Gayrimenkul Tokenizasyonunda Mülkiyet ve Emanet Mekanizması

TL;DR: Gayrimenkul tokenizasyonunda en yaygın yanılgı, blokzincir üzerinde üretilen bir tokena sahip olmanın taşınmazın kendisine sahip olmakla eşdeğer olduğu düşüncesidir. Türk hukuku bu denkliğe izin vermez. TMK m. 705 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur ve tescil kurucu şarttır; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sicili dışında hiçbir özel defter mülkiyet doğurmaz. Token, en iyi ihtimalle ihraççı şirkete karşı ileri sürülebilen şahsi bir alacak hakkıdır, herkese karşı ileri sürülebilen ayni hak değildir; bu nedenle şirket iflas ederse, taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişiye satarsa veya taşınmaz kamulaştırılırsa token sahibinin taşınmaz üzerinde doğrudan hakkı bulunmaz. Bu temel sorunu yönetmeye çalışan emanet (escrow) mekanizmaları da nihai çözümü sağlayamaz: emanet, fonların çalınmasını ve aynı taşınmazın iki kez satılmasını engelleyebilir, ancak özel amaçlı şirketin gerçekten malik olup olmadığını güvence altına alamaz. Türkiye'de bu alanı düzenleyen özel bir kanun bulunmadığından, faaliyet gösteren her tokenizasyon projesi hâlâ bir hukuki gri alanda hareket etmektedir.

Yazar: Avukat Yusuf KILIÇKAN
Tarih: 24 Ağustos 2026

Temel Yanılgı: Token Tapu Değildir

Piyasada token sahibi olmanın tapu sahibi olmakla aynı olduğu yönünde bir anlatı hâkimdir. Türk eşya hukuku bu anlatıyı reddeder. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti formalist ve sicile dayalı bir sistem üzerine kuruludur ve merkezi olmayan defter ikamesine yer bırakmaz. Alıcı kripto gönderir, akıllı sözleşme token üretir, token cüzdanda durur; ancak tapu kütüğünde malik hâlâ satıcı olarak görünür. Bu durumda token sahibi, üçüncü kişilere karşı hiçbir ayni hakka sahip değildir.

TMK Temeli: Tescil Her Şeydir

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. TMK m. 705/I hükmü uyarınca tescil, mülkiyet hakkının kazanılması yönünden kurucu nitelik taşır ve mutlak tescil ilkesi olarak adlandırılır. Tescilsiz kazanım hâlleri; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma gibi kanunda öngörülen istisnalarla sınırlıdır ve tokenizasyon bu istisnalar arasında yer almaz.

Tescil ilkesi uyarınca taşınmazlar üzerindeki ayni hakların doğumu, devri veya sona ermesi kural olarak tapu siciline yapılacak tescil ile mümkün olur. Bu nedenle tapu senedi düzenlenmeden veya devir gerçekleşmeden, sertifika sahibinin elindeki dijital varlık ile gayrimenkul üzerinde ayni hak doğması mümkün değildir.

Tapu sicilinin aleniyeti ve kamu güveni ilkesi bu yapıyı tamamlar. TMK m. 1020 uyarınca tapu sicili herkese açıktır ve kimse sicildeki kaydı bilmediğini ileri süremez. TMK m. 1023 uyarınca sicile güvenerek iyiniyetle hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Blokzincir defteri ne kadar değişmez olursa olsun, TKGM kayıtlarına karşı hukuki geçerliliği bulunan resmî sicil niteliği taşımaz.

Ayni Hak ve Şahsi Hak Ayrımı: Token Nereye Düşer?

Türk medeni hukukunda haklar niteliğine göre ayrılır. Ayni haklar, eşya üzerinde doğrudan hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen haklardır; mutlak etkilidir, öncelik hakkına sahiptir ve teminatsız alacaklılar karşısında üstünlük sağlar. Mülkiyet, intifa, ipotek ve irtifak bu gruba girer; taşınmazlarda ayni hak, kütüğe tescil ile doğar. Şahsi haklar ise yalnızca belirli kişiye karşı ileri sürülebilen nispi haklardır; sözleşmeden doğan taşınmaz devir talebi, kira ve ödünç bu gruba girer; rızai sözleşme ile kurulur, geçerliliği için tescil gerekmez, ancak tapuya şerh edilmedikçe sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Gayrimenkul tokenı bu ayrımda ayni hak tarafına geçemez; en iyi ihtimalle ihraççı şirkete karşı ileri sürülebilen şahsi bir alacak hakkıdır. Token, genellikle özel amaçlı şirket (SPV) yapısı içinde kiracıdan gelen kira payı veya satış bedelinden pay alma vaadi olarak kurgulanır. Bu vaat, taşınmazın kendisi üzerinde hak sağlamaz.

Hukuki sonuçlar tabloyu netleştirir: şirket iflas ederse token sahibi teminatsız alacaklı konumuna düşer ve taşınmaz iflas masasına dâhil olur; ipotekli alacaklı, vergi dairesi ve imtiyazlı alacaklılar token sahibinden önce tatmin edilir. Şirket taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişiye satar ve bu kişi tapuda tescil edilirse tam mülkiyet kazanır; token sahibi satışı durduramaz. Şirket kurucusu fonları zimmetine geçirirse token sahibinin elinde yalnızca kurucuya ve şirkete karşı tazminat davası kalır, taşınmaz üzerinde istihkak iddiası bulunmaz. Taşınmaz kamulaştırılırsa bedel tapuda kayıtlı malike ödenir; token sahibinin bu bedele doğrudan hak sahipliği yoktur.

İnançlı İşlem Benzerliği Neden Koruma Sağlamaz?

Bazı modeller inançlı işlemi örnek alır: özel amaçlı şirket tapuda yasal malik olarak görünür, token sahipleri inanan kişi konumunda ekonomik yararlanıcı olarak tanımlanır. Türk hukukunda inançlı işlem iki katmandan oluşur — güvenilen kişiye yapılan mülkiyet devri ve geri devir veya yönetim yükümlülüğü içeren inanç sözleşmesi. Token sahibinin konumu inanan kişiye benzer; ancak kritik zayıflık şerh eksikliğidir. İnanan kişinin hakkı tapu kütüğüne şerh verilmedikçe, güvenilen kişinin taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi hâlinde tapuya güvenen iyiniyetli üçüncü kişi korunur. Token sahipliği tapuda şerh olarak yer almaz; tapuya şerhi mümkün olan şahsi haklar, sınırlı sayı ilkesi gereği kanunda sayılan haklarla sınırlıdır. Bu nedenle token temelli inanç yapısı ayni koruma sağlamaz.

Namı Müstear Sorunu

Bir kısım modelde tapu, Türk vatandaşı veya şirketi adına saman adam olarak tutulur; yabancı yatırımcılar ekonomik menfaati temsil eden token taşır. Bu yapı namı müstear olarak adlandırılır. Hukuki riskler ağırdır: saman adam tam tasarruf yetkisine sahip yasal maliktir; token sahibi yeniden tescili zorlayacak ayni hakka sahip değildir; saman adam ölürse, iflas ederse veya anlaşmayı inkâr ederse ispat yükü token sahibine düşer. Türk mahkemeleri, vergi kaçırma veya yabancıların mülk edinme kısıtlamalarını dolanma şüphesi bulunan gizli yararlanıcı iddialarına karşı mesafeli yaklaşır.

Token Sınırlı Ayni Hak Olabilir mi?

Bazı görüşler tokenın tam mülkiyet yerine intifa veya irtifak gibi sınırlı ayni hakkı temsil edebileceğini ileri sürer. Bu iddia da aynı nedenle başarısız olur. Taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulması için resmî şekil şartı aranır; intifa hakkı için TMK m. 781 gereği düzenlenen resmî senedin tapuya tescili şarttır. Blokzincir tokenı ne tapu memuru veya noter önünde düzenlenen resmî senet niteliğindedir ne de TKGM siciline tescil edilmiştir. Ayni haklar numerus clausus ilkesi gereği kanunda sayılan tiplerle sınırlıdır ve sözleşme ile yeni tip ayni hak yaratılamaz.

Zamanaşımı İstisnası Token Sahibine Yarar mı?

Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanma iddiası da dayanaksızdır. TMK m. 713 uyarınca olağanüstü zamanaşımı için taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması veya malikinin bilinmemesi ve malik sıfatıyla davasız, aralıksız ve yirmi yıl zilyetlik gerekir. Token sahibi taşınmaza malik sıfatıyla zilyet değildir; tokenizasyon modellerinde taşınmaz her zaman tapuda kayıtlı olduğundan kayıtlı malikin mülkiyeti korunur.

Token Hukuken Nedir?

Mevcut Türk hukuku altında gayrimenkul tokenı şu yapılardan biri olarak nitelendirilebilir: katılma payı (özel amaçlı şirkette pay sahipliğine benzer, şirket alacaklılarına göre ikinci sırada), gelir paylaşım sözleşmesi (kira veya satış gelirinden pay alma hakkı veren şahsi hak, şirketin ödeme gücüne bağlı), yatırım sözleşmesi (Borçlar Kanunu hükümlerine göre talep edilebilen genel sözleşmesel alacak hakkı) veya dijital senet (menkul kıymet olarak yapılandırılırsa Sermaye Piyasası Kanunu düzenlemelerine tabi). Bu nitelendirmelerin hiçbiri taşınmaz üzerinde ayni hak sağlamaz.

Düzenleme Boşluğu

Ağustos 2026 itibarıyla Türkiye'de gayrimenkul tokenizasyonunu, blokzincir tabanlı tapu devrini veya dijital tapu sicilini düzenleyen özel bir kanun bulunmamaktadır. Mevcut çerçeve; TMK eşya hukukunun taşınmaz devri için tescili zorunlu kılması, TBK'nın sözleşmesel ilişkileri düzenlemesi, tokenın menkul kıymet tanımına girmesi hâlinde SPK mevzuatının izahname ve lisans yükümlülükleri getirmesi ve KVKK'nın kişisel verilerin blokzincir üzerinde işlenmesini düzenlemesinden oluşur. Gri alanın nedeni tokenizasyonun yasak olması değil, mevcut hukuk altında beyan edilen hukuki sonucu — yani mülkiyet devrini — gerçekleştirememesidir.

Sorunu Yönetme Girişimi: Emanet (Escrow) Mekanizmaları

Yukarıda ortaya konan temel mülkiyet sorunu, RWA (gerçek dünya varlığı) tokenizasyon platformlarının emanet mekanizmalarını nasıl kurguladığı sorusunu doğrudan etkilemektedir. Geleneksel gayrimenkulde emanet, tarafsız üçüncü kişinin fon veya belgeyi önceden belirlenen koşullar gerçekleşene kadar tuttuğu üçlü bir yapıdır. RWA tokenizasyonunda emanet, üç dünyayı aynı anda köprülemek zorundadır: fiat para bankacılık hukuku, SPK ve MASAK rejimine; kripto varlıklar kripto varlık hizmet sağlayıcı kurallarına; taşınmazın kendisi ise TMK tapu sicili rejimine tabidir.

Emanet mekanizması dört güvence sağlamalıdır: yatırımcı fonlarının token ihraç koşulları gerçekleşene kadar korunması, tokenların yalnızca ödeme doğrulandığında serbest bırakılması, dayanak varlığın hukuken güvenli ve takyidatsız kalması ve tüm tarafların ifayı doğrulayabilmesi.

İki Emanet Mimarisi: Geleneksel ve Akıllı Sözleşme

Geleneksel emanet, Türk hukukunda üç hukuki formda yapılandırılabilir. Saklama (vedia) sözleşmesi, TBK m. 561 vd. kapsamında saklayanın fonu emin biçimde tutmasıdır; mülkiyet devrolmaz ve saklayan, koşul gerçekleştiğinde aynı fonu iade etmek zorundadır. Vekâlet sözleşmesi, TBK m. 502 vd. kapsamında emanetçinin her iki taraf adına koşul gerçekleştiğinde fonu serbest bırakmak için hareket etmesidir. Garanti/teminat niteliğindeki bir düzenleme ise TBK m. 128'deki "üçüncü kişinin fiilini taahhüt" kurumuna dayandırılarak, fonun ifa için bir güvence unsuru olarak yapılandırılmasını mümkün kılabilir.

Bu geleneksel formlar RWA tokenizasyonu için sorunlar yaratır: banka emanet serbest bırakma günler sürerken token satışları dakikalarda gerçekleşir; noter ve banka ücretleri işlem değerinin binde beş ile yüzde bir arasındaki kısmını eritir; Türk bankaları genellikle kripto varlığı emanette tutamaz; yabancı yatırımcılar yerleşik olmadan Türk banka emanetlerini kolayca kullanamaz.

Akıllı sözleşme emaneti, fon serbest bırakmayı önceden kodlanmış koşullara göre otomatikleştirir. Mantık şöyledir: yatırımcı stablecoin'i emanet sözleşmesine gönderirse ve oracle tapunun temiz olduğunu doğrularsa ve özel amaçlı şirket tescili tamamlanırsa, fon ihraççıya serbest bırakılır ve token yatırımcıya basılır; aksi hâlde fon yatırımcıya iade edilir. Teknik uygulama genellikle çok imzalı cüzdan kullanır: 2-of-3 yapısında ihraççı, platform ve bağımsız emanet ajanından herhangi ikisi fonu serbest bırakabilir; 3-of-5 yapısı büyük kurumsal toplamalarda daha yüksek güvenlik sağlar; zaman kilitli yapılar ise derhâl çekimi engelleyerek uyuşmazlık çözüm penceresi tanır.

Türk Hukukunda Akıllı Sözleşme Emanetinin Statüsü

Akıllı sözleşme emanetinin hukuken icra edilebilirliği, sözleşme kuruluş şartlarına göre değerlendirilir. TBK m. 1 uyarınca sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur; geçerlilik için karşılıklı rıza, hukuka uygun amaç ve ehliyet gerekir. Kritik sınırlama, Türk mahkemelerinin altta yatan hukuki anlaşmayı değerlendirmesi ve kodun kendisini değil hak ve borçları esas almasıdır. Akıllı sözleşme, Türk hukukunu ihlal eden bir işlemi icra ederse — örneğin TMK m. 705 uyarınca hukuken tokenize edilemeyen bir taşınmaz için token transfer ederse — kod mükemmel şekilde icra edilmiş olsa bile mahkeme zincir üstü sonucu tanımaz.

Türk doktrini tarafından önerilen hibrit model en dayanıklı yapı olarak görülür: zincir dışı hukuki anlaşma hak, borç, uyuşmazlık çözümü, tabi hukuk ve insan müdahalesi hükümlerini düzenler ve TBK kapsamında yazılı sözleşme olarak kurulur; zincir üstü akıllı sözleşme ise bu anlaşmanın ödeme ve token serbest bırakma koşullarının icrasını otomatikleştiren teknik ifa mekanizması olarak işlev görür. Zincir dışı anlaşma; emanet koşullarını insan tarafından okunabilir hukuki terimlerle tanımlamalı, emanet ajanını isim ve rol ile belirtmeli, tabi hukuku Türk hukuku ve uyuşmazlık çözümünü Türk mahkemeleri veya İstanbul Tahkim Merkezi olarak belirlemeli, hata veya oracle arızası hâlinde akıllı sözleşmeyi durdurma için insan müdahale yetkisi tanımalıdır.

Düzenleyici Emanet

2 Temmuz 2024 tarihli 7518 sayılı Kanun ile değişik 6362 sayılı Kanun uyarınca kripto varlık hizmet sağlayıcıları, müşteri varlıklarının ayrılması kurallarına uymak zorundadır; bu kurallar fiilen düzenleyici bir emanet işlevi görür. SPK m. 35/C fıkra 1 uyarınca müşteri kripto varlıklarının platformun kendi varlıklarından ayrı tutulması zorunludur; platform yatırımcı fonlarını işletme sermayesi ile karıştıramaz. Aynı madde uyarınca müşteri varlıkları, müşteri açıkça sıcak cüzdanı seçmedikçe çevrimdışı (soğuk) cüzdanlarda saklanmalı; müşteri isterse varlıkları yetkili bankalar veya lisanslı saklama kuruluşları nezdinde tutabilmelidir. Müşteri varlıkları, platform alacaklıları tarafından haczedilemez ve iflas masasına dâhil edilemez.

MASAK'ın 28 Haziran 2025 tarihli 29 sıra nolu tebliği, ilk çekimde yetmiş iki saat ve sonraki çekimlerde kırk sekiz saat bekleme süresi getirerek yerleşik bir düzenleyici emanet penceresi oluşturmuştur. Yatırımcı tarafından gönderilen fonlar bu süre boyunca kilitli kalır; bu pencerede platform artırılmış müşteri tanıma (enhanced due diligence) yapmak zorundadır ve şüpheli faaliyet tespit edilirse fonları dondurup MASAK'a bildirmek zorundadır. Bu yapı, ani dolandırıcılığa karşı koruma sağlayan bir düzenleyici emanet olarak işlev görmektedir.

Fonları Hukuken Kim Tutabilir?

Fiat para için Türk bankacılık hukuku uyarınca yalnızca lisanslı bankalar ve ödeme kuruluşları müşteri fonlarını emanette tutabilir. Kripto varlıklar için ise 7518 sayılı Kanun uyarınca yalnızca lisanslı kripto varlık hizmet sağlayıcıları veya yetkili saklama sağlayıcıları müşteri kripto varlıklarını tutabilir; lisanssız bir platformun emanette yatırımcı kriptosu tutması SPK m. 99/A uyarınca üç yıldan beş yıla kadar hapis öngörülen bir suç oluşturur.

Çok imzalı emanet ajanı yapısında bağımsız ajanın da lisanslı bir kripto varlık hizmet sağlayıcısı, lisanslı banka veya belirli resmî işlemler için Türk noteri olması gerekir; lisanssız bir birey ya da yabancı şirketin çok imzalı anahtar tutması, Türk hukukunda emanet ajanı olarak hukuki statü sağlamaz ve izinsiz bankacılık ya da lisanssız saklama hizmeti nedeniyle sorumluluk doğurabilir.

Oracle Sorunu: Emanet Koşullarını Kim Doğrular?

Akıllı sözleşme emanetleri, koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğini doğrulayan "oracle" adı verilen harici veri akışlarına dayanır. Hukuki riskler üç başlıkta toplanır: yanlış veri hâlinde akıllı sözleşme gerçekleşmeyen koşul için fon serbest bırakır ve sorumluluk oracle sağlayıcıya ya da onu seçen platforma düşebilir; oracle manipülasyonunda üçüncü kişi oracle'ı hackleyerek sahte serbest bırakma tetikleyebilir ve platform, TBK m. 49 haksız fiil uyarınca ihmalkâr oracle seçimi nedeniyle sorumlu tutulabilir; oracle erişilemezliğinde fonlar akıllı sözleşmede kalıcı olarak kilitli kalabilir ve Türk mahkemeleri blokzinciri hackleyemeyeceğinden yatırımcı ciddi bir icra güçlüğüyle karşılaşabilir. Türk doktrini, tek kaynak yerine merkeziyetsiz oracle ağları kullanılmasını ve zincir dışı anlaşmada oracle sorumluluğunun açıkça paylaştırılmasını önermektedir.

Emanet Paradoksu

RWA tokenizasyonundaki temel hukuki sorun, tokenın varlık olmamasıdır. Bu nedenle tokenları yatırımcılara serbest bırakan emanet, altta yatan taşınmazı hukuken devretmez. Emanet, tokenlar cüzdana gönderildiğinde yatırımcının taşınmaz mülkiyeti değil, özel amaçlı şirkete karşı şahsi sözleşmesel bir alacak elde etmesini önleyemez. Akıllı sözleşme mükemmel biçimde icra edilse dahi, özel amaçlı şirket taşınmazı hiç edinmemişse yatırımcı değersiz bir token tutar. Emanet yalnızca ihraççının fonları çalmasını, tokenların fon alınmadan basılmasını ve aynı taşınmazın iki kez satılmasını engelleyebilir; özel amaçlı şirketin gerçekten taşınmaz sahibi olup olmadığını veya token sahibinin TMK m. 705 uyarınca icra edilebilir bir taşınmaz hakkı elde edip etmeyeceğini güvence altına alamaz.

Türk Mahkemelerinde Blokzincir Delili

Bir emanet uyuşmazlığı Türk mahkemesine taşınırsa, hâkim blokzincir delilini Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca değerlendirmek zorundadır. HMK m. 199 uyarınca elektronik ortamdaki veriler belge sayılır. Yazılı şekil gerektiren emanet anlaşması, 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu uyarınca nitelikli elektronik imza ile imzalanmalıdır; blokzincir üzerindeki özel anahtar imzası bununla otomatik olarak eşdeğer sayılmaz. Mahkeme, akıllı sözleşme icrasını ve oracle verisini teknik olmayan dille açıklayacak bir adli bilişim bilirkişisi atar; blokzincir delilini sunan taraf, verinin ilk kayıttan mahkemeye sunuma kadar bütünlüğünü (muhafaza zinciri) ispatlamak zorundadır. Kritik boşluk, Türk mahkemelerinin akıllı sözleşme emanet uyuşmazlıkları için özel bir kuralının bulunmaması ve her davanın genel delil ve sözleşme hukuku ilkelerine göre değerlendirilmesidir; bu durum öngörülemez sonuçlar yaratmaktadır.

Türkiye'de Çözüm Modelleri

Hukuki ve düzenleyici çerçeveye dayanarak üç pratik emanet modeli uygulanabilir görünmektedir. Banka ve lisanslı kripto varlık hizmet sağlayıcı hibriti, kurumsal toplamalar için önerilir: fiat emanet hesabı lisanslı bir Türk bankasında tutulur, kripto emanet cüzdanı lisanslı bir kripto varlık hizmet sağlayıcısının soğuk cüzdanında tutulur, token basım yetkisi yalnızca bankanın taşınmaz tescilini doğrulaması üzerine kullanılır ve uyuşmazlık çözümü İstanbul Tahkim Merkezi'nde sağlanır. Noter destekli akıllı sözleşme modeli, Türk yerleşik yatırımcılar için önerilir: emanet anlaşması TBK m. 561 kapsamında noter tasdikli bir saklama sözleşmesi olarak kurulur, kripto saklama çok imzalı cüzdanda noter dâhil 2-of-3 yapısında tutulur ve token serbest bırakma yalnızca noterin tapu tescilini doğrulamasından sonra gerçekleşir; ancak bu modelin sınırlaması, Türkiye'de noterlerin henüz kripto özel anahtar tutacak şekilde donatılmamış olmasıdır. Uluslararası emanet ve Türk özel amaçlı şirket modeli, yabancı yatırımcılar için önerilir: uluslararası bir emanet ajanı fonları yabancı hukuka göre tutar, Türk özel amaçlı şirket taşınmazı edinip token ihraç eder; ancak bu modelde sınır ötesi icra riski mevcuttur, zira sözleşme açıkça yetki vermedikçe Türk mahkemelerinin yabancı emanet ajanı üzerinde yargı yetkisi bulunmaz.

Avukat Yusuf KILIÇKAN
24 Ağustos 2026

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Token tapu yerine geçer mi?

Hayır, Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur ve tescil kurucu şarttır. Blokzincir cüzdanındaki token, tapu sicilinde malik sıfatı sağlamaz ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

2. Akıllı sözleşme ile devir yapılmış sayılır mı?

Akıllı sözleşme şahsi borç doğurabilir, ancak taşınmaz devri için tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenmesi ve tescil yapılması gerekir. Token transferi tek başına mülkiyet devri hükmü doğurmaz.

3. Token ayni hak mı şahsi hak mıdır?

Token, ihraççı şirkete karşı kira veya satış bedelinden pay isteme hakkı veren şahsi bir haktır. Ayni haklar herkese karşı ileri sürülebilir ve tescille doğar; token bu koşulları sağlamaz.

4. Şirket iflas ederse token sahipleri ne olur?

Taşınmaz iflas masasına girer; ipotek alacaklısı, vergi dairesi ve imtiyazlı alacaklılar öncelikle tatmin edilir, token sahipleri teminatsız alacaklı olarak sırada bekler.

5. Şirket taşınmazı üçüncü kişiye satarsa token sahibi ne yapabilir?

Tapuda tescil edilen iyiniyetli üçüncü kişi tam mülkiyet kazanır. Token sahibinin şerhi bulunmadığından satışı engelleme veya taşınmazı geri isteme hakkı yoktur.

6. İnançlı işlem modeli token sahiplerini korur mu?

İnançlı işlemde de koruma için hakkın tapuya şerh edilmesi gerekir. Token sahipliği şerh olarak tescil edilmediğinden, güvenilen kişinin üçüncü kişiye devri hâlinde üçüncü kişi korunur.

7. Namı müstear ile tokenizasyon arasındaki risk nedir?

Tapuyu başkasının adına kaydettirme hâlinde yasal malik tam tasarruf yetkisine sahiptir. İspat yükü gerçek yararlanıcıdadır ve vergi kaçırma veya yabancı edinim kısıtlamasını dolanma şüphesi hâlinde mahkemeler gizli yararlanıcıyı korumaz.

8. Token sınırlı ayni hak olarak kurgulanabilir mi?

Hayır, intifa ve irtifak gibi sınırlı ayni haklar için resmî şekil ve tapu tescili zorunludur. Token ne resmî senet niteliğindedir ne de tescil edilmiştir; bu nedenle sınırlı ayni hak olamaz.

9. Uzun süre token tutmak zamanaşımı ile mülkiyet kazandırır mı?

Kazandırıcı zamanaşımı için malik sıfatıyla yirmi yıl kesintisiz zilyetlik ve taşınmazın tapuda kayıtsız olması gibi şartlar aranır. Token sahibi taşınmazı malik sıfatıyla zilyet değildir ve kayıtlı taşınmazda zamanaşımı işlemez.

10. Türkiye'de tokenizasyon için özel düzenleme var mı?

Ağustos 2026 itibarıyla özel bir kanun bulunmamaktadır. Uygulama TMK, TBK, SPK ve KVKK genel hükümlerine tabidir ve mevcut hukuk altında token, mülkiyet devri sonucunu doğurmaz.

11. RWA tokenizasyonunda emanet ne işe yarar?

Emanet, yatırımcı fonunun token ihraç koşulları gerçekleşene kadar korunmasını, tokenın yalnızca ödeme doğrulandığında serbest bırakılmasını ve dayanak varlığın hukuken güvenli kalmasını sağlar.

12. Geleneksel emanet ile akıllı sözleşme emaneti arasındaki fark nedir?

Geleneksel emanet; TBK m. 561 vd. saklama, m. 502 vd. vekâlet ve m. 128 üçüncü kişinin fiilini taahhüt esaslı garanti düzenlemeleri şeklinde banka veya noter tarafından tutulur ve yavaş ve maliyetlidir. Akıllı sözleşme emaneti, önceden kodlanmış koşullara göre otomatik serbest bırakma yapar ve çok imzalı cüzdan kullanır.

13. Akıllı sözleşme emaneti Türk hukukunda icra edilebilir mi?

Akıllı sözleşmeler ayrı bir kategori değildir, TBK genel hükümlerine göre değerlendirilir. Teklif ve kabul, karşılıklı rıza, hukuka uygun amaç ve ehliyet şartları aranır; mahkemeler kodun kendisini değil altta yatan anlaşmayı esas alır.

14. Hibrit model neden önerilir?

Zincir dışı yazılı anlaşma hak, borç, tabi hukuk ve insan müdahale hükümlerini düzenler; zincir üstü akıllı sözleşme ödeme ve token serbest bırakma icrasını otomatikleştirir. Bu yapı hem hukuki dayanıklılık hem de teknik otomasyon sağlar.

15. SPK'nın müşteri varlıklarını ayrıştırma kuralı emanet işlevi görür mü?

Evet, SPK m. 35/C uyarınca müşteri kripto varlıkları platform varlıklarından ayrı tutulur, soğuk cüzdanda saklanır, yetkili bankalarda saklama seçeneği sunulur ve haczedilemez. Bu durum, düzenleme ile zorunlu kılınan bir emanet işlevi görür.

16. MASAK'ın yetmiş iki saatlik kuralı emanet midir?

28 Haziran 2025 tarihli tebliğ ile ilk çekimde yetmiş iki saat ve sonraki çekimlerde kırk sekiz saat bekleme süresi getirilmiştir. Bu süre, yatırımcı fonlarının kilitli kalmasını, artırılmış müşteri tanımanın yapılmasını ve şüpheli faaliyet hâlinde dondurma imkânı sağlar; düzenleyici bir emanet penceresi olarak çalışır.

17. Fiat ve kripto emanetini kim tutabilir?

Fiat için yalnızca lisanslı banka ve ödeme kuruluşları, kripto için yalnızca lisanslı kripto varlık hizmet sağlayıcıları veya yetkili saklama kuruluşları tutabilir. Lisanssız tutma, SPK m. 99/A uyarınca üç yıldan beş yıla kadar hapis öngörülen bir suç oluşturur.

18. Oracle yanlış veri verirse kim sorumludur?

Yanlış veri durumunda fon, gerçekleşmeyen koşul için serbest bırakılır ve sorumluluk belirlenebilirse oracle sağlayıcıya, oracle platform tarafından seçilmişse platforma yönelebilir. Manipülasyon hâlinde TBK m. 49 haksız fiil kapsamında ihmalkâr oracle seçimi nedeniyle platform sorumlu tutulabilir.

19. Emanet token sahibine mülkiyet sağlar mı?

Hayır, emanet token serbest bıraksa bile yatırımcı taşınmaz mülkiyeti değil, özel amaçlı şirkete karşı şahsi sözleşmesel bir alacak elde eder. Emanet fonların çalınmasını ve aynı taşınmazın iki kez satılmasını engelleyebilir, ancak özel amaçlı şirketin gerçekten malik olup olmadığını güvence altına alamaz.

20. Türk mahkemesinde blokzincir delili nasıl değerlendirilir?

HMK m. 199 uyarınca elektronik ortamdaki veriler belge sayılır; ancak yazılı şekil için 5070 sayılı Kanun uyarınca nitelikli elektronik imza gerekir, özel anahtar imzası bununla otomatik olarak eşdeğer sayılmaz. Mahkeme adli bilişim bilirkişisi atar ve taraf, muhafaza zincirini ispatlamak zorundadır.

Yazar Hakkında

Av. Yusuf Kılıçkan | Avukat & Hukuki Danışman

Serbest avukatlık ve hukuki danışmanlık faaliyetlerini sürdürmektedir. Mesleki çalışmalarında geleneksel dava süreçleri, sözleşme tasarımı ve uyuşmazlık çözümü ile yapay zekâ ve bilişim hukuku gibi gelişen alanları bütüncül bir yaklaşımla ele almaktadır. Yayınlarında, yerel yüksek yargı içtihatları ile küresel regülasyonları analitik, veri temelli ve sistematik bir yöntemle incelemektedir. Hukuki yazılarına yusufkilickan.av.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

📧 av.yusufkilickan@gmail.com

Yasal Uyarı

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki veya yatırım danışmanlığı niteliği taşımaz. Gayrimenkul tokenizasyonu, tapu sicili tescili, ayni haklara ilişkin açıklamalar Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu genel hükümlerine dayanmaktadır; RWA tokenizasyonunda emanet mekanizmalarına ilişkin açıklamalar ise Türk Borçlar Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu ve MASAK düzenlemelerine dayanmaktadır. Bu alanda özel bir düzenleme bulunmamaktadır; her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir. Güncel mevzuat, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve düzenleyici kurum uygulamaları esas alınmalıdır.