Taşınmaz Satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi: 1 Aralık 2026 Takvimi, Kapsam ve Tarafların Hukuki Durumu
TL;DR: 29 Nisan 2026 tarihli ve 33238 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe eklenen Ek Madde 1, taşınmaz satış bedelinin nakit, havale veya elektronik fon transferiyle ödenmesi hâlinde bedelin, mülkiyet ile eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden aktarılmasını öngörmektedir. 1 Ekim 2026 tarihli ve 33387 sayılı Resmî Gazete'deki değişiklikle geçiş tarihi 1 Aralık 2026'ya taşınmış; sistemin kurulması için Ticaret Bakanlığınca bir entegratör yetkilendirilmesi, sisteme dâhil edilmeyecek satışlar, pilot uygulama ve kullanım bedeli gibi konuların ise bakanlıklar ile entegratör arasında imzalanacak protokolle belirlenmesi esası getirilmiştir. Hüküm yalnızca emlak işletmelerini değil, ‘diğer gerçek veya tüzel kişileri’ de kapsamaktadır. Kredili satışlarda yalnızca kredi tutarı dışındaki ödemeler sisteme tabidir; kullanım bedeli her işlemde alınacak ve satıcıya aktarılan bedelden mahsup edilecektir. Kullanım bedelinin tutarı, kapsam dışı satışlar ve pilot uygulamanın şekli protokole bırakılmıştır; tapuda gösterilen bedel ile sisteme girilen bedelin nasıl eşleştirileceği ve kapora gibi ön ödemelerin durumu ise Yönetmelik metninden açıkça anlaşılmamaktadır. Sistem, bedelin ödenmemesi ve sahte ödeme belgesi risklerini azaltmayı amaçlar; takyidat, imar, aile konutu şerhi veya düşük bedel gösterme gibi başka riskleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Yazar: Avukat Yusuf KILIÇKAN | Tarih: 6 Ekim 2026
Yönetmelik Değişikliklerinin Kronolojisi
Taşınmaz satışında bedelin bir güvence mekanizması üzerinden aktarılması fikri yeni değildir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Takasbank arasındaki protokol çerçevesinde TapuTakas adıyla, nakit ve bloke çek yöntemlerine alternatif bir hizmet sunulmaktadır: alıcı bedeli Takasbank nezdindeki bloke hesaba gönderir, tapuda tescil gerçekleştiğinde bedel satıcının bildirdiği hesaba aktarılır. Yeni düzenlemenin farkı, bu mantığı bir tercih olmaktan çıkarıp Yönetmelik düzeyinde bir yükümlülüğe dönüştürmesidir.
29 Nisan 2026 tarihli ve 33238 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklik, 5/6/2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe ‘Ödeme sistemi’ başlıklı Ek Madde 1'i ekledi ve geçici 1. maddeye bir geçiş hükmü getirdi. Bu hükme göre 1/7/2026 tarihine kadar yapılacak taşınmaz satışlarında ödeme sisteminin kullanılması zorunlu değildi; Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatmaya yetkiliydi. Basında, Bakanlığın bu yetkiyi kullanarak zorunluluğun başlangıcını 1 Ekim 2026'ya ertelediği aktarılmıştır.
1 Ekim 2026 tarihli ve 33387 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklik iki düzenleme yapmıştır. Birincisi, Ek Madde 1'in beşinci fıkrasının yeniden yazılmasıdır. İkincisi, geçici 1. maddenin onuncu fıkrasındaki ‘1/7/2026’ ibaresinin ‘1/12/2026’ olarak değiştirilmesidir. Değişiklik yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla 1 Aralık 2026'ya kadar yapılacak satışlarda ödeme sisteminin kullanılması zorunlu değildir.
Ticaret Bakanlığının 28 Eylül 2026 tarihli açıklamasında erteleme gerekçesi olarak sistemin etkin, güvenli ve kesintisiz çalışması, ilgili paydaşlar arasındaki teknik altyapı ve entegrasyon süreçlerinin tamamlanması ve uygulamada çıkabilecek teknik ve operasyonel sorunların önlenmesi gösterilmiştir. Açıklamaya göre sistemin uygulamaya alınmasına yönelik çalışmalar TKGM ile iş birliği içinde yürütülmekte, TKGM bilgi sistemleri ile bankalar arasındaki veri paylaşımı için teknik altyapı hazırlanmakta, bankaların altyapı çalışmaları ise sürmektedir. Banka altyapıları hazır hâle geldikten sonra bir pilot uygulama başlatılması öngörülmektedir.
Nisan değişikliği ödeme sistemiyle sınırlı kalmamıştır. Yetki belgesindeki bilgilerde değişiklik olması hâlinde belge tadil edilecek, ticaret unvanı veya işletme adı değiştiğinde ise yenilenecektir. Başvuru, değişikliğin gerçekleştiği tarihten itibaren on gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden yapılacak ve il müdürlüğünce on gün içinde sonuçlandırılacaktır.
Ek Madde 1'in Yapısı: Eş Zamanlılık İlkesi ve Beş Fıkra
Ek Madde 1'in birinci fıkrası ilkeyi koyar: işletmelerin ve diğer gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz satışlarında ödemenin bir kısmının veya tamamının nakit, havale, elektronik fon transferi ya da Bakanlıkça belirlenen diğer yöntemlerle yapılması hâlinde satış bedeli, taşınmaz mülkiyeti ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayacak şekilde oluşturulan ödeme sistemi üzerinden ödenir. Düzenlemenin kurmak istediği denge şudur: alıcı bedeli satıcıya doğrudan göndermeyecek, satıcı da bedelin güvence altına alındığını görmeden mülkiyeti devretmeyecektir.
İkinci fıkra kredili satışları ele alır. Satış bedelinin bir kısmı veya tamamı 5411 sayılı Bankacılık Kanununda tanımlanan bankalar ya da 6361 sayılı Kanunda tanımlanan finansman ve tasarruf finansman şirketleri tarafından kredilendirilirse, kredi tutarı dışındaki ödemeler için ödeme sistemi kullanılır. Zorunluluk bu nedenle kredi tutarını değil, alıcının kendi kaynaklarından yapacağı ödemeleri hedefler.
Üçüncü fıkra, ödeme sistemi üzerinden yapılan her işlemde kullanım bedeli alınacağını ve bu bedelin satıcıya aktarılan taşınmaz satış bedelinden mahsup edileceğini belirtir. Dördüncü fıkra, sistemle ilgili her türlü iş ve işlemin takibi, teknik sorunların tespiti ve çözüm önerilerinin geliştirilmesi için Ticaret Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının ilgili birim temsilcilerinden oluşan bir komisyon kurulmasını öngörür.
Beşinci fıkra, 29 Nisan 2026'daki ilk hâlinde sistemin kurulmasına ve işletilmesine, sisteme dâhil olmayacak satışlara, kullanım bedeline ve komisyonun çalışmasına ilişkin usul ve esasların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının görüşü alınarak Ticaret Bakanlığınca belirlenmesini ve Bakanlığın internet sayfasında duyurulmasını öngörüyordu. 1 Ekim 2026 tarihli hâlinde ise Bakanlıkça sistemin kurulması, etkin biçimde işletilmesi ve geliştirilmesi ile istatistiki veri ve raporlar üretilmesi amacıyla bir entegratör yetkilendirilmekte; sistem, iki bakanlığın ilgili birimleri ile entegratör arasında imzalanan protokole göre kurulmakta ve işletilmekte; sisteme dâhil edilmeyecek satışlar, pilot uygulama gereksinimi, uygulamanın kapsam ve esasları, kullanım bedeli, bu bedelin paylaşım usulü ve komisyonun kuruluşu ile çalışması bu protokolle belirlenmektedir.
Sistemin Öngörülen İşleyişi
Zorunlu sistemin teknik akışı protokolle belirleneceğinden, kesin işleyiş henüz kamuoyuna açıklanmış değildir. Bakanlığın açıklamaları ve gönüllü TapuTakas uygulamasının işleyiş kuralları, beklenen çerçevenin ana hatlarını gösterir.
Bu çerçevede taraflar önce sisteme kayıt yaptırır ve satış bedelini sisteme girer. Alıcı bedeli satıcının hesabına değil, sistem nezdindeki bloke hesaba aktarır. Bedel, tapuda imzalar atılıp tescil gerçekleşinceye kadar bu hesapta bekler. Tapu ve Kadastro Bilgi Sisteminden işlemin gerçekleştiği bilgisi alındığında bloke edilen tutar satıcıya aktarılır. İşlem gerçekleşmezse ya da tapudan işlem iptal edilerek satıştan vazgeçilirse tutarın alıcıya iade edilmesi, gönüllü TapuTakas uygulamasının işleyiş kurallarında yer alan bir esastır.
Gönüllü uygulamada her alıcı ve satıcı sisteme ayrı kayıt girer ve yalnızca kendisine ait bedeli tanımlar. Hisseli satışlarda her satıcının payına düşen bedel yalnızca kendi hesabına aktarılır, müşterek bir hesaba aktarım yapılmaz. Zorunlu sistemde bu ayrıntıların aynen korunup korunmayacağı protokolün içeriğine bağlıdır.
Araç satışlarında kurulan sistemde noter kontrol noktasıdır: bedel güvenli hesaba yatırılmamışsa noterdeki satış işlemi başlamaz. Taşınmazda benzer bir kontrolün tapu müdürlüklerindeki işlemle nasıl bağlanacağı, TKGM ile bankalar arasındaki veri paylaşımı ve entegratörün rolü üzerinden şekillenecektir.
Kapsam: Emlak İşletmelerinden Bireysel Satışlara
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, ilk hâlinden itibaren taşınmaz alım satımına ve kiralanmasına aracılık eden tacirlerin, esnafın ve sanatkârların faaliyetlerini düzenleyen bir idari düzenlemedir. 2020 değişikliğiyle kapsam maddesi, gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların taşınmaz ticareti faaliyetlerini, yetki belgesine ilişkin usul ve esasları ve işletmelerin yükümlülüklerini içerecek biçimde yeniden yazılmıştır. Dayanak olarak 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 16. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi ile 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin 446. maddesi gösterilmiştir.
Ödeme sistemi hükümleri bu çerçevenin dışına taşmaktadır. Ek Madde 1'in birinci fıkrası işletmelerin yanında ‘diğer gerçek veya tüzel kişileri’ de anmakta, kapsam maddesi ise ödeme sisteminin ‘gerçek ve tüzel kişiler tarafından kullanılmasına’ ilişkin usul ve esasları da içerecek biçimde genişletilmiştir. Bu nedenle bir gerçek kişinin kendi konutunu başka bir gerçek kişiye satması, aracı bir emlak işletmesi bulunmasa dahi düzenlemenin kapsamına girebilecek niteliktedir.
Yönetmelik akrabalık veya aile ilişkisine dayanan bir istisna öngörmemektedir; sisteme dâhil edilmeyecek satışlar protokolle belirlenecektir. Satış bedeli bulunmayan bağış, miras ve benzeri devirler ise satış işlemi olmadığından ödeme sisteminin konusu dışındadır. Gerçekte bağış iradesiyle yapılıp tapuda satış gibi gösterilen işlemler ise muvazaa hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.
Hukuki Dayanak ve Yargısal Denetim Soruları
Ödeme sistemi hükmünün hukuki tartışma doğurabilecek iki yönü vardır. Birincisi, dayanak kanunla ilişkisidir. Yönetmelik, perakende ticareti düzenleyen bir kanunun ilgili bendine dayanmakta ve kapsam maddesi tacirleri, esnafı ve sanatkârları anmaktadır. Bireylerin kendi taşınmazlarını başka bireylere satması gibi özel hukuk işlemlerine ödeme yöntemi bakımından yükümlülük getiren bir hükmün bu dayanakla ne ölçüde bağdaştığı, Anayasa'nın 124. maddesindeki yönetmeliklerin kanunlara aykırı olamayacağı ilkesi ile 13. maddesindeki temel hakların ancak kanunla sınırlanabileceği ilkesi bakımından tartışılabilir. Aynı mimari 2024'te araç satışları için de benimsenmiştir.
İkincisi, kullanım bedelidir. Bedel her işlemde alınacak, tutarı ve paylaşım usulü protokolle belirlenecek ve satıcıya aktarılacak tutardan mahsup edilecektir. Bir sistemin kullanımına bağlanan bu bedelin hukuki niteliğinin (özel hukuk anlamında bir hizmet bedeli mi, kamusal bir mali yükümlülük mü olduğu) ve belirlenme yönteminin, Anayasa'nın 73. maddesindeki mali yükümlülüklerin kanunla konulması ilkesi bakımından da sorulabilecek bir soru olduğu söylenebilir. Bu sorulara yargı denetiminin vereceği cevabı bugünden söylemek mümkün değildir; yazı tarihi itibarıyla ödeme sistemi hükümlerine ilişkin ulaşılabilir bir yargı kararı tespit edilememiştir.
1 Ekim 2026 değişikliği, esasların belirlenme biçimini de değiştirmiştir. İlk hâlde Bakanlığın belirleyeceği usul ve esaslar internet sayfasında duyurulacaktı; yeni metinde ise esaslar iki bakanlık ile entegratör arasında imzalanan protokolde yer almakta ve Ek Madde 1'de protokolün kamuoyuna nasıl duyurulacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Kapsam dışı satışlar ve kullanım bedeli gibi tarafların hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkileyen konuların bir protokol metninde düzenlenmesi, normların öngörülebilirliği ve erişilebilirliği bakımından protokolün yayımlanma biçimini önemli kılmaktadır.
Entegratör modeli bir kişisel veri boyutu da taşır. TKGM bilgi sistemleri ile bankalar arasında veri paylaşımı kurulacağı Bakanlık tarafından açıklanmıştır. Kimlik bilgileri, taşınmaz bilgileri ve satış bedeli gibi verilerin kimin tarafından hangi hukuki sebeple işleneceği, veri sorumlusu ve veri işleyen rollerinin nasıl dağıtılacağı ve ilgili kişilerin 6698 sayılı Kanunun 10. maddesi uyarınca nasıl aydınlatılacağı protokolün ve uygulama düzenlemelerinin içeriğine bağlıdır.
Kredili Satışlarda Peşinat ve Kredi Ayrımı
Konut ve işyeri satışlarında bedelin bir bölümü çoğu zaman banka kredisiyle karşılanır. Ek Madde 1'in ikinci fıkrası bu durumda kredi tutarını zorunluluğun dışında bırakmakta, kredi dışında kalan ödemeleri sisteme almaktadır. Böylece alıcının peşinat olarak ödeyeceği tutar sistemin asıl konusu hâline gelir. Kredinin bir bankadan ya da 6361 sayılı Kanun kapsamındaki finansman veya tasarruf finansman şirketinden kullanılması hâlinde bu ayrım geçerlidir.
Pratikte sorulacak soru, peşinat blokesinin ipotek tesisi ve kredinin kullandırılması ile nasıl eşgüdümlü yürüyeceğidir. Bankaların teknik altyapılarının hazırlanmasına ilişkin çalışmaların sürdüğü Bakanlık tarafından açıklandığından, kredili satışlarda süreç sırasının (peşinatın sisteme yatırılması, kredi onayı, ipotek ve devir) ayrıntıları protokol ve banka uygulamalarıyla netleşecektir. Taraflar satış vaadi veya ödeme planı düzenlerken peşinat ile kredi tutarını ayrı ayrı belirtmeli ve peşinatın sisteme yatırılacağı aşamayı yazılı hâle getirmelidir.
Kullanım Bedeli: Mahsup Esası ve Belirsiz Tutar
Kullanım bedeline ilişkin tek kesin hüküm, bedelin her işlemde alınacağı ve satıcıya aktarılan taşınmaz satış bedelinden mahsup edileceğidir. Tutar Yönetmelikte yer almamakta; kullanım bedeli ile bu bedelin paylaşım usulü protokolle belirlenecektir. Gönüllü TapuTakas uygulamasında ve araç satışlarındaki sistemde uygulanan ücretler, zorunlu taşınmaz sisteminin bedelini bağlamaz.
Mahsup esası, satıcının eline geçecek net tutarın satış bedelinden kullanım bedeli kadar az olacağı anlamına gelir. Alıcı ile satıcı arasındaki iç ilişkide bu yükün paylaşılması sözleşmeyle düzenlenebilir görünmektedir; ancak Yönetmeliğin mahsup usulü, kesintinin uygulamada satıcıya aktarılan bedelden yapılacağını göstermektedir. Satış sözleşmesinde, ödeme planında ve sonradan düzenlenecek makbuzlarda bu farkın açıkça yer alması bedel uyuşmazlıklarını önler.
Düşük Bedel Gösterme Alışkanlığı ve Sistemin Sınırı
Taşınmaz satışlarında harç ve vergi yükünü azaltmak amacıyla bedelin tapuda gerçek değerinden düşük gösterilmesi, hukukta bedelde muvazaa olarak değerlendirilir. TBK m. 19 uyarınca sözleşmenin yorumunda tarafların gerçek ve ortak iradesi esas alınır; ancak yargı uygulamasında bu durum genel olarak sözleşmenin tamamının değil yalnızca bedelin muvazaalı olması şeklinde ele alınmakta ve satış sözleşmesi bundan tek başına geçersiz sayılmamaktadır.
Bu uygulamanın özel hukuk sonuçları ağırdır. Resmî senetteki bedelin üzerinde bir gerçek bedel bulunduğunu ve farkın ödenmediğini ileri süren satıcı, kural olarak bu iddiasını ispatlamak zorundadır. Kendi muvazaalı davranışına dayanarak hak talep eden tarafın korunmaması ilkesi de uygulamada ağırlık taşır. Vergisel ve idari sonuçlar ise ayrıca gündeme gelebilir.
Güvenli ödeme sisteminin bu alana etkisi şu an belirsizdir. Gönüllü TapuTakas uygulamasının yayımlanan işleyiş açıklamalarında, sisteme girilen satış bedeli ile tapuda yapılan satış tutarı arasında kontrol bulunmadığı belirtilmektedir. Zorunlu sistemde tapu senedindeki bedel ile sisteme girilen bedelin eşleştirilip eşleştirilmeyeceği Yönetmelikten anlaşılamamakta, bu konu protokol ve uygulama düzenlemeleriyle belirlenecektir. Ek Madde 1'in birinci fıkrası ‘taşınmaz satış bedeli’nin sistem üzerinden ödenmesini aradığından, gerçek bedelin bir bölümünün sistem dışında ödenmesinin bu hükme aykırı sayılması riski vardır. Bedeli düşük gösterip farkı elden veya başka bir hesaba ödemek hem ispat bakımından hem de Yönetmelik yükümlülüğü bakımından risk taşıyacaktır.
Araç Satışlarındaki Sistem ve TapuTakas Deneyimi
Taşınmaz sistemi, araç satışlarında 2024'te kurulan modelin devamı niteliğindedir. 27/8/2024 tarihli ve 32645 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Motorlu Kara Taşıtlarının Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 26. maddesiyle ikinci el motorlu kara taşıtı satışlarında, Ticaret Bakanlığı ile Türkiye Noterler Birliği tarafından kurulan güvenli ödeme sisteminin kullanılması zorunlu hâle getirilmiştir. Zorunluluk, işletmeler dışındaki gerçek ve tüzel kişiler bakımından 27 Eylül 2024'te başlamıştır. Sistemde alıcının yatırdığı bedel noterde satış gerçekleşene kadar bloke edilir ve satış tamamlandığında satıcıya aktarılır; bedel yatırılmamışsa sistem noterdeki satış işleminin yapılmasına engel olur.
İki sistem arasında yapısal bir fark vardır. Araç satışında kontrol noktası noterdir ve araç devri ile bedelin eş zamanlılığı noter sistemi üzerinden kurulur. Taşınmazda ise sistemin tapu müdürlüklerindeki işlemle, TKGM bilgi sistemleriyle, bankalarla ve kredi süreçleriyle bağlanması gerekir. Bakanlığın açıklamaları da erteleme gerekçesini bu teknik entegrasyon süreçleriyle ilişkilendirmektedir.
TapuTakas uygulaması ise zorunlu sistemin ön deneyimi olarak okunabilir. Zorunlu sistemin TapuTakas altyapısını kullanıp kullanmayacağı ya da farklı bir altyapı üzerinde çalışıp çalışmayacağı yazı tarihi itibarıyla açıklanmamıştır; entegratör ve protokol bu soruyu belirleyecektir. Yönetmeliğin aykırılık hâlindeki yaptırımı ile sistemi kullanmayan bir bireyin hangi rejime tabi olacağı da Yönetmelik metninden açıkça anlaşılmamaktadır.
Sistemin Çözmediği Riskler
Ödeme sistemi; bedelin ödenmemesi, sahte dekont veya sahte para kullanımı ve yüksek tutarlı nakit taşıma gibi risklere yöneliktir. Mülkiyetin içeriğine ve satıcının hukuki durumuna ilişkin riskleri ortadan kaldırmaz. Tapu kaydındaki ipotek, haciz, intifa, önalım gibi takyidatlar, aile konutu şerhi (TMK m. 194) ve imar durumu ayrıca incelenmelidir. Taşınmaz mülkiyetinin devri TMK m. 705 ve m. 706 uyarınca resmî şekilde yapılan sözleşme ve tescille gerçekleşir; ödeme sistemi bu şartların yerine geçmez.
Vekâletname ile yapılan işlemlerde de ayrıca dikkatli olunmalıdır. Vekâletnamenin taşınmaz satışı ve bedelin tahsili yetkisini açıkça içerip içermediği, bedelin hangi hesaba aktarılacağı ve temsilin sistemde nasıl kaydedileceği işlemden önce netleştirilmelidir; temsilin sistemdeki karşılığı protokol ve uygulama düzenlemeleriyle belirlenecektir.
Satıcı ve Alıcı İçin Sözleşme ve İşlem Planlaması
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, TBK m. 237/2 uyarınca resmî şekle tabidir ve uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılır. Bu sözleşmede bedelin ödeme usulü, peşinat ile kredi tutarının ayrımı ve ödemenin güvenli ödeme sistemi üzerinden yapılacağı açıkça düzenlenebilir. Sistemin zorunlu hâle gelmesinden önce yapılan sözleşmelerde de ödemenin sistem üzerinden yapılacağına dair hüküm bulunması, geçiş dönemindeki belirsizlikleri azaltır.
Kapora ve ön ödemeler bakımından Yönetmelik metni ‘taşınmaz satış bedeli’nden söz etmektedir. Kaporanın veya sözleşme sırasında yapılan ön ödemenin sisteme dâhil olup olmayacağı ve sisteme girilecek bedelden nasıl mahsup edileceği Yönetmelikten açıkça anlaşılmamaktadır. Bu nedenle ön ödemelerin banka kanalıyla ve açıklaması net biçimde yapılması, ödemenin satış bedelinden mahsup edileceğinin yazılı hâle getirilmesi ve dekontların saklanması önerilir.
Taraflar ayrıca sistemde teknik aksaklık yaşanması, bloke bedelin iadesi, tescilin gecikmesi veya tarafın tapuda imzadan kaçınması gibi durumlar için sözleşmede sorumluluk ve süre hükümleri öngörmelidir. Uyuşmazlık hâlinde bloke tutarın kime ve hangi koşulla aktarılacağı sistemin kurallarına bağlı olacağından, sözleşme hükümlerinin bu kurallarla çelişmemesine dikkat edilmelidir.
Yürürlük Tarihine Kadar Takip Edilecek Gelişmeler
Dört gelişme belirleyici olacaktır: entegratörün yetkilendirilmesi ve protokolün imzalanması, protokolde kapsam dışı satışların belirlenmesi, pilot uygulamanın kapsamı ve kullanım bedelinin tutarı ile paylaşım usulü. Bunlara ek olarak Bakanlığın ‘diğer ödeme yöntemlerini’ belirleme yetkisini nasıl kullanacağı ve zorunluluğun 1 Aralık 2026'dan itibaren fiilen hangi işlem türlerinde başlayacağı izlenmelidir. Bu başlıklarda yapılacak her açıklama, yukarıdaki değerlendirmelerin güncellenmesini gerektirecektir.
Genel Değerlendirme
Ek Madde 1, taşınmaz satışında ödemenin güvence altına alınması fikrini gönüllü bir araçtan zorunlu bir ilkeye dönüştürmektedir. Düzenlemenin yararı, bedelin ödenmemesi ve sahte ödeme belgesi risklerini azaltması ile kayıt dışılığın azaltılmasına yönelik Bakanlık hedefidir. Zayıf yönleri ise kapsamın, kullanım bedelinin ve istisnaların protokole bırakılması, gerçek kişileri kapsayan hükmün dayanak kanunla ilişkisi ve düşük bedel gibi yerleşik uygulamalarla etkileşiminin belirsizliğidir. Protokol ve uygulama düzenlemeleri netleşinceye kadar tarafların yapabileceği en önemli şey, sözleşmelerini bu belirsizlikleri gözeterek kurmaktır.
Avukat Yusuf KILIÇKAN
6 Ekim 2026
Sıkça Sorulan Sorular
1. Taşınmaz satışlarında güvenli ödeme sistemi ne zaman zorunlu olacak?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin geçici 1. maddesinin onuncu fıkrası, 1 Ekim 2026 tarihli değişiklikten sonra 1/12/2026 tarihine kadar yapılacak taşınmaz satışlarında ödeme sisteminin kullanılmasını zorunlu tutmamaktadır. Başka bir deyişle zorunluluk 1 Aralık 2026'dan itibaren başlayacaktır. Ancak Ticaret Bakanlığı, bankaların altyapıları hazır hâle geldikten sonra bir pilot uygulama başlatılmasının öngörüldüğünü açıklamıştır. Pilotun gerekip gerekmediği, kapsamı ve zorunluluğun fiilen hangi işlemlerde başlayacağı bakanlıklar ile entegratör arasındaki protokolle belirlenecektir. Bu nedenle 1 Aralık tarihi, uygulamanın bütün işlemlerde aynı anda başlayacağı anlamına gelmeyebilir.
2. Sistem yalnızca emlak işletmelerinin aracılık ettiği satışlar için mi geçerli?
Hayır. Ek Madde 1'in birinci fıkrası işletmelerin yanında ‘diğer gerçek veya tüzel kişileri’ de anmakta, Yönetmeliğin kapsam maddesi de ödeme sisteminin gerçek ve tüzel kişiler tarafından kullanılmasına ilişkin usul ve esasları içerecek biçimde genişletilmiştir. Bu nedenle aracısız yapılan bireysel satışlar da düzenlemenin kapsamına girebilecek niteliktedir. Yönetmelik akrabalık veya aile ilişkisine dayanan bir istisna öngörmemekte, sisteme dâhil edilmeyecek satışları protokole bırakmaktadır. Satış bedeli bulunmayan bağış ve miras gibi devirler ise satış işlemi olmadığından ödeme sisteminin konusu dışındadır.
3. Kredili konut satışında sistem nasıl uygulanacak?
Ek Madde 1'in ikinci fıkrasına göre satış bedelinin bir kısmı veya tamamı banka ya da 6361 sayılı Kanun kapsamındaki finansman ve tasarruf finansman şirketleri tarafından kredilendirilirse, kredi tutarı dışındaki ödemeler için ödeme sistemi kullanılır. Alıcının peşinat olarak ödeyeceği tutar sisteme tabi, kredi tutarı ise zorunluluğun dışındadır. Peşinatın sisteme yatırılması, kredinin onaylanması, ipotek tesisi ve devir arasındaki sıranın bankalar ve TKGM entegrasyonu çerçevesinde nasıl işleyeceği henüz ayrıntılı biçimde açıklanmamıştır. Bu nedenle satış sözleşmesinde peşinat ile kredi tutarının ayrı ayrı belirtilmesi yararlıdır.
4. Kullanım bedeli ne kadar olacak ve kim ödeyecek?
Yönetmelik bir tutar belirlememiştir. Ek Madde 1'in üçüncü fıkrasına göre sistem üzerinden yapılan her işlemde kullanım bedeli alınır ve bu bedel satıcıya aktarılan taşınmaz satış bedelinden mahsup edilir. Bedelin tutarı ve paylaşım usulü, kapsam dışı satışlar ve pilot uygulama gibi konularla birlikte bakanlıklar ile entegratör arasındaki protokolle belirlenecektir. Mahsup esası, kesintinin uygulamada satıcıya aktarılan bedelden yapılacağını göstermektedir; alıcı ile satıcı arasında yükün iç ilişkide paylaşılması ise sözleşmeyle düzenlenebilir görünmektedir. Gönüllü TapuTakas uygulamasında veya araç satışlarındaki sistemde uygulanan ücretler, zorunlu taşınmaz sisteminin bedelini bağlamaz.
5. Sistem kullanılmazsa tapu devri geçersiz olur mu?
Yönetmelik metni, ödeme sistemini kullanmamanın tapu devrinin geçerliliğine etkisini düzenlememektedir. Taşınmaz satışının geçerliliği TBK m. 237 ve TMK m. 706 uyarınca resmî şekle, mülkiyetin kazanılması ise TMK m. 705 uyarınca tescile bağlıdır; bu kuralların bir yönetmelik hükmüyle değiştirilmesi beklenmemelidir. Ödeme sistemi kullanılmadan yapılan bir işlemde tapu müdürlüğünün nasıl hareket edeceği ve bir bireyin hangi yaptırım rejimine tabi olacağı Yönetmelikten açıkça anlaşılmamaktadır; uygulama düzenlemeleri izlenmelidir.
6. Tapuda bedeli düşük göstermek sistem sonrasında da mümkün olacak mı?
Bedelin tapuda düşük gösterilmesi hukuken bedelde muvazaa olarak değerlendirilmekte ve bugün de ciddi özel hukuk riskleri taşımaktadır. Güvenli ödeme sisteminin bu alana etkisi şu an belirsizdir. Gönüllü TapuTakas uygulamasının yayımlanan işleyiş açıklamalarında sisteme girilen bedel ile tapuda gösterilen bedel arasında kontrol bulunmadığı belirtilmektedir; zorunlu sistemde böyle bir eşleştirme yapılıp yapılmayacağı Yönetmelikten anlaşılamamaktadır. Ek Madde 1 ‘taşınmaz satış bedeli’nin sistem üzerinden ödenmesini aradığından, gerçek bedelin bir bölümünü sistem dışında ödemek yeni bir yükümlülüğe aykırılık riski doğurabilir. Düşük bedel gösterilmesinin vergisel ve idari sonuçları da ayrıca gündeme gelebilir.
7. Kapora ve ön ödemeler güvenli ödeme sistemine dâhil edilecek mi?
Yönetmelik ‘taşınmaz satış bedeli’nden söz etmekte, kaporayı veya sözleşme sırasında yapılan ön ödemeyi ayrıca anmamaktadır. Bu nedenle kaporanın sisteme dâhil olup olmayacağı ve sisteme girilecek bedelden nasıl mahsup edileceği açık değildir. Bu belirsizlik karşısında kapora ve ön ödemelerin banka kanalıyla ve açıklaması net biçimde yapılması, sözleşmede ödemenin satış bedelinden mahsup edileceğinin yazılması ve makbuz veya dekontun saklanması uyuşmazlık riskini azaltır. Satış vaadi sözleşmesinin ise TBK m. 237/2 uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiği unutulmamalıdır.
8. Tescil gerçekleşmezse veya işlem yarım kalırsa bloke edilen para ne olur?
Gönüllü TapuTakas uygulamasının işleyiş kurallarına göre, işlem gerçekleşmezse veya tapudan işlem iptal edilerek satıştan vazgeçilirse bloke edilen tutar alıcının sisteme bildirdiği hesaba iade edilir. Zorunlu sistemin kuralları protokolle belirleneceğinden aynı işleyişin korunacağı kesin olarak söylenemez; ancak basında yer alan anlatımlar da bedelin tescil gerçekleşene kadar bloke tutulacağını ve işlem gerçekleşmezse iade edileceğini aktarmaktadır. Alıcı ile satıcı arasında tescil veya bedel konusunda uyuşmazlık çıkması hâlinde bloke tutarın kime ve hangi koşulla aktarılacağı sistemin kurallarına bağlı olacağından, sözleşmede bu ihtimale ilişkin hüküm bulunması önemlidir.
9. Güvenli ödeme sistemi tapudaki ipotek, haciz veya şerh risklerini ortadan kaldırır mı?
Hayır. Sistem bedelin akışını ve mülkiyet devriyle eş zamanlılığı güvenceye almayı amaçlar; taşınmazın hukuki durumunu denetlemez. Tapu kaydındaki ipotek, haciz, intifa ve önalım gibi takyidatlar, aile konutu şerhi, imar ve yapı durumu, kat mülkiyetine ilişkin borçlar ve satıcının tasarruf yetkisi gibi konular alıcı tarafından ayrıca incelenmelidir. Bedelin güvenli hesapta tutulması bu incelemenin yerine geçmez.
10. Yeni sistem, TapuTakas ve araç satışındaki güvenli ödeme sistemi ile aynı şey mi?
Üçü aynı mantığa dayanır: bedel güvenli bir hesapta bloke edilir ve mülkiyet devri tamamlandığında satıcıya aktarılır. Araç satışlarındaki sistem 2024'ten beri zorunludur, Ticaret Bakanlığı ile Türkiye Noterler Birliği tarafından kurulmuştur ve kontrol noktası noterdir. TapuTakas, TKGM ile Takasbank arasındaki protokole dayanan gönüllü bir hizmettir. Taşınmazlar için getirilen zorunlu sistem ise Yönetmelikte bir entegratör ve iki bakanlığın entegratörle imzalayacağı bir protokolle kurulacak şekilde düzenlenmiştir. Zorunlu sistemin TapuTakas altyapısını kullanıp kullanmayacağı yazı tarihi itibarıyla açıklanmamıştır.
Yazar Hakkında
Av. Yusuf Kılıçkan | Avukat & Hukuki Danışman
Serbest avukatlık ve hukuki danışmanlık faaliyetlerini sürdürmektedir. Mesleki çalışmalarında geleneksel dava süreçleri, sözleşme tasarımı ve uyuşmazlık çözümü ile yapay zekâ ve bilişim hukuku gibi gelişen alanları bütüncül bir yaklaşımla ele almaktadır. Yayınlarında, yerel yüksek yargı içtihatları ile küresel regülasyonları analitik, veri temelli ve sistematik bir yöntemle incelemektedir. Hukuki yazılarına yusufkilickan.av.tr adresinden ulaşabilirsiniz.
📧 av.yusufkilickan@gmail.com
Yasal Uyarı
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe ve güvenli ödeme sistemine ilişkin değerlendirmeler 6 Ekim 2026 tarihli mevzuat ve Bakanlık açıklamalarına dayanmakta olup entegratör, protokol, kullanım bedeli ve pilot uygulama gibi konular yazıdan sonra değişebilir veya netleşebilir. Somut bir satış, devir veya sözleşme öncesinde güncel mevzuatın teyit edilmesi ve bir avukata danışılması önerilir.
