Emsal Karar: Kira Sözleşmelerinde "Çekilmezlik Hali" ve Olağanüstü Fesih

Türkiye’deki kira piyasasında yaşanan ekonomik hareketlilik ve konut arzındaki değişimler ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları yargının en yoğun gündem maddelerinden biri haline getirmiştir,. Genellikle kira sözleşmelerinin süresinden önce feshedilmesi oldukça zorlu bir hukuki süreçken Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından 12 Mart 2026 tarihinde yayımlanan yeni bir karar, "çekilmezlik hali" kavramını gündeme taşıyarak ezber bozmuştur,. Bu karar taraflardan biri için sözleşmenin devamının artık mümkün olmadığı "olağanüstü" durumlarda sözleşme süresinin bitmesini beklemeden fesih yolunu açmaktadır.

Yargıtay Kararına Konu Olan Olay: Anamur'da Ne Yaşandı?

Söz konusu emsal karar Mersin’in Anamur ilçesinde 2022 yılında imzalanan bir kira sözleşmesine dayanmaktadır. Ev sahibi, sözleşmenin imzalanmasından yaklaşık bir yıl sonra, kira ilişkisinin kendisi için çekilmez hale geldiğini ileri sürerek kiracıya evi tahliye etmesi için üç ay süre tanımıştır. Ancak kiracı sözleşme süresinin henüz dolmadığını gerekçe göstererek evi tahliye etmeyi reddetmiştir. Bunun üzerine ev sahibi yerel mahkemede tahliye davası açmıştır. Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın henüz kira sözleşmesi sona ermeden açıldığını ve meselenin ancak "ihtiyaç sebebiyle fesih" (ev sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı) şartları çerçevesinde değerlendirilebileceğini belirterek davayı reddetmiştir. Yerel mahkemenin bu kararı Adalet Bakanlığı’nın "kanun yararına bozma" (mahkeme kararının kesinleşmesine rağmen hukuka aykırılık iddiasıyla Yargıtay tarafından incelenmesi) talebiyle Yargıtay’ın önüne gelmiştir.

"Çekilmezlik Hali" Nedir ve Hangi Şartlarda Ortaya Çıkar?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozarken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 331. maddesine atıf yapmıştır,. Bu madde, "olağanüstü fesih" başlığı altında, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hale getiren "önemli sebeplerin" varlığı durumunda, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak her zaman fesih yapılabileceğini düzenlemektedir.

Hukuk sistemimizde "çekilmezlik hali" tarafların sözleşmeyi imzalarken öngöremedikleri, dürüstlük kuralı çerçevesinde sözleşmeye bağlı kalmalarının kendilerinden beklenemeyeceği durumları ifade eder. Bu durumlar sadece ekonomik krizlerle sınırlı olmayıp; taraflar arasındaki güven ilişkisinin tamamen sarsılması, ağır hastalıklar, tayinler veya tarafların yaşamını derinden etkileyen radikal değişiklikler olabilir,. Yargıtay, sürekli edimli (zaman içinde devam eden) bir sözleşme olan kira kontratlarında, tarafların bu tür ağır şartlar altında zorla tutulamayacağını vurgulamıştır.

Olağanüstü Fesih Bildirim Süreleri ve Uygulama Usulü

Yargıtay'ın bu kararı tarafların "istediği an" sözleşmeyi bitirebileceği şeklinde yorumlansa da, hukuki süreç belirli bildirim sürelerine tabidir. TBK 331 uyarınca olağanüstü fesih hakkını kullanmak isteyen tarafın "yasal fesih bildirim sürelerine" uyması zorunludur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre, genellikle altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden yapılacak bir ihbarla (noter kanalıyla yapılması ispat açısından önemlidir) gerçekleştirilir. Buradaki en kritik ayrım bu fesih hakkının kullanılabilmesi için kira sözleşmesinin 1 yıllık veya 5 yıllık olması gibi "süre kısıtlamalarına" bakılmamasıdır,. Eğer ortada haklı bir "önemli sebep" varsa sözleşmenin bitimine kaç yıl kalmış olursa olsun, yasal süreler gözetilerek fesih iradesi ortaya konabilir. Ancak mahkeme tarafından feshe neden olan sebebin gerçekten "çekilmez" olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre titizlikle incelenmektedir.

Feshin Parasal Sonuçları: Tazminat Yükümlülüğü

Kira sözleşmesinin olağanüstü feshedilmesi fesheden tarafın hiçbir mali yükümlülük altına girmeyeceği anlamına gelmez. Kanun koyucu fesih nedeniyle zarara uğrayan diğer tarafın (ev sahibi veya kiracı) haklarını korumak amacıyla hakime geniş bir takdir yetkisi tanımıştır. TBK 331. maddenin ikinci fıkrasına göre; hakim durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Bu şu anlama gelir: Eğer bir kiracı, çekilmezlik hali nedeniyle evi aniden boşaltırsa, hakim ev sahibinin mahrum kaldığı kira gelirini makul bir süre için (örneğin evin yeniden kiralanabileceği süre kadar) tazminat olarak ödenmesine karar verebilir. Aynı şekilde, ev sahibi haklı bir sebeple sözleşmeyi feshedip kiracıyı çıkardığında, kiracının taşınma masrafları veya yeni bir ev bulana kadar uğradığı zararların karşılanması gündeme gelebilir. Hakim burada "hakkaniyet" ilkesine göre bir bedel belirler.

Bu Karar Sizin İçin Ne Anlama Geliyor?

"Başıma bu geldi, sözleşmemin bitmesine daha çok var ama bu evde/bu kiracıyla devam edemiyorum" diyenler için hukuk sistemi şu adımları öngörmektedir:

Önemli Sebebin Tespiti: Sözleşmenin devamını imkansız kılan sebebin objektif olarak (herkes için geçerli sayılabilecek) veya sübjektif olarak (şahsınız için hayati önemde) "önemli" olup olmadığını değerlendirmelisiniz.

Yasal Bildirim: Noter aracılığıyla, fesih nedeninizi açıkça belirterek ve yasal ihbar sürelerine sadık kalarak karşı tarafa ihtarname göndermelisiniz.

Dava Süreci: Eğer karşı taraf tahliyeyi veya feshi kabul etmiyorsa, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak bir dava ile hakimden feshin geçerliliğine ve parasal sonuçlarına karar vermesini talep etmelisiniz,.Yargıtay'ın bu emsal kararı, kira hukukundaki katı süreli sözleşme mantığını esneterek taraflara nefes alacakları bir yasal kapı aralamıştır,. Ancak her olayın kendi içinde değerlendirileceği ve tazminat riskinin her zaman mevcut olduğu unutulmamalıdır.

Yasal Uyarı: Bu yazı, 12 Mart 2026 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı ve TBK hükümleri çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle hak kaybına uğramamak için bir avukattan profesyonel destek alınması önerilir.

Kaynaklar:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK): Madde 331 (Olağanüstü Fesih).

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Kararı: 12 Mart 2026 tarihli Resmî Gazete nüshası.

Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi: 2022 tarihli ilgili dava dosyası özeti.

#yargitay-kararlari