalım (şuf'a) hakkı davasıdır. Senaryo şöyle işler: Babanızdan miras kalan tarlada sizin 1/4, amcanızın 1/4, dayınızın 1/2 payı var. Siz kendi payınızı komşunuza 100,000 TL'ye satıyorsunuz. Tapu devri yapılıyor, paranızı alıyorsunuz. "Tamam, iş bitti" diye düşünüyorsunuz. Aradan 2 ay geçiyor. Bir gün kapınız çalıyor, mahkeme tebligatı geliyor: "Önalım Hakkının Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası". Dayınız dava açmış - "Ben de alırım, aynı şartlarla bana sat" diyor. Mahkeme kabul ediyor, tapunuz iptal ediliyor, pay dayınıza tescil ediliyor. Aldığınız 100,000 TL'yi iade ediyorsunuz. Komşunuz da size kızıyor, dayınızla aran bozuluyor, tarla gene ortaklaşa kullanılıyor.

Bu hikaye Türkiye'de binlerce kez yaşandı. Peki neden böyle? Çünkü Türk Medeni Kanunu (TMK) m.732-734, paylı mülkiyette paydaşlara bir "öncelik hakkı" (önalım hakkı / şuf'a hakkı) tanıyor. Amaç iyi: Taşınmazın daha fazla bölünmesini önlemek, paydaşlar arasına yabancı girmesini engellemek, payları olabildiğince azaltmak. Ama pratikte şok etkisi çok yüksek çünkü kimse bilmiyor.

İstatistikler: Türkiye'de paylı mülkiyet çok yaygın. Özellikle miras yoluyla gelen taşınmazlarda 3-5 hatta 10-15 paydaş olabiliyor. Yargıtay'ın her yıl binlerce önalım davası dosyası var. Son yıllarda "fiilen taksim" savunmasıyla ret oranı artmış olsa da, davaların önemli kısmı hala kabul ediliyor.

25 Aralık 2025 - Oyun Değişti: 11. Yargı Paketi (7571 sayılı Kanun) ile önalım hakkı kuralları kökten değişti. Artık "tapuda 50,000 gösterip 500,000 değerindeki payı ucuza alayım" hilesi işlemiyor. Mahkeme rayiç bedeli (piyasa değerini) belirliyor ve önalım hakkını kullanan paydaş GERÇEK DEĞERİ ödemek zorunda. Bu, hem alıcıyı koruyor hem de hakkın kötüye kullanılmasını önlüyor. Ayrıca süre 2 yıldan 1 yıla indi, kapsam daraldı (ihale ve cebri icra kapsam dışı). Türk hukuku tarihinde nadir görülen bir "adalet reformu".

Bu yazıda, önalım hakkının ne olduğunu, 25 Aralık 2025 değişikliklerini, fiilen taksim kavramını, Yargıtay kararlarını ve vatandaşların dikkat etmesi gereken noktaları detaylıca inceleyeceğiz.

Önalım (Şuf'a) Hakkı Nedir?

Tanım ve Hukuki Nitelik

Önalım hakkı (halk arasında "şuf'a hakkı" veya "komşu hakkı"), paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarla öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. TMK m.732 açık: "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (YİBK) 20.06.1951 tarih, 1949/13 E., 1951/5 K. bu hakkın hukuki niteliğini belirlemiştir: "Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır." Yani önalım hakkı kullanıldığında, yeni bir hukuki durum yaratılır - alıcı ile önalım hakkını kullanan paydaş arasında satım ilişkisi kurulur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 19.04.2022 tarih, 2019/739 E., 2022/577 K. sayılı kararı: "Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 E., 1951/6 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir."

Amaç

YİBK 27.03.1957 tarih, 1956/12 E., 1957/2 K. önalım hakkının amacını açıklıyor: "Vazıı kanunun bu hükümle iki gaye takip ettiği görülmektedir: 1) Gayrimenkulün parçalanmasını önlemek, yani hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin eylemek, 2) Hissedarlar arasında öteden beri mevcut münasebeti idame ederek yabancı bir şahsın araya girmesine mani olmak."

Yani kanun koyucu, paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu olduğunu, bu nedenle paydaşların birbirlerini bilmelerinin ve tanımalarının önem taşıdığını kabul ediyor. Paydaşlar arasına yabancı girmesi, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılması istenmiyor. Bu nedenle paydaşların temlik (satış) hakkı sınırlandırılıyor - ama sadece "satış" ile.

Kanuni vs Sözleşmesel Önalım

İki tür önalım hakkı var: Kanuni (yasal) önalım hakkı (TMK m.732-734): Kanundan doğar, paylı mülkiyetin kurulmasıyla otomatik olarak doğar. Bu yazıda bu tür incelenecek. Sözleşmesel önalım hakkı (TBK m.237-240): Tarafların sözleşmesiyle tanınır. Yazılı şekle tabi, en çok 10 yıllığına yapılabilir, tapuya şerh verilirse üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

25 Aralık 2025 - 11. Yargı Paketi: Oyun Değişti

Değişiklik Öncesi Sorun: "Tapuda 50 Bin, Gerçekte 500 Bin"

Eski sistemde önalım bedelinin nasıl hesaplanacağı TMK 734/2'de açıktı: "Önalım bedeli, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri toplamından oluşur." Yani tapuda ne yazıyorsa o! Bu kural, pratikte devasa bir soruna yol açtı: Tapuda düşük bedel gösterme. Türkiye'de taraflar vergi/harç ödemek istemediği için tapuda gerçek satış bedelinden çok daha düşük bedel gösteriyordu. Örneğin, 500,000 TL değerinde pay 50,000 TL olarak gösteriliyor. Önalım hakkını kullanan paydaş, sadece 50,000 TL ödeyerek 500,000 TL değerindeki payı alıyordu. Alıcı çok zararlı çıkıyordu.

Davalı (alıcı) "bedelde muvazaa var" diyebilir miydi? Hayır! Yargıtay yerleşik içtihadı: "Hiç kimse kendi muvazaasına dayanamaz." Alıcı tapuda 50,000 yazılmasını kabul ettiğine göre, şimdi "aslında 500,000 ödedim" diyemezdi. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 05.07.2023 tarih, 2022/1203 E., 2023/727 K. bu ilkeyi tekrarladı.

Sonuç: Önalım hakkı kötüye kullanılıyordu. Paydaş, "gerçekte almayacağım bir taşınmazı tapudaki düşük bedel üzerinden şufa hakkını kullanarak ucuza kapayım" stratejisiyle hareket ediyordu. Bu hem haksız zenginleşme hem de hakkın kötüye kullanımı (TMK m.2).

Anayasa Mahkemesi'nin İtiraz Kararı (2024/6)

Bu sorun o kadar büyüdü ki, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2024 yılında Anayasa Mahkemesi'ne (AYM) itiraz etti: "TMK 734/2'deki 'satış bedeli' ibaresi Anayasa'nın 35. (mülkiyet hakkı) ve 36. (hak arama özgürlüğü) maddelerine aykırıdır." Gerekçe: Tapuda gösterilen düşük bedel üzerinden önalım hakkı kullanılması, alıcının mülkiyet hakkını ihlal ediyor. Ayrıca, düşük bedel nedeniyle dosyalar temyiz sınırının altında kalıyor, alıcının temyiz hakkı elinden alınıyor.

AYM Esas: 2024/9, Karar: 2024/6 sayılı karar bu itirazı inceledi ama TBMM 25 Aralık 2025'te düzenleme yaptı, sorun çözüldü.

7571 Sayılı Kanun - 25 Aralık 2025 (RG: 33118)

Yargı Paketi olarak bilinen 7571 sayılı Kanun, 25 Aralık 2025'te Resmi Gazete'de yayımlandı ve aynı gün yürürlüğe girdi. Kanunun 35, 36, 37. maddeleri TMK 733 ve 734'ü değiştirdi.

Değişiklik 1 - RAYİÇ BEDEL SİSTEMİ (TMK 734/2 - YENİ):

Eski hüküm: "Önalım bedeli, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden oluşur."

Yeni hüküm: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür."

Sonuç: Artık tapuda 50,000 yazılsa bile, mahkeme bilirkişi aracılığıyla gerçek piyasa değerini (rayiç bedel) belirliyor. Önalım hakkını kullanan paydaş bu rayiç bedeli ÖDEMELİ. Alıcı artık korunuyor. Haksız zenginleşme sona eriyor.

Değişiklik 2 - SÜRE KISALMASI (TMK 733/4 - YENİ):

Eski hüküm: "Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."

Yeni hüküm: "Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer."

Sonuç: Noter bildirimi yapılmayan satışlarda 2 yıllık belirsizlik dönemi 1 yıla indi. Alıcı için hukuki güvenlik arttı.

Değişiklik 3 - KAPSAM DARALMASI (TMK 733/1 - YENİ):

Eski hüküm: "Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz."

Yeni hüküm: "2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz."

Sonuç: Devlet İhale Kanunu kapsamındaki (kamu ihaleleri) satışlar artık önalım hakkı kapsamı DIŞINDA. İhaleyle taşınmaz alan kişi, yıllarca "şufa davası açılır mı" stresiyle yaşamayacak.

Geçici Madde ve Yürürlük

7571 sayılı Kanunun Geçici Madde 7'si: "Bu Kanunun 36 ncı maddesi ile 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklik, kanunun yürürlük tarihinden önce açılmış ve bu tarihte görülmekte olan davalara da uygulanır."

Yani rayiç bedel kuralı, 25 Aralık 2025'ten önce açılmış ama henüz kesinleşmemiş davalara da UYGULANACAK! Bu çok önemli - derdest (devam eden) dosyalarda mahkeme rayiç bedeli belirleyecek.

Önalım Hakkının Kullanılma Şartları

Şart 1: Paylı Mülkiyet Olmalı

Önalım hakkı SADECE paylı mülkiyette söz konusu. Kat mülkiyeti, kat irtifakı, elbirliği mülkiyette KULLANILMAZ. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 05.03.2020 tarih, 2018/559 E., 2020/261 K.: Kat mülkiyeti kendiliğinden sona erdi ve arsa payı üzerinde paylı mülkiyet devam ediyorsa, önalım hakkı YENİDEN kullanılabilir.

Şart 2: SATIŞ Olmalı (Bağış, Trampa, İnanç DEĞİL)

Önalım hakkı sadece "satış" için geçerli. YİBK 27.03.1957 tarih 1956/12 E., 1957/2 K.: "Vazıı kanun, hissedarların temlik hakkını tahdit ederken bu esas kaideyi de gözden uzak tutmamış ve bu tahdidi, mücerret satış akti ile mukayyet kılmıştır."

Kullanılamayacağı durumlar: Bağış (hibe): Kardeşim payını bana bağışladı → Önalım KULLANILMAZ. Trampa (takas): İki paydaş kendi paylarını değiştirdiler → Önalım KULLANILMAZ. İnanç (emanet): Kredi için geçici olarak devredildi → Gerçek satış yok, önalım KULLANILMAZ. Yakın akraba satışı: Şeklen satış ama gerçekte miras hakkına bağlı veya hibe → YİBK 27.03.1957'ye göre önalım KULLANILMAZ (ispat edilirse).

Yargıtay 7. HD 25.04.2022 tarih, 2022/1930 E., 2022/3094 K.: "Bir taşınmazdaki pay satışlarının önalım hakkına konu edilebilmesi için gerçek bir satış olması gereklidir."

Şart 3: Üçüncü Kişiye Satış (Paydaşlar Arası DEĞİL)

Paydaşlardan biri payını BAŞKA BİR PAYDAŞA satarsa, önalım hakkı KULLANILMAZ. Sadece "yabancı" (üçüncü kişi) olan alıcıya karşı kullanılır.

Şart 4: Dava Yolu ile Kullanılmalı

Önalım hakkı, eski hukukta "irade beyanı" ile kullanılabiliyordu. Artık SADECE dava yoluyla kullanılabilir. Yargıtay 14. HD 08.06.2020 tarih, 2020/1389 E., 2020/3453 K.: "Önalım hakkı yalnız dava yolu ile kullanılabilir."

Şart 5: Süre İçinde Kullanılmalı

TMK 733/4 (yeni): "Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer."

İki süre var: 3 ay: Noter bildirimi yapıldıysa, bildirim tarihinden itibaren. 1 yıl (25 Aralık 2025 sonrası satışlar için): Noter bildirimi YAPILMADIYSA, satış tarihinden itibaren.

Bu süreler HAK DÜŞÜRÜCÜ - mahkeme resen (kendiliğinden) dikkate alır.

Fiilen Taksim: Önalım Hakkının En Büyük İstisnası

Tanım

Fiilen taksim (eylemli paylaşma), paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiili olarak bölünmesi ve her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanmasıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 26.04.2023 tarih, 2023/85 E., 2023/369 K. tanımlar: "Yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaşın taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir."

Örnek: Babanızdan kalan 1,000 m² tarlada sizin 1/4, amcanızın 1/4, dayınızın 1/2 payı var. Yıllardır şöyle kullanıyorsunuz: Sizin 250 m² (kuzey taraf), amcanın 250 m² (güney taraf), dayınızın 500 m² (doğu taraf). Herkes kendi yerini sürüyor, ekiyor, biçiyor. Kimse diğerinin yerine girmiyor. İşte bu fiilen taksim!

Hukuki Dayanak: TMK m.2 (Dürüstlük Kuralı)

Fiilen taksim TMK'da düzenlenmemiş. Tamamen Yargıtay içtihatlarıyla oluşturulmuş. Hukuki dayanağı TMK m.2: "Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz."

Yargıtay'ın mantığı şu: Eğer paydaşlar yıllarca taşınmazı fiilen bölüşerek kullandılarsa, bu "örtülü bir anlaşma" demektir. Davacı paydaş o yıllarda "ben de o yeri kullanacağım" demedi, itiraz etmedi, kendi yerini kullandı. Şimdi satış yapıldığında "ben önalım hakkımı kullanacağım" demesi TMK m.2'ye (dürüstlük kuralına) AYKIRI. Çünkü davacı yıllarca satıcının kullandığı yere hak iddia etmedi, şimdi tapuda satış yapılınca hak iddia ediyor - bu hakkın kötüye kullanımı!

Yargıtay İçtihatları

YİBK 14.02.1951 tarih, 17/1 sayılı karar: "Kötüniyet iddiası davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir."

Yani fiilen taksim iddiası: Davalı tarafından davanın her aşamasında (cevap, duruşma, hatta temyiz) ileri sürülebilir. Mahkeme resen (kendiliğinden) dikkate alır - taraflar ileri sürmese bile. Savunmanın genişletilmesi sayılmaz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.02.2023 tarih, 2021/676 E., 2023/96 K.: "Önalım davasına konu payın bulunduğu taşınmazda paydaşlar arasında fiili taksim yapıldıktan sonra, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, aynı taşınmazda farklı bir bölüm kendisine bırakılan ve satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz."

İspat: Her Türlü Delil Kabul Edilir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 17.05.2023 tarih, 2021/124 E., 2023/481 K.: "Davalı eylemli paylaşma savunmasını tanık dâhil her türlü delil ile kanıtlayabilir."

Deliller: Tanık beyanları: Köylüler, komşular "evet, 20 yıldır Ali Bey şu tarafı kullanıyor" der. Keşif: Mahkeme taşınmaza gider, yerinde inceleme yapar, fotoğraf çeker. Bilirkişi raporu: Harita mühendisi kroki çizer, hangi paydaşın hangi yeri kullandığını gösterir. Uydu görüntüleri, hava fotoğrafları: Çit, ağaç, bina gibi ayırıcı unsurlar görülür.

TÜM Paydaşların Katılımı Gerekmez

Yargıtay 14. HD 20.10.2014 tarih, 2014/7327 E., 2014/11379 K.: "Taşınmazın çok sayıda paydaşı olmasına karşın fiilen taksim edildiğinden söz edebilmek için her bir paydaşın fiilen kullandığı bir bölümün olması ya da taşınmazı kullanan paydaşların paylarına karşılık gelen bir alanı kullanmaları gerekmemektedir."

Yeterlilik şartı: Davacı paydaşın fiilen kullandığı belirli bir bölüm olmalı. Davalıya pay satan eski paydaşın fiilen kullandığı belirli bir bölüm olmalı. Bu iki bölüm farklı olmalı.

Diğer paydaşlar hiç kullanmasalar bile, fiilen taksim kabul edilir.

Arsa/Tarla Fark Etmez

Yargıtay 7. HD 18.01.2024 tarih, 2023/252 E., 2024/294 K.: "Yargıtay, taşınmazın niteliği bakımından ayrım yapmamakta, fiili taksim uygulamasındaki kararları farklılık arz etmemektedir. Taşınmazın arsa veya arazi ya da tarımsal arazi yahut üzerinde yapı bulunup bulunmaması arasında herhangi bir fark gözetmemektedir."

Kira İlişkisi ≠ Fiilen Taksim

Yargıtay bazı kararlarında şunu vurguluyor: Eğer paydaşlar taşınmazı kira sözleşmeleriyle kullanıyorsa, bu fiilen taksim DEĞİL. Çünkü kira bir borç ilişkisi, fiilen taksim ise örtülü bir paylaşma anlaşması.

Yargıtay 7. HD 05.11.2024 tarih, 2023/4362 E., 2024/4910 K.: "Paydaş iradelerinin fiili taksimden ziyade bir kira ilişkisine yönelik olduğunu tespit ederek fiili taksim savunmasına sonuç bağlanmamasını hukuka uygun bulmuştur."

Önalım Davasının Açılması ve Süreci

Davacı ve Davalı

Davacı: Önalım hakkını kullanan paydaş(lar). Davalı: Payı satın alan üçüncü kişi (alıcı). Satıcı DEĞİL!

Dava Dilekçesi

TMK 732-734 dayanak gösterilir. İstem: "Davalı adına yapılan tapu tescilinin iptali ve payın davacı adına tescili" şeklinde. Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi.

Ön İnceleme ve Bedel Tespiti (YENİ)

25 Aralık 2025 sonrası: Mahkeme öncelikle rayiç bedeli belirler. TMK 734/2 (yeni): "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir."

Nasıl belirlenir? Bilirkişi (emlak değerleme uzmanı) taşınmazı inceleyerek piyasa değerini (rayiç bedel) tespit eder. Mahkeme bu rapora dayanarak rayiç bedeli belirler.

Bedelin Depo Edilmesi

Mahkeme rayiç bedeli belirledikten sonra, davacıya kesin süre verir (genellikle 1 ay): "Rayiç bedel + tapu giderlerini mahkeme veznesine (veya bankaya) nakden yatırın." TMK 734/2 (yeni): "Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür."

Eğer davacı bu sürede bedeli yatırmazsa, dava REDDEDİLİR. Yargıtay 7. HD 12.01.2022 tarih, 2021/6365 E., 2022/355 K.: "Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmalıdır."

Davalının Savunması

Davalı (alıcı) şu savunmaları yapabilir: Fiilen taksim var: En etkili savunma. Taşınmaz fiilen bölünmüşse, önalım kullanılamaz. Gerçek satış yok: Bağış, trampa, inanç vs. varsa önalım kullanılamaz. Süre geçmiş: 3 ay veya 1 yıllık süre geçmişse dava reddedilir. Paydaş değilim: Davacı paydaş değilse hak yok. Satış paydaşa yapılmış: Alıcı zaten paydaşlardan biriyse önalım kullanılamaz. İhale/cebri icra: 25 Aralık 2025 sonrası bu satışlar kapsam dışı.

Karar ve Sonuç

Mahkeme davayı kabul ederse: Davalı adına yapılan tapu kaydı İPTAL edilir. Pay davacı adına TESCİL edilir. Davacı, depo ettiği bedeli davalıya ÖDER (veya mahkeme veznesi aktarır).

Mahkeme davayı reddederse: Davalının tapusu aynen kalır. Davacının depo ettiği bedel (varsa) kendisine iade edilir.

Bedelde Muvazaa Meselesi ve Rayiç Bedel Sistemi

Eski Sistemde Sorun

Eski TMK 734/2: "Önalım bedeli, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri toplamından oluşur." Tapuda 50,000 TL yazılı, gerçekte 500,000 TL ödenmiş. Önalım hakkını kullanan paydaş sadece 50,000 TL ödüyor. Alıcı "bedelde muvazaa var, ben 500,000 ödedim" diyebilir mi? HAYIR. Yargıtay: "Hiç kimse kendi muvazaasına dayanamaz." (Yargıtay 7. HD 08.02.2022 kararı)

Yargıtay 7. HD: "Davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunması açıkça hakkın kötüye kullanılmasıdır."

Yeni Sistemde Çözüm

25 Aralık 2025 sonrası: Tapuda ne yazarsa yazsın, mahkeme rayiç bedeli (piyasa değerini) belirliyor. Artık "bedelde muvazaa" tartışması YOK. Örnek: Tapuda 50,000 TL yazılı, gerçekte 500,000 TL değerinde. Mahkeme bilirkişi raporuyla rayiç bedeli 480,000 TL olarak belirliyor. Davacı 480,000 TL + tapu giderleri ödüyor. Alıcı 480,000 TL alıyor (tapuda 50,000 yazdığı için biraz zararlı ama eski sisteme göre ÇOK daha iyi). Davacı ucuza kapatamıyor.

Bu sistem: Alıcıyı koruyor: Gerçek değeri alıyor. Hakkın kötüye kullanımını önlüyor: "Ucuza kapayım" hilesi bitmiyor. Mahkeme yükünü azaltıyor: Muvazaa tartışması yok. Adil: Rayiç bedel, taşınmazın gerçek değeri.

Pratik Öneriler

Paydaş İseniz (Satıcı)

1. Noter Bildirimi Mutlaka Yapın: Payınızı satarken, alıcıdan "diğer paydaşlara noter bildirimi yap" diye istekte bulunun. Bildirim yapılmazsa 1 yıl boyunca risk devam eder. Bildirim yapılırsa sadece 3 ay.

2. Fiilen Taksim Yoksa Satmayın: Eğer taşınmazda fiilen taksim yoksa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Ya paydaşlara satın ya da önalım riskini göze alın.

3. Akrabaya Satışta Dikkatli Olun: Yakın akrabaya (kardeş, evlat, eş) satış "gerçek satış değil" diye değerlendirilebilir. Gerçek satış olduğunu ispatlayın (para transferi, noter senedi vb.).

Alıcı İseniz (Hisseli Taşınmaz Alıyorsanız)

1. Diğer Paydaşları Araştırın: Kaç paydaş var? Kimler? Önalım hakkını kullanabilirler mi?

2. Mutlaka Noter Bildirimi Yapın: Satın aldıktan sonra HEMEN tüm paydaşlara noter bildirimi gönderin. Böylece 3 ay sonra risk biter.

3. Fiilen Taksim Var mı Kontrol Edin: Taşınmaza git, incele. Paydaşlar kendi yerlerini mi kullanıyor? Çitler, ağaçlar, binalar var mı? Fiilen taksim varsa önalım riski YOK.

4. Rayiç Bedele Dikkat: 25 Aralık 2025 sonrası, tapuda düşük gösterseniz bile önalım davasında rayiç bedel esas alınır. O yüzden tapuda gerçek bedeli gösterin (vergi/harç yüksek olsa bile, en azından önalım riskini azaltır).

5. İhale veya Cebri İcradan Alıyorsanız Rahat Olun: 25 Aralık 2025 sonrası, Devlet İhale Kanunu ihaleleri ve cebri icra satışları önalım kapsamı DIŞINDA.

Önalım Hakkını Kullanmak İstiyorsanız

1. Süreye Dikkat: Noter bildirimi yapıldıysa 3 ay, yapılmadıysa 1 yıl (25 Aralık 2025 sonrası). Süre geçerse hak düşer!

2. Rayiç Bedeli Ödemeye Hazır Olun: Artık tapuda ne yazarsa yazsın, gerçek değeri ödeyeceksiniz. Paranız yoksa önalım kullanmayın.

3. Fiilen Taksim Varsa Kullanmayın: Yıllarca taşınmazı bölüşerek kullandıysanız, önalım hakkınız YOK. Dava açsanız bile reddedilir.

4. Avukat Tutun: Önalım davası teknik bir dava. Mutlaka deneyimli bir avukattan destek alın.

Sık Sorulan Sorular

S: Önalım hakkı nedir?
C: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların bu payı aynı şartlarla öncelikle satın alma hakkıdır. TMK m.732-734'te düzenlenir. Halk arasında "şuf'a hakkı" veya "komşu hakkı" olarak bilinir.

S: 25 Aralık 2025'te ne değişti?
C: 11. Yargı Paketi (7571 sayılı Kanun) ile üç büyük değişiklik oldu: (1) Rayiç bedel sistemi - artık tapudaki düşük bedel değil, piyasa değeri esas, (2) Süre kısalması - 2 yıl → 1 yıl (noter bildirimsiz satışlarda), (3) Kapsam daralması - Devlet İhale Kanunu satışları ve cebri icra artık kapsam dışı. Bu değişiklikler aynı gün (25.12.2025) yürürlüğe girdi.

S: Rayiç bedel nasıl belirlenir?
C: Mahkeme, bilirkişi (emlak değerleme uzmanı) aracılığıyla taşınmazın piyasa değerini (rayiç bedel) tespit eder. Bilirkişi raporu mahkemeye sunulur, mahkeme bu rapora dayanarak rayiç bedeli belirler. TMK 734/2 (yeni): "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir."

S: "Fiilen taksim" ne demek?
C: Paydaşların taşınmazı aralarında fiilen (yazılı sözleşme olmadan) bölüşerek kullanması. Örneğin tarlanın kuzeyi size, güneyi amcanıza, doğusu dayınıza ayrılmış ve herkes kendi yerini kullanıyor. Fiilen taksim varsa, önalım hakkı KULLANILAMAZ çünkü TMK m.2 (dürüstlük kuralı)na aykırı olur. Yargıtay yerleşik içtihadı.

S: Kaç gün içinde dava açmalıyım?
C: İki süre var: (1) Noter bildirimi yapıldıysa → bildirim tarihinden itibaren 3 ay, (2) Noter bildirimi yapılmadıysa → satış tarihinden itibaren 1 yıl (25 Aralık 2025 sonrası satışlar için; öncesi 2 yıldı). Bu süreler hak düşürücü - geçtikten sonra dava açamazsınız.

S: Akrabama satış yaptım, önalım kullanılabilir mi?
C: Eğer gerçek bir satış varsa (para ödenmiş, noter senedi yapılmış) önalım kullanılabilir. Ama eğer satış "görünürde" yapılmış, gerçekte bağış/hibe/miras hakkı devri varsa, önalım KULLANILAMAZ. YİBK 27.03.1957 tarih 1956/12 E., 1957/2 K. bunu kabul ediyor. Ancak ispat yükü iddia edende.

S: Paydaşlardan birine sattım, diğer paydaş önalım kullanabilir mi?
C: Hayır. Önalım hakkı sadece "üçüncü kişi" (paydaş olmayan) alıcıya karşı kullanılır. Paydaşlar arası satışlarda önalım hakkı YOK. TMK m.732 açık: "üçüncü kişiye satması hâlinde".

S: İcradan aldım, önalım kullanılabilir mi?
C: 25 Aralık 2025 öncesi satışlar için → Yargıtay içtihatları "cebri icra satışlarında önalım kullanılamaz" diyordu. 25 Aralık 2025 sonrası → TMK 733/1 açıkça "cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz" diyor. Yani cebri icradan aldıysanız rahat olun, önalım riski YOK.

S: Bedeli ödemezsem ne olur?
C: Mahkeme rayiç bedeli belirledikten sonra size kesin süre verir (genellikle 1 ay): "Bu bedeli mahkeme veznesine yatırın." Yatırmazsanız dava REDDEDİLİR. TMK 734/2 açık: "nakden yatırmakla yükümlüdür." Ödeme yapmazsanız önalım hakkınızı kaybedersiniz.

S: Feragat edebilir miyim?
C: Evet. İki türlü feragat var: (1) Genel feragat - tüm gelecekteki satışlar için: Resmi şekilde (noterde) yapılmalı, tapuya şerh verilmeli (TMK 733/2). (2) Belirli satış için feragat - sadece bu satış için: Yazılı şekilde yeterli, satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK 733/3). Feragat ettikten sonra yeni satışta yine önalım hakkınız doğar.

S: Birden fazla paydaş kullanırsa ne olur?
C: YİBK 11.06.1947 tarih, 1947/5 E., 1947/18 K.: Birden çok paydaş önalım hakkını kullanırsa, satılan pay üzerinde eşit oranlı hak sahibi olurlar. Örneğin 3 paydaş kullandıysa, pay 1/3'er olarak bölünür.

Sonuç

Bu yazıda Avukat Yusuf KILIÇKAN tarafından incelenen önalım (şuf'a) hakkı, Türk hukukunda paylı mülkiyetin en önemli kurumlarından biridir. 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 11. Yargı Paketi (7571 sayılı Kanun) ile köklü değişiklikler yapılmıştır. Artık "tapuda düşük bedel gösterip ucuza pay kapayım" hilesi işlemiyor - mahkeme rayiç bedeli (piyasa değerini) belirliyor ve önalım hakkını kullanan paydaş GERÇEK DEĞERİ ödemek zorunda. Bu değişiklik hem alıcıyı koruyor hem de hakkın kötüye kullanılmasını önlüyor.

Ayrıca süre kısalması (2 yıl → 1 yıl) ve kapsam daralması (ihale + cebri icra kapsam dışı) mülkiyet güvenliğini artırıyor. Alıcılar artık "yıllarca önalım davası açılır mı" stresiyle yaşamıyor.

Fiilen taksim kavramı, Yargıtay içtihatlarıyla gelişmiş ve önalım hakkının en önemli istisnası haline gelmiştir. Paydaşlar taşınmazı yıllarca fiilen bölüşerek kullandılarsa, önalım hakkı KULLANILAMAZ çünkü TMK m.2 (dürüstlük kuralı)na aykırıdır. Bu yaklaşım, hakkın kötüye kullanılmasını önlemek için çok önemli.

Vatandaşlar için Tavsiyeler: Hisseli taşınmaz alıp satarken mutlaka önalım hakkını göz önünde bulundurun. Satıcıysanız diğer paydaşlara noter bildirimi yaptırın. Alıcıysanız satın aldıktan sonra HEMEN tüm paydaşlara bildirim gönderin - böylece 3 ay sonra risk biter. Fiilen taksim varsa rahat olun, önalım riski yok. Önalım hakkını kullanmak istiyorsanız süreye dikkat edin ve rayiç bedeli ödemeye hazır olun.

Hukuk Camiası için Değerlendirme: 25 Aralık 2025 değişikliği, Türk medeni hukuku tarihinde nadir görülen bir "adalet reformu"dur. Anayasa Mahkemesi'nin itirazı beklenirken TBMM'nin hızlı hareket ederek sorunu çözmesi takdire şayan. Rayiç bedel sistemi, önalım hakkını "hakkaniyete" daha yakın hale getirmiştir. Ancak uygulamada bazı sorunlar çıkabilir: Bilirkişi raporlarındaki sübjektiflik, rayiç bedelin tespitinde taraflar arası ihtilaflar, derdest davalarda geçmişe etkili uygulamanın karmaşıklığı. Yargıtay'ın bu konularda emsal kararlar vermesi bekleniyor.

Önalım hakkı, paylı mülkiyetin parçalanmasını önlemek için önemli bir araç. Ama pratikte şok etkisi çok yüksek çünkü kimse bilmiyor. Bu yazı, vatandaşları ve hukuk uygulayıcılarını bilgilendirerek mağduriyetleri azaltmayı amaçlamaktadır.

❓ Sık Sorulan Sorular

S: "Şuf'a" kelimesi nereden geliyor?
C: "Şuf'a" Arapça kökenli bir kelime. Osmanlı hukukunda ve İslam hukukunda kullanılıyor. Türk Medeni Kanunu'nda resmi adı "önalım hakkı" ama halk arasında "şuf'a hakkı" veya "komşu hakkı" olarak bilinir.

S: Kat mülkiyetinde önalım var mı?
C: Hayır. Kat mülkiyeti ve kat irtifakında önalım hakkı YOK. Sadece paylı mülkiyette var. Ama dikkat: Kat mülkiyeti sona erdi ve arsa payı üzerinde paylı mülkiyet devam ediyorsa, önalım hakkı YENİDEN doğar (Yargıtay HGK 05.03.2020 tarih 2018/559 E., 2020/261 K.).

S: 25 Aralık 2025 öncesi satış, sonra dava açıldı. Hangi kural uygulanır?
C: Rayiç bedel kuralı derdest (devam eden) davalara da UYGULANIR. 7571 sayılı Kanun Geçici Madde 7 açık: "TMK 734/2'deki değişiklik, kanunun yürürlük tarihinden önce açılmış ve bu tarihte görülmekte olan davalara da uygulanır." Yani dava 2024'te açılmış, hala devam ediyorsa mahkeme rayiç bedeli belirleyecek. Ama süre ve kapsam değişiklikleri (1 yıl, ihale/icra) sadece 25 Aralık 2025 SONRASI satışlara uygulanır.

S: Noter bildirimi yapma yükümlülüğü kimin?
C: TMK 733/3: "Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir." Yani hem alıcı hem satıcı bildirim yapabilir. Pratikte genellikle alıcı yapar çünkü alıcının çıkarı var (3 ay sonra risk biter). Bildirim yapılmazsa 1 yıllık süre işler.

S: Bildirim yapıldı ama paydaş tebligatı almadı, süre işler mi?
C: Evet. Tebligat Kanunu hükümleri uygulanır. Eğer tebligat usulüne uygun yapılmış ama paydaş almadıysa (örneğin adresinde bulunmuyor), tebligat GEÇERLİ sayılır ve 3 aylık süre işlemeye başlar.

S: Fiilen taksim ne kadar süre devam etmeli ki kabul edilsin?
C: Yargıtay belirli bir süre belirlemiyor. Önemli olan "eylemli paylaşmanın varlığı". 5 yıl, 10 yıl, 20 yıl olabilir. Tanıklar "öteden beri" kullanılıyor derse yeterli. Kısa süreli (1-2 yıl) kullanım yeterli olmayabilir.

S: Taşınmazda bina varsa fiilen taksim olur mu?
C: Evet. Yargıtay 7. HD 18.01.2024 tarih 2023/252 E., 2024/294 K.: "Taşınmazın arsa veya arazi ya da tarımsal arazi yahut üzerinde yapı bulunup bulunmaması arasında herhangi bir fark gözetmemektedir." Yani bina, tarla, arsa fark etmez - fiilen bölünmüşse önalım kullanılamaz.

S: Davalı (alıcı) fiilen taksim savunması yapmadı, mahkeme dikkate alır mı?
C: Evet. YİBK 14.02.1951 tarih 17/1: "Mahkemece kendiliğinden nazara alınması gerekir." Yani davalı ileri sürmese bile, dosyadan anlaşılıyorsa mahkeme resen (kendiliğinden) fiilen taksimi dikkate alır.

S: Önalım hakkından önce feragat ettim, sonra yeni satış oldu, yine kullanabilir miyim?
C: Belli bir satış için feragat ettiyseniz, o satışta kullanamaz sınız ama yeni satışta YENİDEN kullanabilirsiniz. Yargıtay 6. HD 22.11.2011 tarih 2011/11373 E., 2011/12630 K.: "Belli bir şahsa karşı önalım hakkından feragat eden paydaş yeni bir satım yapılması halinde önalım hakkını kullanabilir."

S: Rayiç bedeli kim belirler?
C: Mahkeme. TMK 734/2 (yeni): "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir." Pratikte hakim bilirkişi (emlak değerleme uzmanı) raporuna dayanır.

S: Önalım davası kazandım, bedeli ne zaman öderim?
C: Mahkeme rayiç bedeli belirledikten sonra size kesin süre verir (genellikle 1 ay). Bu sürede bedeli mahkeme veznesine veya bankaya yatırırsınız. Yatırmazsanız dava reddedilir. TMK 734/2: "verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür."

📚 Kaynaklar

7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 25 Aralık 2025, RG: 33118 (11. Yargı Paketi)

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.732-734 (önalım hakkı)

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.2 (dürüstlük kuralı)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/85, K. 2023/369, T. 26.04.2023 (fiili taksim)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/676, K. 2023/96, T. 15.02.2023 (fiili taksim, dürüstlük kuralı)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/124, K. 2023/481, T. 17.05.2023 (fiili taksim, ispat)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/1203, K. 2023/727, T. 05.07.2023 (muvazaa, gerçek satış)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/739, K. 2022/577, T. 19.04.2022 (yenilik doğuran hak)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/559, K. 2020/261, T. 05.03.2020 (kat mülkiyeti)

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/252, K. 2024/294, T. 18.01.2024 (fiili taksim)

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/4362, K. 2024/4910, T. 05.11.2024 (kira ilişkisi)

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/1930, K. 2022/3094, T. 25.04.2022 (gerçek satış)

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/6365, K. 2022/355, T. 12.01.2022 (bedel tespiti)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2020/1389, K. 2020/3453, T. 08.06.2020 (dava yolu)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2018/5410, K. 2021/4017 (fiili taksim)

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/7327, K. 2014/11379, T. 20.10.2014 (fiili taksim, paydaş sayısı)

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2011/11373, K. 2011/12630, T. 22.11.2011 (feragat)

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 27.03.1957, E. 1956/12, K. 1957/2 (önalım amacı, gerçek satış)

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 20.06.1951, E. 1949/13, K. 1951/5 (yenilik doğuran hak)

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 26.12.1951, E. 1951/1, K. 1951/6 (yenilik doğuran hak)

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 14.02.1951, E. 17/1 (fiili taksim, kötüniyet)

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 11.06.1947, E. 1947/5, K. 1947/18 (birden çok paydaş)

Anayasa Mahkemesi, Esas: 2024/9, Karar: 2024/6 (TMK 734/2 itirazı)

Yazar Hakkında

Avukat Yusuf KILIÇKAN, Türk medeni hukuku, taşınmaz hukuku, miras hukuku ve icra hukuku alanlarında uzmanlaşmış avukattır. yusufkilickan.av.tr hukuk blogunun yazarıdır.

Website: yusufkilickan.av.tr

Bu yazıdaki görüş ve değerlendirmeler Avukat Yusuf KILIÇKAN'ın kişisel araştırma ve emeğini yansıtmaktadır.