Kira Artış Oranı Ekim 2026: TBK 344 Sınırı, Hesaplama, Sözleşmede Artış Maddesi ve Beş Yıl Sonrası Kira Tespit Davası

TL;DR: Ekim 2026'da yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek en yüksek artış oranı yüzde 31,49'dur. Bu oran, TÜİK'in 5 Ekim 2026'da açıkladığı Eylül verilerine göre tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişimidir (Eylül'de aylık TÜFE yüzde 1,84, yıllık TÜFE yüzde 29,73). Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 uyarınca tarafların kararlaştırdığı artış bu oranı geçemez; sözleşmede daha yüksek bir oran yazılsa bile aşan kısım geçersizdir. Sözleşmede artış hükmü yoksa kira bedeli, aynı sınırı aşmamak üzere hâkim tarafından belirlenir (m. 344/2). Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir (m. 344/3). Konutlar için uygulanan geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Örneğin^? 30.000 TL kira, Ekim 2026'da en fazla 39.447 TL'ye çıkarılabilir.

Yazar: Avukat Yusuf KILIÇKAN | Tarih: 11 Ekim 2026

Ekim 2026 İçin Kira Artış Tavanı: Yüzde 31,49

TÜİK'in 5 Ekim 2026'da açıkladığı Eylül ayı enflasyon verilerine göre tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda yüzde 1,84, yıllık bazda yüzde 29,73 arttı; on iki aylık ortalamalara göre değişim ise yüzde 31,49 oldu. Kira artışında esas alınan oran bu son rakamdır. Dolayısıyla Ekim 2026'da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek azami artış yüzde 31,49'dur. Bir önceki ay olan Eylül 2026 için bu oran yüzde 31,79, Ağustos 2026 için yüzde 31,90 olarak uygulanmıştı.

Bu rakam bir tavandır, zorunlu bir artış oranı değildir. Taraflar tavanın altında bir oran üzerinde anlaşabilir; ev sahibi tavanın üzerinde bir artış isteyemez. Oran her ay TÜİK'in enflasyon açıklamasıyla yeniden belirlendiğinden, yenileme tarihine göre güncel veri kontrol edilmelidir.

Yasal Dayanak: TBK m. 344

Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinin birinci fıkrasına göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. İkinci fıkra, bu konuda anlaşma yapılmamışsa kira bedelinin aynı sınırı aşmamak üzere hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceğini söyler.

Madde, ilk haliyle üretici fiyat endeksindeki artışı esas alıyordu; 2019'da yapılan değişiklikle esas, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı oldu. Bu nedenle eski tarihli yazılarda ve eski yargı kararlarında ÜFE'ye yapılan atıflar güncel durumu yansıtmaz.

Madde konut ve çatılı işyeri kiralarını birlikte kapsar ve hükmün emredici olduğu kabul edilir: kiracı imza atmış olsa bile tavanı aşan kısım geçerli olmaz. Tavan, kira sözleşmesinin ilk yılı için değil, yenilenen kira dönemleri için uygulanır.

Yıllık Enflasyon Değil, On İki Aylık Ortalama Esas Alınır

Kamuoyunda en çok bilinen enflasyon rakamı, bir önceki yılın aynı ayına göre değişimi gösteren yıllık TÜFE'dir. Kira artışında ise kanun on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. İki rakam farklıdır: Eylül 2026'da yıllık TÜFE yüzde 29,73 iken on iki aylık ortalamalara göre değişim yüzde 31,49'dur. Kira artışı hesaplanırken yıllık enflasyonu kullanmak, tavanı yanlış belirlemeye yol açar.

Hangi Ayın Oranı Uygulanır?

Uygulamada yenileme ayından bir önceki aya ait TÜİK verisi esas alınır. Örneğin Eylül'de yenilenen sözleşmeler için Eylül başında açıklanan Ağustos verisi, Ekim'de yenilenen sözleşmeler için ise Ekim başında açıklanan Eylül verisi kullanılır. Bu nedenle Ekim 2026 yenilemeleri için tavan yüzde 31,49'dur; Kasım yenilemelerinde Ekim verisi esas alınacaktır.

Hesaplama Örneği

Aylık 30.000 TL kira bedeli olan bir konut sözleşmesi Ekim 2026'da yenileniyorsa, yüzde 31,49 tavanı uygulandığında artış 9.447 TL, yeni kira bedeli 39.447 TL olur. Bu hesap, 30.000 TL'nin 1,3149 ile çarpılmasıyla bulunur. Sözleşmede yüzde 50 artış yazılmış olsa bile, aşan kısım geçersiz olduğundan uygulanacak kira bedeli 39.447 TL'yi aşamaz.

Sözleşmede Artış Oranı Varsa

Sözleşmede kira artışına ilişkin bir oran veya hüküm varsa, bu oran TÜFE tavanının altında kaldığı sürece geçerlidir ve ev sahibi daha fazlasını isteyemez. Sözleşmedeki oran tavanın üzerindeyse sözleşme tümüyle geçersiz olmaz; yalnızca aşan kısım hükümsüz sayılır ve artış yasal tavana indirilir. Örneğin tavanın yüzde 31,49 olduğu bir dönemde sözleşmede yüzde 50 artış yazıyorsa, uygulanacak artış yüzde 31,49'dur.

Aylık veya dönemlik farklı oranlarla artış öngören sözleşme hükümlerinde de yıllık toplam artışın tavanı aşıp aşmadığı ayrıca kontrol edilmelidir. Sözlü olarak yapılan, tavanı aşan artış anlaşmaları da aşan kısım bakımından geçerli kabul edilmez.

Sözleşmede Artış Oranı Yoksa

Kira sözleşmesinde artışa ilişkin bir hüküm yoksa ve taraflar anlaşamıyorsa, ev sahibi kendiliğinden zam yapamaz. Bu durumda TBK m. 344/2 uyarınca kira bedeli, tespit davası yoluyla hâkim tarafından belirlenir. Hâkim, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak üzere kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete göre bir bedel tespit eder. Dava açılmadan önce taraflar uzlaşabilir; uzlaşma TÜFE tavanı içinde kaldığı sürece geçerli olur.

Fazla Ödenen Kira Geri Alınabilir mi?

TBK m. 344'e aykırı olarak tavanı aşan kısım geçersiz kabul edildiğinden, kiracının bu kısma ilişkin ödemeleri sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri istemesinin mümkün olduğu kabul edilmektedir. Ancak bu konuda öğretide ve uygulamada farklı değerlendirmeler vardır: kiracının tahliye baskısı altında verilen rızası, bedelin serbest iradeyle ödenip ödenmediği ve ödemenin sözleşme hükümlerine göre mi yapıldığı mahkemece ayrıca incelenir. Bu nedenle fazla ödeme yapılmışsa dekontların ve yazışmaların saklanması, itirazın yazılı olarak yapılması önemlidir.

Beş Yıl Sonrası: Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3)

TBK m. 344/3'e göre taraflar anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemede TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte göz önünde tutar ve hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder.

Bu sistem uygulamada beş yıllık dönemin dört uzama yılı ve bir tespit yılı olarak ele alınması şeklinde anlatılır: ilk kira yılı sözleşmeye göre belirlenir, sonraki dört uzama yılında artış TÜFE tavanını aşamaz, beş yıl dolduktan sonraki yenilemede ise kira bedeli tespit davasıyla emsal bedellere göre belirlenebilir. Bu aşamada hâkim yalnızca TÜFE oranıyla bağlı değildir; kira bedeli emsal kiralara yaklaşabilir. Bu nedenle uzun süredir aynı kiracının oturduğu taşınmazlarda tespit davası, tavanın üzerinde bir artışın hukuki yolu olabilir.

Yüzde 25 Sınırı Sona Erdi

Konut kiralarında bir dönem uygulanan geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Bu tarihten sonra kira artışlarında tek üst sınır TBK m. 344'teki TÜFE on iki aylık ortalama oranıdır. Geçici yüzde 25 sınırı işyeri kiralarında uygulanmamıştır; işyerlerinde esas, hep TÜFE ortalamasıdır.

Pratik Adımlar

Kira artışı gündeme geldiğinde önce sözleşmedeki artış hükmünün var olup olmadığına ve yenileme tarihine bakılmalıdır. Ardından yenileme ayından bir önceki aya ait TÜİK on iki aylık ortalama oranı tespit edilmeli, talep edilen artış bu oranla karşılaştırılmalıdır. Oran tavanın içindeyse artış geçerlidir; üzerindeyse aşan kısım için yazılı itiraz yapılması ve ödemenin tavan kadar yapılması yolu düşünülebilir.

Ev sahibi açısından da sözleşmede açık bir artış hükmü bulunması, tespit davası ihtiyacını ortadan kaldırır. Artış hükmü yoksa ya da beş yıl dolmuşsa, uzlaşma sağlanamadığında tespit davası açmak gerekir. Hangi yolun seçileceği, sözleşmenin tarihine, süresine ve uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirilmelidir.

Genel Değerlendirme

Kira artışı hesabında üç soru belirleyicidir: yenileme hangi ayda yapılıyor, sözleşmede artış hükmü var mı ve sözleşme beş yılı doldu mu. Ekim 2026'da yenilenen kiralar için tavan yüzde 31,49'dur; bu oran her ay değişir. Tavan emredici olduğu için sözleşmedeki daha yüksek oran uygulanmaz; beş yıl sonrasında ise emsal kira bedelleri devreye girer.

Avukat Yusuf KILIÇKAN

11 Ekim 2026

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ekim 2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Ekim 2026'da yenilenen konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulanabilecek azami artış oranı yüzde 31,49'dur. Bu oran, TÜİK'in 5 Ekim 2026'da açıkladığı Eylül 2026 verilerine göre TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişimidir. Rakam bir tavandır; taraflar daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilir.

2. Kira artışı yıllık enflasyona göre mi yapılır?

Hayır. Kanun, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır; bu rakam yıllık enflasyondan farklıdır. Eylül 2026'da yıllık TÜFE yüzde 29,73, on iki aylık ortalamalara göre değişim ise yüzde 31,49'dur. Kira artışında doğru olan ikinci rakamdır.

3. Hangi ayın oranı uygulanır?

Uygulamada yenileme ayından bir önceki aya ait TÜİK verisi esas alınır. Ekim'de yenilenen sözleşmeler için Eylül verisi, yani yüzde 31,49; Eylül'de yenilenenler için Ağustos verisi, yani yüzde 31,79 uygulanmıştır.

4. Sözleşmede yüzde 50 artış yazıyorsa ödemek zorunda mıyım?

Hayır. TBK m. 344/1 emredici olduğundan, tavanı aşan kısım geçersizdir. Sözleşme tümüyle geçersiz olmaz; artış yasal tavana indirilir. Ekim 2026'da yenilenen bir sözleşmede yüzde 50 yazsa bile uygulanacak artış en fazla yüzde 31,49'dur.

5. Sözleşmede artış oranı yoksa ev sahibi zam yapabilir mi?

Kendiliğinden yapamaz. Taraflar anlaşamazsa TBK m. 344/2 uyarınca kira bedeli, tespit davasıyla ve TÜFE tavanını aşmamak üzere hâkim tarafından belirlenir. Taraflar tavan içinde kalan bir oran üzerinde uzlaşırsa bu uzlaşma geçerlidir.

6. Fazla ödediğim kirayı geri alabilir miyim?

Tavanı aşan kısım geçersiz olduğundan, bu kısma ilişkin ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümleriyle geri istenebileceği kabul edilmektedir. Ancak öğretide ve uygulamada, kiracının serbest iradesi, tahliye baskısı ve ödemenin sözleşmeye göre yapılıp yapılmadığı gibi hususlar nedeniyle farklı değerlendirmeler bulunmaktadır. Bu nedenle ödeme belgelerinin saklanması ve itirazın yazılı yapılması önemlidir.

7. Kira beş yılı dolduysa ne değişir?

TBK m. 344/3'e göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira yılı için kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir; yani TÜFE tavanıyla sınırlı kalmaz.

8. Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konutlar için uygulanan geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde tek üst sınır TBK m. 344'teki TÜFE on iki aylık ortalama oranıdır.

9. İşyeri kirası için de aynı oran mı geçerli?

Evet. TBK m. 344 konut ve çatılı işyeri kiralarını birlikte düzenler ve her ikisinde de artışın üst sınırı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Konutlarda uygulanan geçici yüzde 25 sınırı işyerleri için hiç uygulanmamıştır.

10. Sonraki aylar için kira artış oranı nereden öğrenilir?

Oran, TÜİK'in her ay açıkladığı enflasyon verilerindeki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Kasım 2026'da yenilenecek sözleşmeler için Ekim verisi esas alınacaktır. Bu nedenle yenileme tarihinden önce TÜİK'in güncel açıklaması kontrol edilmelidir.

Yazar Hakkında

Av. Yusuf Kılıçkan | Avukat & Hukuki Danışman

Serbest avukatlık ve hukuki danışmanlık faaliyetlerini sürdürmektedir. Mesleki çalışmalarında geleneksel dava süreçleri, sözleşme tasarımı ve uyuşmazlık çözümü ile yapay zekâ ve bilişim hukuku gibi gelişen alanları bütüncül bir yaklaşımla ele almaktadır. Yayınlarında, yerel yüksek yargı içtihatları ile küresel regülasyonları analitik, veri temelli ve sistematik bir yöntemle incelemektedir. Hukuki yazılarına yusufkilickan.av.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

📧 av.yusufkilickan@gmail.com

Yasal Uyarı

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Yazıdaki kira artış oranı, TÜİK'in 5 Ekim 2026'da açıkladığı Eylül verilerine dayanmakta olup her ay yeniden belirlenir; mevzuat ve yargı içtihatları da yazıdan sonra değişebilir. Somut bir kira artışı, itiraz veya tespit davası öncesinde güncel TÜİK verisinin ve mevzuatın teyit edilmesi ve bir avukata danışılması önerilir.