Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

TL;DR: Halk arasında "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak bilinen ilişkinin hukuki adı arsa payı karşılığı inşaat^? sözleşmesidir; Yargıtay ve öğretiye göre bu, eser sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin nakli borcunu bir arada barındıran çift tipli (karma) bir sözleşmedir ve bu nedenle noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça kural olarak kesin hükümsüzdür; ancak yüklenici inşaatı büyük ölçüde tamamlamış ve arsa sahibi bağımsız bölümleri fiilen teslim almışsa, tarafların sonradan şekil eksikliğine dayanması Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Sözleşmenin arsa sahibi tarafından feshi hâlinde, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı kararı uyarınca kural geriye etkili fesih olup, inşaatın tamamlanma oranının yüksek (uygulamada %90 ve üzeri) olduğu durumlarda hakkaniyet gereği ileriye etkili fesih kabul edilebilir. Yükleniciden inşaat tamamlanmadan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, tapu siciline güven ilkesinden (TMK m. 1023) yararlanamayabilir, zira Yargıtay bu kişilerin basiretle hareket etmesi gerektiğini kabul etmektedir. Ayrıca 7471 sayılı Kanun ve bu Kanuna dayanılarak 4 Şubat 2026 tarihinde yürürlüğe giren yönetmelik değişikliğiyle, kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapılarda yıkım, yeniden yapım ve müteahhit^? seçimi kararları için aranan üçte iki çoğunluk şartı kaldırılmış, salt çoğunluk (paydaşların hisseleri oranında yarıdan bir fazlası) yeterli hâle getirilmiştir.

Yazar: Avukat Yusuf KILIÇKAN | Tarih: 1 Eylül 2026

İki Tipli Sözleşme

Halk arasında "kat karşılığı inşaat", "kat karşılığı arsa" veya "müteahhitlik sözleşmesi" gibi isimlerle anılan bu ilişkinin hukuki karşılığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Yargıtay ve öğretide benimsenen görüşe göre bu sözleşme, iki farklı sözleşme tipinin unsurlarını bir arada barındıran çift tipli (karma) bir sözleşmedir: bir yandan yüklenicinin arsa üzerinde projeye ve teknik şartnameye uygun bir yapı meydana getirip bağımsız bölümleri teslim etme borcunu içeren eser sözleşmesi unsuru (TBK m. 470 vd.), diğer yandan arsa sahibinin inşa edilen yapıdaki belirli bağımsız bölümlere isabet eden arsa paylarını yükleniciye devretme borcunu içeren taşınmaz mülkiyetinin nakli unsuru (TBK m. 237, TMK m. 706) bulunmaktadır. Bu çift tipli yapı nedeniyle sözleşmeye yalnızca eser sözleşmesi hükümlerinin uygulanması yeterli değildir.

Resmî Şekil Şartı ve Şekil Noksanlığının İstisnası

Sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren bir vaat barındırdığından, Noterlik Kanunu m. 60 ve m. 89 uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur; tarafların kendi aralarında adi yazılı şekilde imzaladığı sözleşmeler kural olarak kesin hükümsüzdür. Bununla birlikte Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, adi yazılı şekilde yapılmış olsa dahi yüklenici inşaatı tamamen veya çok büyük oranda bitirmiş ve arsa sahibi de inşaatın yapılmasına rıza gösterip bağımsız bölümleri fiilen teslim almışsa, tarafların sonradan "sözleşme noterde yapılmadı, geçersizdir" iddiasında bulunması TMK m. 2/2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması sayılmakta ve sözleşme geçerli bir sözleşmenin hüküm ve sonuçlarını doğurmaktadır.

Tapuya Şerhin Önemi

Noterde yapılan sözleşme taraflar arasında yalnızca şahsi hak doğurur. Bu hakkın üçüncü kişilere (arsanın sonradan devredildiği kişilere veya arsa üzerine haciz ya da ipotek koyduranlara) karşı ileri sürülebilmesi için TMK m. 1009 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesi gerekmektedir. Şerhin munzam (kuvvetlendirilmiş) etkisi beş yıl sürmekte olup bu süre içinde satış veya tescil işlemi yapılmazsa şerh kendiliğinden hükümsüz kalmamakla birlikte terkin edilebilir hâle gelmektedir. Uygulamada sıkça gözden kaçan bu ayrıntı, yalnızca noterde sözleşme yapmanın üçüncü kişilere karşı yeterli koruma sağlamadığını göstermektedir.

Sözleşmenin Feshi: Geriye Etkili Kural, İleriye Etkili İstisna

Arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi hâlinde uygulanacak tasfiye rejimi, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, E. 1983/3, K. 1984/1 sayılı kararıyla belirlenmiştir. Bu karara göre inşaat sözleşmeleri "ani edimli" sözleşmeler arasında değerlendirilmekle birlikte, yüklenicinin kendi kusuruyla temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin feshi hâlinde kural olarak fesih geriye etkili (ex tunc) sonuç doğurur; taraflar verdiklerini karşılıklı olarak iade eder, yükleniciye devredilmiş tapular iptal edilerek arsa sahibine döner ve arsa sahibi yüklenicinin arsaya kattığı değeri nakden öder. Ancak aynı kararda, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK m. 2 gözetilerek feshin ileriye etkili (ex nunc) sonuç doğurabileceği de kabul edilmiştir. Yargıtay'ın sonraki kararlarında bu istisna, inşaatın fiziki tamamlanma oranının yüksek bir seviyeye (uygulamada %90 ve üzerine) ulaşması ve kalan eksik işlerin sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmaması hâlinde somutlaştırılmaktadır; bu durumda yüklenici tamamladığı orana tekabül eden bağımsız bölümlerin tescilini talep edebilirken, arsa sahibi eksik ve ayıplı işlerin bedeli ile gecikme tazminatını bu paydan mahsup edebilmektedir. Sözleşmenin çift tipli niteliği nedeniyle taraflardan biri tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi feshedemez; feshin mahkeme veya hakem kararıyla tespit edilmesi gerekmektedir.

Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Riski

Uygulamada en sık karşılaşılan mağduriyetlerden biri, yüklenicinin henüz arsa sahibinden kendi adına tescil almadığı bağımsız bölümleri inşaat aşamasında üçüncü kişilere satmasıdır. Bu işlem hukuken bir taşınmaz satışı değil, yüklenicinin inşaatı tamamladığında arsa sahibinden bağımsız bölüm tescilini talep etme şahsi hakkının üçüncü kişiye temliki niteliğindedir (TBK m. 183 vd.) ve bu temlikin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m. 184). "Kimse sahip olduğundan fazlasını devredemez" kuralı gereği (TBK m. 188), üçüncü kişi yüklenicinin hukuki halefi konumundadır; yüklenici arsa sahibine karşı edimlerini (inşaatı eksiksiz tamamlama, yapı kullanma izin belgesi alma gibi) tam olarak ifa etmedikçe, üçüncü kişi de arsa sahibinden mülkiyet talep edemez. Bu noktada Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, henüz inşaatı tamamlanmamış bir binadan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin basiretli bir alıcı olarak inşaatın durumunu araştırması beklendiğinden, sözleşme geriye etkili feshedildiğinde bu kişi TMK m. 1023'teki tapu siciline güven ilkesinden kural olarak yararlanamaz; arsa sahibi tapu iptali ve tescil davasıyla mülkiyeti geri alabilir, üçüncü kişi ise yalnızca yükleniciye karşı ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme ve tazminat hükümleri çerçevesinde talep edebilir.

Eksik İş ile Ayıplı İş Ayrımı

Uygulamada sıkça karıştırılan bu iki kavramın hukuki rejimi tamamen farklıdır. Eksik iş, sözleşme veya projede yapılması kararlaştırıldığı hâlde hiç yapılmamış olan iştir (örneğin öngörülen ikinci asansörün yapılmaması); bu durumda TBK m. 474'teki muayene ve ihbar külfeti aranmaz, genel ifa etmeme hükümleri (TBK m. 112-113) uygulanır ve bedel genel zamanaşımı süresi içinde her zaman talep edilebilir. Ayıplı iş ise (TBK m. 474-478), yapılmış olan ancak sözleşmeye veya fen ve sanat kurallarına uygun olmayan imalat kusurlarıdır; açık ayıplar teslim anında makul sürede, gizli ayıplar ise ortaya çıktığında gecikmeksizin yükleniciye ihbar edilmelidir. Yüklenicinin ağır kusuru veya hilesi varsa, ihbar süresine uyulmamış olsa dahi TBK m. 478 uyarınca yirmi yıllık zamanaşımı uygulanır.

Temerrüt, Gecikme Tazminatı ve Cezai Şartın Birlikte İstenip İstenemeyeceği

İnşaatın süresinde bitirilmemesi hâlinde arsa sahibi, sözleşmede ayrıca kararlaştırılmamış olsa dahi TBK m. 125/1 çerçevesinde teslim tarihinden fiili teslime kadar geçen süre için bağımsız bölümlerin mahrum kalınan kira bedelini talep edebilir. Sözleşmede gecikilen her ay için belirli bir cezai şart öngörülmüşse, bu ifaya eklenen cezai şart niteliğindedir (TBK m. 179/2) ve arsa sahibinin teslimi kabul ederken bu talebini saklı tuttuğunu belirtmesi (ihtirazi kayıt) önemlidir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, hem gecikme cezası hem de kira kaybı aynı anda istenemez; arsa sahibi kural olarak cezai şartı talep eder, fiili kira zararının cezai şartı aştığını ve bunun yüklenicinin kusurundan kaynaklandığını ispatlarsa aşan kısmı ayrıca talep edebilir (TBK m. 180/2).

İmar Engelleri ve Ekonomik Şartlardaki Değişiklik

İnşaat devam ederken idare mahkemesinin imar planını veya ruhsatı iptal etmesi gibi hâllerde hukuki imkânsızlık (TBK m. 136) gündeme gelebilir; bu imkânsızlık taraflardan kaynaklanmıyorsa sözleşme kendiliğinden sona erer ve taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye yapar. Döviz kuru artışları veya inşaat maliyetlerindeki artışlar tek başına yükleniciye sözleşmeyi terk etme hakkı vermez, zira yüklenicinin basiretli bir tacir olarak piyasa risklerini öngörmesi beklenir; ancak önceden tahmin edilemeyen olağanüstü ekonomik veya idari şoklarda TBK m. 138 kapsamında sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması, bu mümkün olmazsa sözleşmeden dönme davası açılması gündeme gelebilir.

Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Dönemi

Kentsel dönüşüm kapsamındaki arsa payı karşılığı inşaat süreçlerinde önemli bir yasal değişiklik yaşanmıştır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun ilk hâlinde, riskli yapılarda yıkım, yeniden yapım ve müteahhit seçimi gibi kararlar için maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğu aranmaktaydı. 9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazetede yayımlanan 7471 sayılı Kanunla bu eşik salt çoğunluğa (paydaşların hisseleri oranında yarıdan bir fazlasına) indirilmiş; 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazetede yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle de uygulama usulleri netleştirilerek bu sistem tam anlamıyla hayata geçirilmiştir. Bu değişiklik, yeniden bina yapılması, müteahhit seçimi ve kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesinin imzalanması, tahliye ve yıkım süreçlerinin başlatılması gibi kararları kapsamaktadır; buna karşılık henüz yapılaşmamış boş parsellerin tevhide (birleştirmeye) dahil edilmesi için oybirliği aranmaya devam etmektedir. Karara katılmayan azınlık paydaşların payları, öncelikle anlaşan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satışa çıkarılmakta, alıcı bulunamazsa Hazine adına tescil edilmektedir.

Görevli Mahkeme

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlıklarda, arsa sahibi gerçek kişi olup işlemi kişisel amaçla yapmışsa dahi, sözleşmenin karma niteliği nedeniyle kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir; tarafların her ikisi de tacir ise asliye ticaret mahkemesi görevli olup 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m. 5/A uyarınca dava şartı arabuluculuk aranır. Yükleniciden konut veya tatil amaçlı bağımsız bölüm edinen bir üçüncü kişi tüketici sıfatı taşıyorsa, açacağı tapu iptali, tescil veya tazminat davalarında 6502 sayılı Kanun m. 3/1-l ve m. 73 uyarınca tüketici mahkemesi görevlidir ve m. 73/A gereğince dava şartı arabuluculuğa tabidir.

Avukat Yusuf KILIÇKAN

1 Eylül 2026

Sıkça Sorulan Sorular

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği nedir? Yargıtay ve öğretiye göre bu sözleşme, eser sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin nakli unsurlarını bir arada barındıran çift tipli (karma) bir sözleşmedir.

2. Sözleşme adi yazılı şekilde yapılırsa geçersiz midir? Kural olarak evet, noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur; ancak yüklenici inşaatı büyük ölçüde tamamlamış ve arsa sahibi bağımsız bölümleri fiilen teslim almışsa, şekil eksikliğine dayanılması Yargıtay'a göre hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

3. Noterde yapılan sözleşme tapuya şerh edilmezse ne olur? Şerh edilmeyen sözleşme yalnızca taraflar arasında şahsi hak doğurur; arsanın üçüncü kişilere devredilmesi veya üzerine haciz/ipotek konulması hâlinde bu hak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyebilir.

4. İnşaat yarım kalırsa fesih geriye mi yoksa ileriye mi etkili olur? Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararına göre kural geriye etkili fesihtir; ancak inşaatın tamamlanma oranı yüksekse (uygulamada %90 ve üzeri) ve kalan eksikler kullanıma engel değilse, hakkaniyet gereği ileriye etkili fesih kabul edilebilir.

5. Yükleniciden inşaat tamamlanmadan daire alan kişi güvende midir? Bu, tam bir güvence sağlamaz; Yargıtay'a göre bu kişinin basiretle hareket etmesi beklendiğinden, sözleşme geriye etkili feshedilirse tapu siciline güven ilkesinden kural olarak yararlanamaz ve yalnızca yükleniciye karşı tazminat talep edebilir.

6. Eksik iş ile ayıplı iş arasındaki fark nedir? Eksik iş hiç yapılmamış olan iştir ve muayene/ihbar külfeti aranmaz; ayıplı iş yapılmış ancak kusurlu olan iştir ve açık/gizli ayıp ayrımına göre belirli sürelerde ihbar edilmesi gerekir.

7. Gecikme cezası ile kira kaybı aynı anda istenebilir mi? Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça hayır; kural olarak yalnızca cezai şart talep edilir, fiili kira zararı bunu aşıyorsa ve yüklenicinin kusuru ispatlanırsa aşan kısım ayrıca istenebilir.

8. Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi için hâlâ üçte iki çoğunluk mu gerekir? Hayır, 7471 sayılı Kanun ve 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle bu eşik salt çoğunluğa (hisseler oranında yarıdan bir fazlasına) indirilmiştir.

9. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlıkta hangi mahkeme görevlidir? Taraflardan biri tacir değilse asliye hukuk mahkemesi, her ikisi de tacirse dava şartı arabuluculukla birlikte asliye ticaret mahkemesi görevlidir.

10. Yükleniciden konut alan tüketicinin davasına hangi mahkeme bakar? 6502 sayılı Kanun uyarınca tüketici mahkemesi görevlidir ve dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Yazar Hakkında

Av. Yusuf Kılıçkan | Avukat & Hukuki Danışman

Serbest avukatlık ve hukuki danışmanlık faaliyetlerini sürdürmektedir. Mesleki çalışmalarında geleneksel dava süreçleri, sözleşme tasarımı ve uyuşmazlık çözümü ile yapay zekâ ve bilişim hukuku gibi gelişen alanları bütüncül bir yaklaşımla ele almaktadır. Yayınlarında, yerel yüksek yargı içtihatları ile küresel regülasyonları analitik, veri temelli ve sistematik bir yöntemle incelemektedir. Hukuki yazılarına yusufkilickan.av.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

📧 av.yusufkilickan@gmail.com

Yasal Uyarı

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine, ilgili Yargıtay içtihatlarına ve 6306 sayılı Kanundaki güncel değişikliklere ilişkin bilgiler güncel mevzuat ve kaynaklara dayanmakta olup somut bir uyuşmazlıkta bir gayrimenkul ve inşaat hukuku uzmanına danışılması önerilir.