Erken Tahliye ve Kira: TBK 325 Makul Süre, Yeni Kiracı Bulma ve Olağanüstü Fesih (TBK 331)

TL;DR: Kiracı, sözleşme süresinden önce kiralananı geri verirse, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira borcu devam eder (TBK 325/1). Kiracı bu süre geçmeden, kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borcu sona erer (TBK 325/1, ikinci cümle). Olağanüstü fesih, kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebeplerde yasal bildirim süresine uyularak yapılır; hâkim parasal sonuçları belirler (TBK 331). Kiracı aleyhine kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK 346).

Yazar: Avukat Yusuf KILIÇKAN | Tarih: 16 Ekim 2026

TBK 325: Sözleşme Süresinden Önce Geri Verme

TBK 325/1 uyarınca kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiğinde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder.

Bu düzenleme, kiracının erken çıkmasının kiraya verene doğurduğu boşluk zararını karşılamak amacıyla getirilmiştir. Kiracı sözleşmeyi erken bitirdiğinde borcu hemen sona ermez; kiraya verenin taşınmazı benzer koşullarla yeniden kiralayabileceği makul süre için sorumluluk devam eder.

Yeni Kiracı Bulma Yolu: Borcun Sona Ermesi

TBK 325/1 ikinci cümlesine göre, kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Bu yolda üç unsur öne çıkar: adayın ödeme gücü, adayın kira ilişkisini devralmaya hazır olması ve kiraya verenden kabul edilmesinin beklenebilir olması. Kiraya veren, adayı haklı bir sebep olmaksızın reddederse, kiracının sorumluluğunun sona erip ermediği somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Uygulamada yeni kiracı önerisi yazılı yapılmalı, adayın ödeme gücünü gösteren belgeler eklenmeli ve önerinin tarihi kayda geçirilmelidir. Bu belgeler, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkta kiracının iyi niyetini ispat etmesini kolaylaştırır.

Makul Süre ve Kiraya Verenin Mahsup Yükümlülüğü

TBK 325/2 uyarınca kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Makul süre, uyuşmazlıkta somut olaya göre belirlenir; kiraya verenin boş kalan süre için gerçekten ne kadar zarar gördüğü de ayrıca incelenir.

Olağanüstü Fesih: TBK 331

TBK 331 uyarınca taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Bu nedenle önemli sebeple feshin tek başına sonuçsuz kalmayacağı, tarafların parasal yükümlülüklerinin ayrıca değerlendirileceği unutulmamalıdır.

Önemli sebep kavramı kanunda sayılmamıştır. Somut olayda, kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan bir durumun bulunup bulunmadığı hâkim tarafından değerlendirilir. Olağan ticari risk, daha uygun bir yer bulma isteği veya kişisel tercih, tek başına önemli sebep sayılmayabilir; bu değerlendirme somut olayın delillerine göre yapılır.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı: TBK 346

TBK 346 uyarınca kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu düzenleme, sözleşmede yazılmış olsa bile kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü yüklemeyi engeller. Uygulamada erken çıkış için kalan ayların kirası peşin ödenmesi gibi kayıtların geçerliliği, bu çerçevede somut olaya göre değerlendirilmelidir.

İşyeri Kiraları: Yürürlük Tarihi

TBK 325 ve 331 hükümleri işyeri kiralarında 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulanmaktadır. Bu tarihten önce işyeri kiralarında ilgili hükümlerin ertelenmiş olduğu kaynaklarda belirtilmektedir. Bu nedenle eski tarihli bir işyeri kira uyuşmazlığında, olayın tarihine göre hangi düzenlemenin geçerli olduğu ayrıca kontrol edilmelidir.

Anahtar Teslimi: Kanunun Aradığı Şey

Uygulamada kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Tahliye tarihi taraflar arasında çekişmeliyse, kiralananın boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini ispat yükü kiracıya aittir.

Tanıkla İspat Sınırı ve Yazılı Delil

Yıllık kira bedeli HMK 200 kapsamındaki senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa, anahtar tesliminin ispatı yazılı delille yapılabilir; tanık dinlettirilemez. Bu parasal sınır her yıl yeniden belirlendiği için, uyuşmazlığın yaşandığı yıla ait güncel tutar ayrıca kontrol edilmelidir.

Kiracı anahtar teslimini yazılı delille ispat edemezse, teslim tarihi bakımından kiraya verenin bildirdiği tarihe itibar edilebilir. Bu nedenle teslim anında alınan belge, sonradan çıkabilecek tartışmanın en önemli koruyucusudur.

Günlük Hayatta Sık Yapılan, Teslim Sayılmayabilecek Yöntemler

Apartman görevlisine, komşuya veya kapıcıya anahtar bırakmak: Anahtar kiraya verene ulaşmadığı sürece tahliye olarak kabul edilmesi zordur; teslim tarihi ve teslim alan kişi ispat edilemeyebilir.

Emlakçıya anahtar bırakmak: Emlakçı, kiraya verenin açık yetkisi olmadıkça kiraya verene yapılmış sayılmaz. Bir Yargıtay kanun yararına bozma kararında emlakçıya anahtar teslimi usulüne uygun teslim ve tahliye olarak kabul edilmemiştir.

Yalnızca eşyaları çıkarıp abonelikleri kapatmak: Fiili boşaltma ve sayaç kapatma, anahtar tesliminin yerini tutmaz.

Kapının altından atmak, posta kutusuna bırakmak veya yalnızca mesajla bildirmek: Bu yöntemler teslimi ispatı güç bir hâle getirir ve kanunda aranan teslimin yerini almaz.

Bankaya para yatırıp anahtarı bırakmış saymak: Kira bedelinin ödenmesi ile anahtar teslimi farklı işlemlerdir. Anahtarın hukuken bırakılması için kiraya verenin teslim alması ya da tevdi mahallinin belirlenmesi gerekir.

Sözlü bildirim veya mesajla tahliye tarihini bildirmek: Bu bildirim tek başına teslim yerine geçmez; anahtar teslimi ayrıca ispat edilmelidir.

Kiraya Veren Anahtarı Almıyorsa: Tevdi Mahalli

TBK 107 uyarınca alacaklı temerrüde düştüğünde borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir. Tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler. Ticari mallara ilişkin ardiyeye tevdi istisnası, kiralanan anahtarı için kendiliğinden uygulanmaz.

Tevdi mahalli tayini, HMK 382 kapsamında çekişmesiz yargı işidir. Kira ilişkisinden doğan bu talepte sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Bir Yargıtay kararında, kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması hâlinde kiracının mahkemeden tevdi mahalli tayinini isteyip anahtarı belirlenen yere teslim etmesi ve bunu kiraya verene bildirmesi gerektiği belirtilmiştir.

Uygulamada anahtarı belgelemek için noter aracılığıyla anahtar emanet tutanağı düzenlemek de yaygındır. Bu, kanunda sayılmış bir teslim şekli değil, pratik bir ispat aracıdır.

Anahtar Teslim Tutanağında Bulunması Önerilen Unsurlar

Tutanakta; kiralananın adresi, teslim tarihi ve saati, anahtar adedi, sayaç okumaları, teslim alanın açık kimliği ve imzası ile varsa hasar ya da eksiklik notu yer almalıdır. Bu unsurlar kanunda şekil şartı olarak aranmaz; ancak ispat açısından önemlidir.

Genel Değerlendirme

Erken tahliyede kiracının sorumluluğu, sözleşmeye yazılan maddelerden çok, kanunun öngördüğü makul süre ve yeni kiracı bulma yolu ile belirlenir. Kiraya veren ise boş kalan sürede zararını azaltma yükümlülüğü taşır. Kiracının yazılı öneri ve belgelerini düzgün hazırlaması, uyuşmazlığın seyrini önemli ölçüde değiştirebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiralananı süre dolmadan boşaltırsam hemen borçtan kurtulur muyum?

Hayır. TBK 325/1'e göre kira borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder. Bu süre sonunda veya yeni uygun kiracı bulunmasıyla borçlar sona erer.

2. Yeni kiracı bulursam borç biter mi?

Evet, koşullar varsa. Kanuna göre aday, makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır olmalıdır.

3. Kiraya veren adayı reddederse ne olur?

Kiraya verenin haklı bir sebep olmadan adayı reddetmesi, kiracının sorumluluğunun sona ermesine yol açabilir. Bu sonuç, somut olayın koşullarına ve adayın kabul edilebilirliğine göre değerlendirilir.

4. Yeni kiracı adayını nasıl önermeliyim?

Adayın ödeme gücünü gösteren belgelerle birlikte yazılı öneri yapılması, önerinin tarihinin kayda geçirilmesi ve kiraya verenin yanıtının istenmesi uygulamada güvenli bir yoldur.

5. Makul süre nasıl belirlenir?

Kanunda sabit bir süre yazmaz. Taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği süre, uyuşmazlıkta somut olaya göre belirlenir; uygulamada bilirkişi incelemesi yaygın bir yöntemdir.

6. Kiraya veren taşınmazı erken kiraya verirse ne olur?

TBK 325/2 uyarınca kiraya veren, yeniden kiralama sonucu elde ettiği veya kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Yeni kira sözleşmesinin başlangıç tarihi sorumluluğun sınırını etkileyebilir.

7. Önemli sebeple fesih ne zaman mümkündür?

TBK 331 uyarınca, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında, yasal fesih bildirim süresine uyularak sözleşme feshedilebilir.

8. Kira bedeli dışında ceza koşulu konulabilir mi?

TBK 346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine dair anlaşma geçersizdir.

9. Sözleşmede yazılı erken çıkış bedeli geçerli mi?

TBK 346 ve TBK 325 birlikte değerlendirildiğinde, kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü yüklemeye yönelik kayıtların geçerliliği ayrıca incelenmelidir. Somut sözleşme metni ve olay bakımından sonuç değişebilir.

10. Erken çıkmadan önce neye dikkat etmeliyim?

Sözleşme süresini ve sözleşmedeki ek yükümlülükleri kontrol etmek, yeni kiracı önerisini yazılı yapmak ve gerekli belgeleri hazırlamak uygun olur. Tahliyenin ispatı için de tarihli yazılı belgeler saklanmalıdır.

11. Anahtarı apartman görevlisine bıraksam tahliye sayılır mı?

Anahtar kiraya verene teslim edilmediği sürece tahliye olarak kabul edilmesi zordur. Kiraya verenin açık yetkilendirmesi olmadan yapılan bu teslim, teslim tarihini ispat etmeyi güçleştirir.

12. Kiraya veren anahtarı almıyorsa ne yapmalıyım?

TBK 107 ve HMK 382 kapsamında sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli tayini istenebilir. Mahkemece belirlenen yere anahtar teslim edilmeli ve bu durum kiraya verene bildirilmelidir.

Yazar Hakkında

Av. Yusuf Kılıçkan | Avukat & Hukuki Danışman

Serbest avukatlık ve hukuki danışmanlık faaliyetlerini sürdürmektedir. Mesleki çalışmalarında geleneksel dava süreçleri, sözleşme tasarımı ve uyuşmazlık çözümü ile yapay zekâ ve bilişim hukuku gibi gelişen alanları bütüncül bir yaklaşımla ele almaktadır. Yayınlarında, yerel yüksek yargı içtihatları ile küresel regülasyonları analitik, veri temelli ve sistematik bir yöntemle incelemektedir. Hukuki yazılarına yusufkilickan.av.tr adresinden ulaşabilirsiniz.

📧 av.yusufkilickan@gmail.com

Yasal Uyarı

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kira sözleşmesinin erken sona ermesine ilişkin değerlendirmeler 16 Ekim 2026 tarihli mevzuata dayanmaktadır; mevzuat ve yargı içtihatları yazıdan sonra değişebilir. Erken tahliye, yeni kiracı önerisi veya kira uyuşmazlığı öncesinde güncel mevzuatın teyit edilmesi ve bir avukata danışılması önerilir.